借地権とは、建物の所有を目的として他人の土地を利用する地上権または土地の賃借権をいいます（借地借家法2条1号）。借地権には、普通借地権、一般定期借地権、事業用定期借地権等、建物譲渡特約付借地権などがあり、1992年（平成4年）8月1日より前に設定された借地権については旧借地法の経過措置も問題になります。
借地権は土地の所有権を取得する場合と比べて初期費用を抑えやすい一方、地代の支払い、契約期間、更新、借地権の譲渡、建物の増改築などについて地主との調整が必要になる場合があります。
【弁護士監修】借地権の種類を判断するときのポイント
- 1992年8月1日より前に設定された借地権では、旧借地法の経過措置が問題になります。
- 普通借地権は契約更新の制度があり、地主が更新を拒絶するには正当事由が必要です。
- 一般定期借地権は50年以上の期間で設定し、契約を更新しない旨などを特約できます。
- 事業用定期借地権等は事業用建物を目的として10年以上50年未満の期間で設定し、公正証書で契約する必要があります。
- 建物譲渡特約付借地権は、設定後30年以上を経過した日に建物を地主へ譲渡することによって借地権を消滅させる仕組みです。
この記事では、借地権の意味、普通借地権・定期借地権・旧借地権の違い、それぞれの存続期間、メリット・デメリット、借地権付き物件を購入するときの注意点について、不動産法務を扱う弁護士が解説します。
目次
1、借地権とは
借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいいます（借地借家法2条1号）。
借地借家法2条1号
借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
一般に「借地」というと、地主から土地を借り、その土地上に借地人が住宅、店舗、事務所、工場などの建物を所有する関係を指します。
土地の所有権を取得した場合には、所有者は原則として土地を自由に使用・収益・処分できます。
これに対して借地権では、土地の所有者は地主のままであり、借地人は借地契約や借地借家法に基づいて土地を利用します。
借地権は単に土地を一時的に借りる権利ではなく、建物所有を目的として長期間土地を利用することを予定した財産的価値のある権利です。
そのため、借地権は相続の対象となり、一定の場合には借地上の建物とともに第三者へ売却することもできます。
借地権そのものを第三者へ売却したい場合については、「借地権は売却できる？地主の承諾が必要な理由・承諾料の相場・承諾が得られないときの借地非訟を弁護士が解説」をご覧ください。
2、借地権の種類と特徴
借地権は、大きく①旧借地法の経過措置が関係する借地権、②普通借地権、③定期借地権等、④一時使用目的の借地権に分けて理解すると整理しやすくなります。
借地権の種類による最も大きな違いは、契約期間、更新の有無、期間満了時の建物の扱いです。普通借地権には更新制度がありますが、一般定期借地権や事業用定期借地権等では、一定の要件のもとで期間満了による終了が予定されています。
- 普通借地権は、当初の存続期間が原則30年以上で、契約更新の制度があります。
- 一般定期借地権は、50年以上の期間で設定し、契約を更新しない旨などを特約できます。
- 事業用定期借地権等は、事業用建物を目的として10年以上50年未満の期間で設定し、公正証書による契約が必要です。
- 建物譲渡特約付借地権は、設定後30年以上を経過した日に建物を地主へ譲渡することによって借地権を消滅させる仕組みです。
- 一時使用目的の借地権は、一時的な土地利用であることが明らかな場合に、通常の借地権とは異なるルールが適用されます。
（1）旧借地権
旧借地権とは、一般に、1992年（平成4年）8月1日の借地借家法施行前に設定され、更新などについて旧借地法の経過措置が関係する借地権を指します。
現在は旧借地法そのものは廃止されていますが、借地借家法施行前から存在する借地権について、すべて新しい借地借家法のルールに置き換えられたわけではありません。
そのため、1992年7月31日以前から続いている借地関係では、借地権を設定した時期や更新の経緯を確認する必要があります。
旧借地法では、借地上の建物が「堅固建物」か「非堅固建物」かによって借地期間が区別されていました。
- 堅固建物については、期間の定めがない場合などの法定期間が原則60年とされていました。
- 非堅固建物については、期間の定めがない場合などの法定期間が原則30年とされていました。
- 更新後の期間については、堅固建物は原則30年、非堅固建物は原則20年とされていました。
旧借地法では建物の構造によって存続期間・更新期間が異なる点が、現在の普通借地権との大きな違いです。
旧借地権についても「建物が存在すれば必ず自動的に半永久的に更新される」というものではなく、地主による異議や正当事由などを含め、適用される旧借地法上の要件を個別に検討する必要があります。
（2）普通借地権
普通借地権とは、借地借家法上の借地権のうち、定期借地権等とは異なり、契約更新の制度が適用される借地権を一般にいいます。
普通借地権の当初の存続期間について、借地借家法3条は次のように定めています。
借地借家法3条
借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
普通借地権の当初の存続期間は原則30年で、契約によって30年より長い期間を定めた場合にはその期間となります。
また、契約を更新した場合には、原則として最初の更新が20年、2回目以降の更新が10年となり、当事者がそれより長い期間を定めた場合にはその期間となります。
普通借地権は、当初30年、最初の更新20年、2回目以降の更新10年が法律上の原則的な期間です。
普通借地権は、期間満了時に一定の要件を満たせば法定更新され、地主が更新を拒絶するためには借地借家法6条の正当事由が必要です。
地主による更新拒絶と正当事由については、「借地契約を終了させるには正当事由が必要！借地契約の更新拒絶について解説」で詳しく解説しています。
（3）一般定期借地権
一般定期借地権とは、50年以上の存続期間で設定し、契約の更新、建物再築による期間延長、期間満了時の建物買取請求をしない旨を定めることができる借地権です（借地借家法22条）。
一般定期借地権では、次の3点を特約できます。
- 借地契約を更新しないことを定めることができます。
- 建物を再築しても借地期間を延長しないことを定めることができます。
- 借地借家法13条の建物買取請求をしないことを定めることができます。
これらの特約は、書面によって行う必要があり、法律上の要件を満たす電磁的記録による方法も認められています。
一般定期借地権では期間満了時の土地返還が予定されているため、借地人は契約締結時から将来の建物処理や土地返還まで考えて契約する必要があります。
（4）事業用定期借地権等
事業用定期借地権等とは、専ら事業用建物の所有を目的として、10年以上50年未満の存続期間で設定する借地権であり、契約は公正証書によって行う必要があります（借地借家法23条）。
事業用定期借地権等は、居住用建物を所有する目的では設定できません。
たとえば、店舗、商業施設、物流施設、工場、事務所などの敷地として利用されます。
事業用定期借地権等は、存続期間によって法律上の仕組みが異なります。
- 10年以上30年未満の場合には、普通借地権の更新や建物買取請求などの規定が適用されない事業用定期借地権となります。
- 30年以上50年未満の場合には、契約を更新しないこと、建物再築による期間延長をしないこと、建物買取請求をしないことを特約できます。
事業用定期借地権等は必ず公正証書によって契約する必要があり、単なる私署証書だけでは借地借家法23条の事業用定期借地権等として成立しません。
（5）建物譲渡特約付借地権
建物譲渡特約付借地権とは、借地権設定後30年以上を経過した日に、借地上の建物を地主へ相当の対価で譲渡することによって借地権を消滅させる旨を定めた借地権です（借地借家法24条）。
一般定期借地権や事業用定期借地権等とは、借地関係を終了させる仕組みが異なります。
一定の年月が経過した時点で建物そのものを地主へ譲渡し、それによって借地権を消滅させる点が特徴です。
また、借地権が消滅した後も建物を使用している借地人や建物賃借人については、一定の場合に地主との間で建物賃貸借が成立したものとみなされる制度があります。
（6）一時使用目的の借地権
一時使用目的の借地権とは、臨時設備の設置など、一時的に土地を使用する目的で借地権を設定したことが明らかな場合に成立する借地権です（借地借家法25条）。
たとえば、工事期間中だけ使用する仮設事務所などが典型例です。
一時使用目的であることが明らかな場合には、普通借地権の存続期間・更新、建物買取請求などに関する一部の規定が適用されません。
契約書に単に「一時使用」と記載すれば当然に一時使用目的の借地権になるわけではなく、契約期間、利用目的、土地利用の実態などから一時使用であることが客観的に明らかである必要があります。
3、普通借地権と定期借地権の違い
普通借地権と定期借地権の最大の違いは、普通借地権には更新制度があるのに対し、定期借地権では一定の要件のもとで契約期間満了によって借地関係を終了させられる点です。
- 契約期間について、普通借地権の当初の存続期間は原則30年以上ですが、一般定期借地権は50年以上です。
- 契約更新について、普通借地権には更新制度がありますが、一般定期借地権では更新をしない旨を定めることができます。
- 地主による更新拒絶について、普通借地権では正当事由が必要ですが、定期借地権は期間満了による終了を予定しています。
- 建物再築による期間延長について、普通借地権には法律上の制度がありますが、一般定期借地権では期間延長をしない旨を定めることができます。
- 建物買取請求権について、普通借地権では一定の場合に認められますが、一般定期借地権では建物買取請求をしない旨を定めることができます。
借地人にとっては普通借地権の方が長期間の利用を継続しやすい一方、地主にとっては一般定期借地権の方が土地の返還時期を予測しやすいという違いがあります。
4、借地権のメリット
借地権の主なメリットは、土地の所有権を購入するより初期費用を抑えやすいこと、普通借地権では長期間安定して土地を利用できること、土地そのものの固定資産税・都市計画税を借地人が所有者として負担しないことです。
（1）普通借地権なら長期間土地を利用できる
普通借地権では、期間満了時に法律上の要件を満たせば契約が更新され、地主が更新を拒絶するためには正当事由が必要になります。
そのため、借地人は地主の一方的な都合だけで簡単に土地の返還を求められるものではありません。
住宅や事業用建物などを長期間利用するための権利として、一定の安定性があります。
（2）土地の所有権を購入するより初期費用を抑えやすい
借地権付き物件では土地所有権そのものを購入しないため、同じ地域で土地付き物件を購入する場合より取得時の資金負担を抑えられることがあります。
特に土地価格が高い都市部では、土地所有権を購入しないことによる価格差が大きくなるケースがあります。
ただし、購入価格が安いかどうかだけではなく、その後に支払う地代、更新料、承諾料などを含めた総費用で比較する必要があります。
（3）土地の固定資産税・都市計画税は原則として地主が負担する
借地の場合、土地の固定資産税・都市計画税の納税義務者は原則として土地所有者である地主であり、借地人が土地所有者としてこれらの税金を直接負担することはありません。
もっとも、「借地なら固定資産税が一切かからない」という意味ではありません。
借地人が借地上の建物を所有している場合には、その建物について固定資産税や都市計画税が課税されることがあります。
したがって、所有権の土地を取得した場合と比べたメリットは、「土地そのものについて所有者として固定資産税等を負担しない」という点にあります。
5、借地権のデメリット
借地権の主なデメリットは、地代を継続して支払う必要があること、土地所有権を取得できないこと、借地権の売却や建物の増改築・建て替えで地主との調整や承諾料が問題になる場合があることです。
（1）地代を継続して支払う必要がある
土地の賃借権に基づく借地では、借地人は土地を使用する対価として地主へ継続的に地代を支払う必要があります。
土地を購入した場合には取得費用が大きい一方、その後地主へ地代を支払う必要はありません。
借地では初期費用を抑えられても、数十年間にわたり地代を支払うため、契約期間全体での支払総額を確認する必要があります。
（2）土地の所有権は取得できない
借地人が長期間土地を使用しても、それだけで地主が所有する土地の所有権を取得することはありません。
もっとも、「借地権は借地人の資産ではない」という意味ではありません。
借地権自体には財産的価値があり、相続や売却の対象となることがあります。
したがって、土地そのものの所有権を持たないことと、借地権自体に財産的価値がないことは区別する必要があります。
（3）借地権の売却には地主の承諾が必要になる場合がある
借地権が土地の賃借権である場合、第三者へ譲渡するには原則として地主の承諾が必要であり、承諾が得られない場合には借地借家法19条の代諾許可を検討します。
地主が承諾する場合には、譲渡承諾料や名義書換料などの支払いを求められることがあります。
借地権の売却方法、承諾料の目安、地主が承諾しない場合の対応については、「借地権は売却できる？地主の承諾が必要な理由・承諾料の相場・承諾が得られないときの借地非訟を弁護士が解説」をご覧ください。
（4）増改築・建て替えで地主の承諾が問題になる場合がある
借地上の建物の増改築や建て替えについて常に地主の承諾が必要なわけではありませんが、増改築禁止特約がある場合や更新後に残存期間を超える建物を再築する場合などには地主の承諾が問題になります。
地主が承諾しない場合でも、一定の要件を満たせば、借地借家法17条・18条に基づいて裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てられることがあります。
借地権の譲渡、更新、増改築、建替承諾料については、「借地権の譲渡・更新・建て替えの注意点と方法」で詳しく解説しています。
地主の承諾が得られない場合に利用する借地非訟については、「借地非訟とは？利用すべきケースや手続きの流れをわかりやすく解説」をご覧ください。
（5）更新料・承諾料などの一時金が問題になることがある
借地契約では、毎月・毎年の地代とは別に、契約更新時の更新料、借地権譲渡時の承諾料、建替え時の承諾料などが問題になることがあります。
これらの一時金については、すべて法律上当然に一定額を支払う義務があるわけではありません。
たとえば更新料は、契約書に更新料支払特約があるか、当事者間に更新料を支払う合意が成立しているかなどによって支払義務が変わります。
借地の更新料の支払義務、相場、計算方法、高すぎる場合・払えない場合の対処法については、「借地の更新料はいくら？相場・計算方法と、高すぎる・払えないときの対処法を弁護士が解説」をご覧ください。
6、借地権付き物件を購入する際の注意点
借地権付き物件を購入するときは、価格だけでなく、①借地権の種類、②残存期間、③地代、④更新料・承諾料、⑤増改築・建替えの制限、⑥売却時の地主承諾を確認することが重要です。
（1）借地権の種類を確認する
借地権付き物件を購入するときに最初に確認すべきなのは、普通借地権、一般定期借地権、事業用定期借地権等のどの種類に該当するかという点です。
普通借地権であれば更新制度がありますが、一般定期借地権では一定の特約により期間満了で土地を返還することが予定されています。
同じ「借地権付き物件」でも、借地権の種類によって将来の利用期間や資産価値は大きく異なります。
（2）借地権の残存期間を確認する
借地権付き物件の価値を判断する際には、契約全体の期間だけではなく、購入時点であと何年間借地権が存続するのかを確認する必要があります。
特に定期借地権付き物件では、期間満了時に土地返還が予定されるため、残存期間が短くなるほど売却や融資が難しくなる可能性があります。
（3）地代と将来の改定条件を確認する
借地権付き物件では購入代金だけでなく、土地を利用している間の地代と、その地代が将来変更される可能性も確認する必要があります。
現在の地代が低額であっても、長期の契約期間中に地代の増減額をめぐって地主と借地人との間で問題になることがあります。
（4）更新料・譲渡承諾料・建替承諾料を確認する
借地権付き物件の購入時には、将来発生する可能性がある更新料、譲渡承諾料、建替承諾料について契約書の条項と過去の支払実績を確認することが重要です。
普通借地権だから必ず更新料が必要というわけではありません。
一方、契約に有効な更新料支払特約がある場合には、更新時に相当額の負担が発生する可能性があります。
（5）増改築・建て替えの制限を確認する
将来リフォーム・建て替えを予定している場合には、借地契約に増改築禁止特約、建物の用途・構造・規模を制限する条項がないかを購入前に確認する必要があります。
特に古い借地契約では、木造建物に限定する条件、住宅用途に限定する条件などが設けられていることがあります。
（6）将来売却するときの条件を確認する
土地賃借権を第三者へ譲渡する場合には原則として地主の承諾が必要になるため、借地権付き物件を購入するときは、将来の売却のしやすさも確認する必要があります。
地主との関係が悪化している物件や、譲渡承諾料について特殊な契約条件がある物件では、将来の売却時に問題が生じる可能性があります。
7、借地契約が終了したとき建物はどうなる？
普通借地権の存続期間が満了し契約が更新されない場合には、一定の要件を満たせば、借地人は地主へ建物等を時価で買い取るよう請求できることがあります（借地借家法13条）。
これを「建物買取請求権」といいます。
建物買取請求権は、借地契約が終了すれば必ず行使できるものではありません。
地代不払い等の債務不履行によって借地契約が解除された場合や、一般定期借地権に建物買取請求をしない旨の有効な特約がある場合などには、結論が異なります。
建物買取請求権の成立要件、買取価格、普通借地権と定期借地権の違いについては、「借地権と建物買取請求権の関係について詳しく解説」をご覧ください。
8、借地権に関するトラブルは弁護士に相談を
借地権について弁護士へ相談する際は、借地権の種類、契約期間、更新条件、地代、承諾条項などを契約書から確認し、どの法律関係が適用されるかを整理することが重要です。
借地問題では、契約書に「借地権」と記載されていても、その内容によって普通借地権なのか定期借地権なのか、旧借地法の経過措置が問題になるのかが異なります。
また、実際にトラブルが生じる場面には、次のようなものがあります。
- 地主から借地契約の更新を拒絶されたケースでは、普通借地権であれば正当事由の有無が問題になります。
- 高額な更新料を請求されたケースでは、更新料支払特約の有無や金額の相当性を確認する必要があります。
- 借地権を第三者へ売却したいケースでは、地主の承諾や譲渡承諾料が問題になります。
- 建物を増改築・建て替えたいケースでは、契約上の制限や地主の承諾の要否を確認する必要があります。
- 地主から承諾を得られないケースでは、借地非訟による代諾許可を利用できる可能性があります。
- 期間満了後に契約が更新されないケースでは、建物買取請求権が認められる可能性があります。
借地に関する代表的なトラブルと、弁護士へ相談するメリット・費用・弁護士の選び方については、「借地に関するトラブルを弁護士に依頼する3つのメリット」もあわせてご覧ください。
9、まとめ
借地権とは、建物所有を目的として他人の土地を利用する権利であり、普通借地権・定期借地権等・旧借地法の経過措置が関係する借地権などでは、契約期間、更新、建物買取請求権、土地返還時期が大きく異なります。
借地権を検討するときは、次の順番で確認すると整理しやすくなります。
- 借地権がいつ設定されたかを確認し、旧借地法の経過措置が関係するかを確認します。
- 普通借地権、一般定期借地権、事業用定期借地権等など、借地権の種類を確認します。
- 現在の契約期間と残存期間を確認します。
- 期間満了後に契約を更新できるのかを確認します。
- 地代、更新料、譲渡承諾料、建替承諾料などの費用を確認します。
- 借地権の売却や建物の増改築について地主の承諾が必要になる条件を確認します。
- 期間満了時に建物を収去するのか、建物買取請求権が認められる可能性があるのかを確認します。
地主から更新を拒絶されている場合には、「借地契約を終了させるには正当事由が必要！借地契約の更新拒絶について解説」をご覧ください。
更新料の支払義務・相場・計算方法については、「借地の更新料はいくら？相場・計算方法と、高すぎる・払えないときの対処法を弁護士が解説」をご覧ください。
借地権そのものを売却したい場合には、「借地権は売却できる？地主の承諾が必要な理由・承諾料の相場・承諾が得られないときの借地非訟を弁護士が解説」をご覧ください。
地主の承諾が得られず借地非訟を検討している場合には、「借地非訟とは？利用すべきケースや手続きの流れをわかりやすく解説」をご覧ください。
借地契約が更新されず、建物買取請求権が問題になる場合には、「借地権と建物買取請求権の関係について詳しく解説」をご覧ください。
借地権の契約内容や地主とのトラブルでお困りの方へ
借地権は、契約が古いか新しいか、普通借地権か定期借地権かによって適用されるルールが大きく異なります。
ダーウィン法律事務所では、借地・底地をはじめとする不動産案件を取り扱っています。借地契約の更新、更新料、借地権の売却、増改築・建て替え、建物買取請求権などでお困りの場合には、契約内容を変更したり地主と合意したりする前にご相談ください。
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