M.賃料増額請求について

法律相談カテゴリー
  • ・しばらく賃料を挙げていない
  • ・物件購入を機に賃料増額を行いたい
  • ・近隣の募集賃料をみるとうちの家賃が安く感じる

など、賃貸物件の賃料増額に関する情報をご紹介いたします。

●賃料増額請求でお困りの方
初回相談(20分まで)は無料です。お気軽にご相談ください。

契約当初に適正と考えいてた賃料も、地価上昇、物価高などの影響により、適正水準から安くなっていることがあります。こういった場合に、オーナー側から、入居者に対して、適正な賃料水準での賃料の支払いを求める請求をすることができます。ご自身だけで判断せず今すぐに弁護士に相談することをおすすめいたします。
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初回電話相談は無料(20分)ですので、お気軽にお問い合わせください。
※お電話での電話相談は利益相反等の確認ができない場合には、対応出来かねることもございますので、予めご了承ください。

1.賃料増額請求のガイド

賃料増額請求とは?

家や土地の貸し借りは、数年から数十年単位と長期にわたる契約です。契約当初に適正と考えいてた賃料も、地価上昇、物価高などの影響により、適正水準から安くなっていることがあります。こういった場合に、オーナー側から、入居者に対して、適正な賃料水準での賃料の支払いを求める請求を「賃料増額請求権」といいます。

増額請求の法的根拠

貸している家屋(一軒家、アパートやマンションの一室)など、借地借家法の対象となる「借家」の場合には、借地借家法32条1項で定められています。一方で、貸している土地など、借地借家法の対象となる「借地」の場合には、借地借家法第11条1項で定められています。
借家の場合も借地の場合も考慮する要素は同じで、以下とおりです。
家賃が、
①租税その他の公課の増減
②土地の価格の上昇若しくは低下
③その他の経済事情の変動
④近傍類似の土地の地代等に比較
など走行考慮して、不相当となったときに可能とされています。
※一定期間の賃料増額をしない特約がある場合には不可

増額請求の手続きと流れ

一般的な流れは、契約の更新のタイミングで、オーナーが入居者に対して面談や電話等で、賃料を上げたいと伝えることが多く、ここで合意ができれば、終了です。我々、弁護士に寄せられるご相談は、当事者で話し合ったが合意に至らないケースが圧倒的に多いです。合意に至らない場合の次のステップは、日時や通知内容が、記録に残る形(配達証明付き内容証明郵便が好ましいです)で、オーナー側から入居者に対して、「賃料増額をします」と通知することになります。この際に、具体的な金額を明記してもよいですし、明記せず、増額をしたい旨通知するだけでも有効となります(裁判例 東京地判昭和42.4.14)。いずれにせよ、通知だけで、入居者が応じてくれることは少ないため、早めに通知をして記録に残しておくことが大事です。通知をして協議をしますが、協議がまとまらない場合には、最終的には賃料増額の調停、もしくは、民事裁判を提訴することとなります。

増額請求の効果

仮に結論から考えて、増額するという結論になる場合には、賃料増額請求の通知が相手に到達したときから「相当額」に増額するという効果が発生します(これを「形成権」といいます。)。
そして、入居者が、差額分の増額を支払わない場合には、将来、増額が決まった時には、「増額通知の到達日」以後、差額分の賃料に加えて、差額分に10%の利息を支払う必要があります。
したがって、賃料増額の請求をお考えの場合には、利息が生じる可能性があるので、早めに通知を行うことがポイントです(増額金額は明記しなくても可です)。

2.増額請求の戦略

交渉のための準備

契約当初に適正だった賃料が、現時点では不適正になっている。ということを裏付ける必要があります。賃貸借契約は、オーナーと入居者の信頼関係に基づく長期の契約ですので、一方的に決めつけるのではなく、常に歩み寄りの姿勢を持つことが大事です。

成功する交渉のポイント

法律では、
①固定資産税・都市計画税といった税金の上昇率
②公示価格の上昇率
③再開発が行われて資産価値が上がっているなど
④近隣の募集賃料の差額
などを、総合考慮することになっています。情報開示の意味も含めて、こういった事情をきちんと入居者に説明することが入居者の納得にもつながり、賃料増額が叶うケースが多いです。また、10年以上増額していないケースでは、増額の幅も大きくなることが予想されるため、更新の都度や、借地契約では数年に一度は、少しずつ増額をしておくことなども入居者の負担軽減にもつながり増額が叶うことが多いです。

避けるべき一般的な間違い

賃貸物件が掲載されているポータルサイトを比較して、「私のところは安すぎる」とお考えの方も多いです。もちろん、近隣のプライシングも重要なポイントになるのですが、その他の事情も総合考慮して判断されます。
より専門的な言葉では、「新規募集賃料」と「継続賃料」という考えがあります。新規に募集する際の賃料相場と賃貸物件を増額する際の賃料相場は異なる考え方に基づいて算定されるという考えです。

賃料増額の計算方法

相当地代の計算においては、以下の、計算方法を組み合わせて、ケースバイケース定めることとなります。最近では、いずれの方法によって計算された金額を総合的に調整して比較考慮して最終的な「相当地代」を算出することとする事例が目立ちます。
(1)利回り法・・・土地・建物基礎価格に利回りを乗じて計算する
(2)スライド法・・・物価指数、変動指数、控訴効果の変動率を乗じて検討する
(3)差額配分法・・・適正な賃料と差額
(4)賃貸事例比較法・・・近隣の同種同等の賃貸事例における相場と比較し個別要因による補正を行う
(5)公租公課倍率法・・・固定資産税と都市計画税の合計額の何倍という形で考える

3.賃料増額請求の解決実例

解決事例

事例1 借地 一棟ビル

先代の代から貸し付けていた一棟ビルについて、相続を契機に地代の増額を通知。
交渉ではまとまらず、不動産鑑定を導入し、調停で合意にいたった事例

事例2 借家 マンション一部屋

不動産投資を行っている方が、新規購入したマンションの一部屋の増額対応事案
不動産鑑定を導入せず、交渉で協議が整った事例。

事例3 借家 ビル1室のテナント

購入したオフィスビルのテナント1室の増額対応事案
立ち退き交渉も行ったが、立ち退き料の合意に至らず、賃料増額の合意が整った事例

4.賃料増額請求のサポート

専門家によるアドバイス

賃料増額の計算は、複雑な計算方法を複数取り入れて、算出するため、不動産鑑定士の協力も必要不可欠となります。
もっとも、鑑定費用は30~100万円程度かかることもあるため、慎重に検討する必要があります。

弁護士費用

多数不動産を所有する場合には、継続契約を締結させていただき、上記単価からお値引きをさせていただきます。詳細は、個別にお見積りいたします。

無料相談の予約

電話での問い合わせ

最初は受付スタッフによりヒアリングいたします。
相談予約の受付は、全日9~21時受けておりますが、担当弁護士からの折り返しは、平日9~18時の間に、担当弁護士から折り返しのお電話をいたします。

ライン・フォームでの問い合わせ

こちらお問い合わせいただき、内容確認しお返事いたします。

相談予約の注意点

・対象地域外についてはお断りすることもございます。
・不動産法務を多数扱っておりますので、関係者(所有者、管理会社、入居者)の氏名等を伺い、利益相反の確認が必要となります。こちらが確認できませんとご相談対応が出来かねます。

5.賃料増額請求に役立つコラム

手続きについて

賃料増額請求について

その他

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初回相談(20分まで)は無料です。お気軽にご相談ください。

契約当初に適正と考えいてた賃料も、地価上昇、物価高などの影響により、適正水準から安くなっていることがあります。こういった場合に、オーナー側から、入居者に対して、適正な賃料水準での賃料の支払いを求める請求をすることができます。ご自身だけで判断せず今すぐに弁護士に相談することをおすすめいたします。
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