ダーウィン法律事務所
不動産業界特化サービス

借地権とは、第三者から土地を借りて、その土地上に建物を建てる権利をいいます。他人の土地上に自己所有の建物を建てることになりますので、借地権は権利関係が複雑となり、しばしば地主と借地権者との間でトラブルが生じることもあります。

このようなトラブルは、知識や危険のない個人では解決が難しいといえますので、早めに借地トラブルに詳しい弁護士に相談することをおすすめします。

今回は、借地に関するトラブルを弁護士に依頼する3つのメリットと借地トラブルに強い弁護士の探し方についてわかりやすく解説します。

1、借地に関するよくある5つのトラブル

弁護士
荒川 香遥

借地に関するトラブルにはどのようなものがあるのでしょうか。まずは、借地に関する代表的な5つのトラブルをみていきましょう。

（1）地主から契約の更新を拒否された

借地契約の期間満了の際に、地主から借地契約の更新を拒否されてしまうことがあります。

借地契約には契約期間が定められていますが、契約期間満了により自動的に終了するわけではありません。地主側から借地契約の期間満了を理由として更新を拒絶するためには、正当事由が必要になります。正当事由の有無は、さまざまな要素を考慮して判断することになりますので、一般の方には判断が難しいケースがあります。

正当事由が認められなければ、借地人は、地主に土地の返還をする必要はありませんが、双方の正当事由に対する認識にズレが生じると借地に関するトラブルに発展する可能性があります。

（2）建替えや増改築に応じてくれない

借地上の建物の建替えや増改築をする際には、原則として地主の許可が必要になります。これは、借地契約が建物の朽廃により終了するところ、建物の建替えや増改築により、建物の寿命が延びると、借地契約の終了を理由として土地の返還を受けられなくなるという意味で地主にとって不利益になるからです。

一般的には、地主に対して建替えまたは増改築の承諾料を支払って、建替えや増改築に承諾をもらうことになりますが、高額な承諾料を要求されたり、建替えや増改築の承諾をしてくれないなどのトラブルに巻き込まれることもあります。

（3）借地上の建物の譲渡を認めてくれない

借地上の建物は、借地人の所有物になりますが、借地上の建物を譲渡する際には、その敷地である借地権をセットで譲渡することになります。そのため、借地上の建物の譲渡にあたっては、原則として地主の承諾が必要になります。

このようなケースでは、地主に対して譲渡承諾料を支払って、借地権譲渡の承諾をもらうことになりますが、高額な承諾料を要求されたり、借地権譲渡の承諾をしてくれないなどのトラブルに巻き込まれることもあります。

（4）高額な更新料を請求された

借地契約の更新時には、更新料の支払いを求められるのが一般的です。

しかし、更新料の支払いは、法律上定められた借地人の義務ではありませんので、借地契約で更新料の支払いが定められていなければ、基本的には応じる必要はありません。ただし、更新料の定めがなかったとしても、過去に更新料の支払い実績がある場合には、更新料の支払い合意があったとみなされて、更新料の支払いが必要になるケースもあります。このように更新料の支払い義務をめぐって地主と借地人との間でトラブルが生じるケースがあります。

また、地主から高額な更新料を請求されたというトラブルも借地契約に関するよくあるトラブルの一つとなります。

（5）借地権を相続した際に名義変更料を請求された

借地契約の期間は、長期間に及びますので契約期間中に借地人が亡くなり、相続が発生することがあります。借地権も相続財産に含まれますので、相続をきっかけに借地人の変更が生じることになります。

借地権の相続は、借地権の譲渡地主の承諾は不要とは異なり、借地権の名義変更にあたって名義変更料の支払いも不要です。しかし、地主によっては、相続による借地権の名義変更の場合にも、名義変更料を請求する人もいるため、名義変更料の支払いの要否をめぐってトラブルになることがあります。

2、借地トラブルを弁護士に依頼する3つのメリット

弁護士
荒川 香遥

上記のように借地に関するトラブルにはさまざまなものがあります。このような借地トラブルが発生した場合、個人ですべて解決するのは非常に困難ですので、まずは弁護士に相談することをおすすめします。以下では、弁護士に借地トラブルを依頼するメリットを説明します。

（1）法的根拠に基づき対応できる

地主と借地人とのトラブルの中には、地主から理不尽な要求をされたことが原因でトラブルに発展したケースも少なくありません。お互いに法律の知識がない者同士だと、理屈ではなく感情的な言い合いになってしまい、トラブルの収拾が困難になることもあります。

弁護士であれば、法的根拠に基づいて対応することができますので、地主から理不尽な要求をされたとしても、法的根拠に基づいて説得することで円満な解決を図ることができます。

（2）相手と直接やり取りをする必要がない

借地に関するトラブルが発生した場合、まずは地主と借地人との話し合いによりトラブルの解決を図ることになります。しかし、トラブルが生じた当事者同士で話し合いをしても、お互いに感情的になってしまいますので、スムーズに解決には至らないケースが多いです。また、自分で対応しなければならないことに負担を感じる方も多いと思います。

このような場合には、弁護士に依頼をすれば、相手と直接やり取りをする必要がなくなりますので、交渉による負担は大幅に軽減されます。また、弁護士が間に入って交渉を進めることで、地主との関係性を悪化させることなく、円満な解決が期待できます。

（3）借地非訟などの法的手続きを任せることができる

地主との交渉では解決できない場合には、民事訴訟や借地非訟などの法的手続きが必要になります。

借地権に関する争いは、専門性の高い分野になりますので、法的知識や経験がなければ適切に対応することはできません。一般の方では、このような法的手続きに対応するのは困難といえますので、弁護士のサポートを受けながら進めていくのがおすすめです。

3、借地トラブルを弁護士に依頼した場合の費用

弁護士
荒川 香遥

借地に関するトラブルは、弁護士に依頼した方がよいということは理解できたと思います。しかし、弁護士に依頼する際に気になるのが「どのくらいの費用がかかるのか」という点です。そこで、以下では借地トラブルを弁護士に依頼した場合の費用について説明します。

（1）法律相談料

法律相談料とは、弁護士に借地トラブルの相談をした際に発生する費用です。

法律相談料は、時間単位で発生するのが一般的で、60分あたり1万1000円（税込）が相場です。

（2）着手金

着手金とは、弁護士に事件の依頼をした際に発生する費用です。

弁護士費用に関しては、かつては日本弁護士連合会が定める報酬基準（旧報酬基準）がありましたが、現在では旧報酬基準は廃止され、弁護士事務所ごと自由に着手金などの弁護士費用が設定されています。そこで、以下では弁護士費用の目安として、旧報酬基準における弁護士費用を紹介します。

借地に関するトラブルの多くは、「借地非訟事件」に分類されます。借地非訟事件では、借地権の額を基準として、以下のように着手金が定められています。

（3）報酬金

報酬金とは、弁護士に依頼した事件が解決した場合にその成果に応じて発生する費用です。

旧報酬基準では、借地非訟事件における報酬金を以下のように定めています。

（4）日当

日当とは、弁護士が事件の処理のため事務所所在地から移動することにより、時間的に拘束される際に支払われる費用です。旧報酬基準では、日当の金額は、以下のように定められています。
・半日……3～5万円
・1日……5～10万円

（5）実費

実費とは、弁護士が事件処理にあたって実際に支出した費用です。実費には、収入印紙代、切手代、交通費、コピー代などが含まれます。

4、借地トラブルに強い弁護士の探し方

弁護士
荒川 香遥

借地トラブルを弁護士に依頼するなら、借地トラブルに強い弁護士への依頼がおすすめです。以下では、借地トラブルに強い弁護士を探す際のポイントを紹介します。

（1）借地トラブルの解決実績が豊富

借地トラブルの依頼は弁護士であれば誰でもよいというわけではありません。借地トラブルは、不動産の中でも専門的な知識が必要になりますので、借地トラブルを依頼するのであれば、借地トラブルの解決実績が豊富な弁護士を選ぶようにしましょう。

弁護士事務所のホームページで借地トラブルの解決実績などを掲載しているところであれば、借地トラブルに関する一定の実績や知見があると考えられます。

（2）費用体系が明瞭

借地トラブルに関する弁護士費用は、弁護士事務所ごとに異なる算定基準が設けられています。そのため、弁護士に実際に相談してみなければ、借地トラブルの対応にかかる弁護士費用はわかりません。

弁護士費用が不明瞭なまま依頼をしてしまうと、トラブルが解決できたとしても高額な弁護士費用を請求されてしまう可能性もあります。そのため、借地トラブルを弁護士に依頼するのであれば、相談時に明確に弁護士費用を示してくれるところを選ぶとよいでしょう。

（3）親身になって対応してくれる

借地トラブルを弁護士に依頼した後も、打ち合わせのために弁護士事務所を訪れる必要があります。威圧的な態度で接する弁護士だと、打ち合わせに行くのもストレスになりますし、自分の希望を伝えることも難しくなります。

弁護士の人柄や性格は、実際に相談してみなければわかりませんので、相談時の対応をみて、親身になって相談に乗ってくれる弁護士を選ぶとよいでしょう。

5、まとめ

弁護士
荒川 香遥

借地トラブルの解決実績が豊富な弁護士であれば、複雑な問題であってもスムーズに解決に導いてくれるはずです。借地トラブルに巻き込まれてしまったという方は、本コラムを参考に借地トラブルに強い弁護士を探してみるとよいでしょう。

借地トラブルにはさまざまなものがあり、法的知識や経験がなければ借地トラブルを適切に解決するのは困難です。そのため、借地トラブルに巻き込まれてしまったときは、自分で対応するのではなく、早めに弁護士に相談するのがおすすめです。

ダーウィン法律事務所では、借地トラブルをはじめとした不動産問題に関する豊富な解決実績がありますので、借地トラブルでお悩みの方は、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

所属弁護士・事務所詳細はこちら

関連記事

地主が土地を売却すると借地権はどうなる？借地権の対抗要件を解説

借地契約が終了するのはどのような場合？主な終了原因ごとに解説

供託とは？地主が借地の地代を受け取らない場合の対処法を解説

震災で建物が滅失すると借地権はどうなる？滅失後の対処法などを解説

借地権とは？借地権の種類やメリット・デメリットを解説

借地契約における権利金とは？敷金・保証金・更新料との違いを解説