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借地契約は、一定の事由がある場合には、契約期間の途中であっても解除が認められることがあります。また、契約期間が満了したとしても、直ちに終了するのではなく、正当事由を要件として契約の終了を認めています。

このように借地契約では、地主側の事情や借地人側の事情を考慮して、さまざまな終了原因がありますので、どのような場合に借地契約が終了するかを理解しておくことが大切です。

今回は、借地契約の主な終了原因ごとに借地契約が終了する場合をわかりやすく解説します。

1、合意解除による借地契約の終了

弁護士
荒川 香遥

借地契約を期間途中で解除する方法としては、「合意解除」という方法があります。以下では、合意解除の詳しい内容をみていきましょう。

合意解除とは、地主と借地人との合意により借地契約を解除する方法です。

借地借家法では、借地人を保護する見地から、一定の解除事由がなければ契約期間途中で地主の側から契約を解除することができないとされています。これは、相当な費用を支出して建物を建築した借地人が地主側の事情で簡単に追い出されてしまうのは、あまりにも酷であるため、地主による解除を制限するのが目的です。

しかし、保護を受けるべき借地人が借地契約の解除に合意しているのであれば、あえて保護する必要性もありませんので、借地契約の期間の途中であっても契約を解除することができます。

2、借地借家法が適用されない借地契約の終了

弁護士
荒川 香遥

借地借家法が適用される借地契約では、借地人保護の見地から簡単に契約を解除することはできません。しかし、借地借家法が適用されない場合には、民法に従って処理されますので、厳格な規制は及びません。では、借地借家法が適用されない借地契約にはどのようなものがあるのでしょうか。以下で詳しくみていきましょう。

（1）借地借家法が適用されない借地とは

借地借家法は、以下の賃貸借に適用されます。
・建物の所有を目的とする土地の賃貸借
・建物の賃貸借

そのため、駐車場や資材置き場などとして土地を賃貸する場合には、借地借家法が適用されません。また、無償で土地を貸すという使用貸借についても借地借家法の適用対象外となります。

このような借地借家法が適用されない借地については、民法のルールに従って契約の処理をしていくことになりますので、契約の終了に関しても民法が基準となります。

（2）期間満了による終了

借地借家法が適用されない借地契約で、期間の定めがある場合には、契約期間の満了により借地契約は終了します。借地借家法が適用される借地契約では、期間満了により借地契約を終了させるには正当事由が必要となりますが、借地借家法が適用されないケースでは、正当事由は不要です。

そのため、地主は、借地契約の存続期間満了と同時に、借地人に対して、土地の明渡請求をすることができます。

（3）解約申し入れによる終了

借地借家法が適用されない借地契約で、期間の定めがない場合には、地主および借地人は、いつでも解約の申し入れができるとされています。この場合も借地借家法が適用される借地契約とは異なり、正当事由は必要ありません。

なお、土地の賃貸借の場合には、解約申し入れから1年を経過した時点で終了すると定められています。

3、期間満了による借地契約の終了

弁護士
荒川 香遥

借地契約で定められた期間が満了した場合、借地契約はどうなるのでしょうか。以下では、期間満了による借地契約の終了について説明します。

（1）期間満了による終了とは

借地借家法では、普通借地権の存続期間について30年以上の期間で設定しなければならないと規定しています。このように非常に長い契約期間が定められていますので、地主としては、契約期間が満了した時点で土地を返してもらいたいと考える方もいるでしょう。

しかし、借地借家法では、借地人を保護する見地から、借地契約の存続期間が満了しても、契約の更新が原則となり、ただちに契約が終了することできません。地主の側から期間満了を理由に契約を終了させるためには、更新拒絶を行う必要がありますが、それには正当事由が必要とされています。
正当事由の判断は、厳格に行われますので、地主側の一方的な事情だけでは期間満了による借地契約の終了は容易には認められません。

（2）正当事由の判断要素

期間満了により借地契約を終了させるには、正当事由が必要なります。正当事由の判断は、主に以下のような要素に基づいて総合的に行われます。

①地主および借地権者が土地の使用を必要とする事情

地主と借地人が土地の使用を必要とする事情は

などの事情を考慮して判断します。

②借地に関する従前の経過

借地に関する従前の経過は、以下の事情が考慮されます。
・借地契約締結の際の事情（権利金、保証金、契約期間の長短など）
・借地契約の経過期間
・借地契約継続中における更新料、承諾料の授受の有無およびその額
・借地人に賃料不払いや用法義務違反などの債務不履行の有無

③土地の利用状況

土地の利用状況は、以下の事情が考慮されます。
・建物の種類（居宅か店舗かなど）
・構造（堅固または非堅固、何階建てかなど）
・規模（床面積はどの程度かなど）
・用途（住宅用か事業用かなど）
・建物の老朽化の程度（経過年数や残存耐用年数）
・当該土地の周辺の状況
・建物所有目的で当該土地をどの程度利用しているか

④財産上の給付

財産上の給付とは、主に地主から借地人に対して支払われる立退料の金額や代わりの土地の提供の有無をいいます。

ただし、財産上の給付は、あくまでも正当事由の補完要素に過ぎませんので、多額の立退料の給付を申し出たとしても、他の判断要素が認められなければ正当事由は認められません。

4、法定解除による借地契約の終了

弁護士
荒川 香遥

借地契約は、借地人に一定の事情がある場合には、契約期間の途中であったとしても地主から契約の解除を行うことができます。以下では、法定解除による借地契約の終了原因をみていきましょう。

（1）法定解除による終了とは

法定解除とは、一定の法律上の要件または契約上の要件を満たす場合に、強制的に契約を終了させることをいいます。法定解除は、合意解除とは異なり、当事者の一方の意思表示だけで契約を解除することができるという点が特徴です。

借地契約では、借地人に借地契約上の債務不履行があった場合が解除事由となりますが、判例では、借地人に債務不履行があっただけでは契約の解除を認めていません。借地契約は、長期間の存続を前提とする継続的な契約関係ですので、債務不履行があったとしても、当事者間の信頼関係が破壊されたとは認められない特段の事情がある場合には、解除は認められません。

そのため、法定解除により借地契約を終了させるには、借地人による債務不履行に加えて、信頼関係が破壊されたといえる事情が必要になります。

（2）主な法定解除事由

借地契約を法定解除する際の主な法定解除事由には、以下のものが挙げられます。

①賃料不払い

賃料不払いにより信頼関係が破壊されるに至ったかどうかは、以下の事情を踏まえて判断されます。

なお、借地契約で「1回でも賃料の支払いを怠った場合は、契約を解除できる」との特約が設けられていたとしても、直ちに解除できるわけではありません。賃料滞納が信頼関係を破壊するに至ったかどうかは、個別具体的に判断されますので注意が必要です。

②無断転貸・譲渡

借地人が土地を第三者に転貸したり、借地権を譲渡するためには、地主の承諾を得る必要があります。無断転貸・譲渡は、当事者間の信頼関係を前提とする借地契約において強い背信性を持つ行為ですので、借地契約の解除事由となります。

ただし、借地人側の事情を踏まえてやむを得ないものといえる場合には、信頼関係の破壊に至らない特段の事情があるとして、解除が認められないケースもあります。

③用法違反

借地契約では、以下のような特約が設けられていることがあります。

このような特約に違反した場合には、用法違反を理由として借地契約の解除が認められる可能性があります。ただし、他の解除事由と同様に契約違反があったからといって直ちに解除できるわけではなく、信頼関係の破壊に至っているかどうかを個別に判断する必要があります。

5、まとめ

弁護士
荒川 香遥

借地契約にはさまざまな終了原因があります。借地契約を終了できるかどうかを判断するには、専門家である弁護士のアドバイスが必要になりますので、まずは弁護士に相談することをおすすめします。

地主側としては、借地契約を終了させて土地を返してもらいたいという事情があり、借地人側としては今後も引き続き土地の利用を継続したいという事情があります。そのため、借地契約の終了をめぐっては、双方の利害が衝突し、トラブルになるケースも少なくありません。

借地契約の終了や解除が認められるかどうかは、同種の裁判例の分析などを踏まえた専門的な判断が必要になりますので、ご自身だけで判断するのではなくまずは弁護士に相談するようにしましょう。

弁護士であれば、個別具体的な事案に応じて適切なアドバイスができ、相手との交渉も弁護士に任せることができます。ダーウィン法律事務所では、借地トラブルをはじめとした不動産問題に関する豊富な解決実績がありますので、借地トラブルでお悩みの方は、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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