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売買仲介・媒介　マンション分譲・戸建て分譲・建設　不動産オーナー　

建築条件付き土地とは、その土地の上に建物を建築する契約を、特定の施工業者等と締結することを条件とされている土地のことを言います。そして、そのようにして建設される住宅のことを売建住宅と呼びます。
逆に、既に土地の上に完成した（又は完成間近の）住宅が存在する状態において、当該不動産が取引される場合、その建物については建売住宅と呼ばれています。
このような用語については、一般的にも周知されてきているように思います。一方で、建築条件付き土地・売建住宅は、建物が完成していない段階で不動産の売買契約を締結することになりますから、実物を確認した上で行う建売住宅の取引よりも、慎重な取引が求められるように思います。
そこで、今回は、建築条件付き土地及び売建住宅に関する取引における注意点等を中心に解説させていただきます。

１．建築条件が付される理由

（１）建物の建築契約によっても利益を得ることができる

建築条件付きの土地は、建築条件が付されていない土地よりも、比較的安価で取引されるのが通常です。建築条件が付されていない土地については、売主は土地の売買代金で利益を得るしかありませんが、建築条件付き土地の場合には、売主と何らかの関係性を有する施行業者に建築を担当させることで、建物の建築との関係でも利益を得られるからです。
土地の取引との関係では、土地を引き渡した後にどのような建物を建築するのかについては、本来的には買主の自由です。売主としては、土地を引き渡し、その土地の代金を受領することで、土地の売買契約に関する主たる債権は回収済であるということができます。
しかしながら、建築条件付き土地として取引を行う場合には、土地の価格を減額していることが多い分、売主としては、土地の購入代金を受領しただけでは、その取引について十分な利益をあげられていないということになります。

（２）建築条件を満たさなかった場合の処理

したがって、買主が何らかの理由で、建築条件に違反し、建物の建設する契約を締結しなかったり、他の施行業者に建築を依頼したりしたような場合には、売主としては契約違反を理由に、土地の契約を解除したいと考えるように思います。
もっとも、建築条件を付しただけでは、このような場合に解除が認められるかというと、そういう訳ではありません。
この点について、最判昭和36年11月21日（民集15巻10号2507頁）は、「当事者が契約をなした主たる目的の達成に必須的でない付随義務の履行を怠ったに過ぎないような場合には、特段の事情の存しない限り、相手方が当該契約を解除することができない」と判示しています。
上記最高裁は、建築条件付き土地についての事案ではありませんが、建築条件付き土地の取引との関係においても、主たる目的は、土地の引渡しと、その対価としての購入代金の支払いということになりますから、建築条件に違反した場合に、契約を解除することは困難だということになります。
また、買主に対する損害賠償の請求にも難しい問題があります。それは、建築条件に違反していることは明らかであっても、この条件に違反したことによってどの程度の金額について損害が生じたのかを立証するのが困難であるため、買主に対して賠償を求める金額を定めにくいからです。

２．建築条件を遵守させるための方法

上述したとおり、建築条件を土地の取引の際に付すことは可能ですが、何らの手立てもしていないと、土地を引き渡した後に、買主が建築条件に違反した場合の処理が後手後手になってしまいます。
そこで、建築条件については、単なる一条項として定めるのではなく、その土地の売買契約の停止条件又は解除条件として定めることが考えられます。

停止条件や解除条件という概念は民法に定められたものです。
建築条件を停止条件とする場合、買主が建築条件の定めにしたがって特定の施行業者と建築契約を締結するまでは、停止条件を成就していないことになりますから、それまでの間は土地の売買契約についての効力も発生しないことになります。したがって、売主は土地を引き渡す必要がないことになります。つまり、土地の売買契約を解除することなく、土地を取り戻すことが可能になるのです（とはいえ、契約を残してしまうと、条件を成就させた場合には土地を引き渡さなければいけない状況が続きかねませんから、他の買主を探すこととの関係でも、契約を解除する必要はあるでしょう）。
逆に解除条件とする場合には、建築条件が成就しないことをその内容として定めておくことになろうと思います。

３．建築条件違反の効果

建築条件に違反することによって不利益が生ずるのは専ら売主であり、基本的には買主側への負担は生じないように思います。
そこで、売主としては、買主が建築条件に違反した時のための規定についても、土地の契約書の中に定めておく必要があります。
しかし、この点については法律の定めが存在します。

上述した内容は、広告表示に関する規程ですから、全ての土地の取引に妥当するものではありませんが、建築条件付き土地の買主を募集するにあたっては、広告が用いられるケースがほとんどであるといえるでしょうから、上述した内容を遵守しなければ、違約金等の支払を求められることになります。
売主としては、建築条件が成就されなかった場合、事前に支払わせた金額について返済しなければいけなくなります。
そうすると、違約金等の定めを設けることで、理不尽な建築条件違反について対応することになるものと思われます。
また、建築条件の成就に長い時間をかければかける程、その条件が成就されなかった場合の機会損失を売主は負担することとなってしまいます。したがって、請負契約の締結までの期限については３月程度と定めることが多いように思います。あまりにも短い期間を定めると、買主が建築内容について十分に検討することができず、不当な契約内容と解されるおそれがあるためです。

４．建築条件を付するときの注意点

当たり前の話ですが、建築条件を付した土地の売買契約は、建物の建築前に締結されるものです。建築条件が付されていない場合と比較すれば、建築する建物の内容に制限がかかってしまいますが、建売住宅を販売する場合と比較すると、買主の選択の余地は大きいはずです。
したがって、建築する建物の内容がほぼ決まっている程度に、建築契約の内容の幅が狭い場合には、実質的には建築条件付きの土地の売買というよりも、建売住宅の売買契約と評価されかねません。このような場合には、上述した公正競争規約にも違反することとなります。
また、建築条件付き土地の売買契約が解除されるのは、買主と土地の売主との諍いによるものではなく、その多くは買主と請負業者との間の諍いによるものです。買主の希望と請負人の設計内容が乖離する場合に、両者の信頼関係が損なわれ、土地の契約についての解除にも繋がってしまうのです。
そうすると、買主と請負人との間の建築契約について、売主は当事者ではないのですが、事後的に土地の契約まで解除されてしまうリスクを減らすためには、その工事の内容についても、土地の契約の前に十分にヒアリングを行っておくことが望ましいものといえるでしょう。

５．まとめ

土地の売買契約の際に、建築条件を付すること自体は、特に違法なものではありません。土地の売買契約と建物の建築契約の抱き合わせ契約のような側面があることから、違法性が主張されることもありますが、実務上定着しており、適切な運用がなされれば、このような条件を付することを控える必要はありません。
一方で、売主からすれば、売買契約が締結された場合、土地を引き渡して代金を受領できれば、瑕疵担保責任（契約不適合責任）等の問題を除いて、土地の取引を終えることができるのにもかかわらず、土地の契約の中で、建物の建築契約を条件とすることによって、建物の建築契約にかかるトラブルを理由とする、土地の売買契約の解除のリスクも負うことになってしまいます。
建築条件を付する場合には、この点についてのリスクを十分に認識しておく必要があるでしょう。

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