地主の承諾が得られないときは借地非訟により借地権の譲渡が可能に!

借地権とは、建物所有目的で他人の土地を借りて、利用することができる権利をいいます。借地権も財産的価値のある権利の一つですので、借地上の建物と一緒に借地権も譲渡することができます。しかし、借地権の譲渡をする際には、地主の承諾が必要になりますので、承諾が得られないときは、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求める申立てを行わなければなりません。

今回は、借地権の譲渡について地主の承諾が得られないときの借地非訟の手続きについて解説します。

1、借地権の譲渡とは

借地権の譲渡をするにはどのような手続きが必要になるのでしょうか。

(1)借地権の譲渡には地主の承諾が必要

借地借家法上の借地権とは、建物所有を目的とする「地上権」または「土地の賃借権」をいいます(借地借家法2条1号)。

地上権は、物権の一種ですので地上権者である借地人が地主の承諾を得ることなく、他人に自由に譲渡することができます。しかし、土地の賃借権は、民法612条1項が「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない」と規定しているように、地主の承諾がなければ借地権の譲渡または土地の転貸を行うことができません。これは、土地の賃借権は、地上権とは異なり、債権という性質を有しており、賃貸人と賃借人との間の人的信頼関係の上に成り立つ制度であることがその理由です。

なお、一般的に、土地の賃貸借契約書では、「賃借人が賃借権を譲渡し、又は土地を転貸するときは、あらかじめ賃貸人の書面による承諾を得なければならない」などの条項が設けられています。

以下では、地主による承諾が必要な土地の賃借権を前提として解説していきます。

(2)借地権譲渡にあたるケースとあたらないケース

借地権の譲渡をする際には、地主の承諾が必要になりますので、まずは、借地権の譲渡にあたるかどうかをしっかりと区別することが大切です。以下では、借地権譲渡にあたるケースとあたらないケースを紹介します。

①借地権譲渡にあたるケース

借地権譲渡にあたるケースとしては、以下のものが挙げられます。
・借地人が借地上の建物を第三者に売却または贈与した場合
・借地上の建物について、借地人から譲渡担保権の設定を受けた人が建物の引渡しを受けて使用収益する場合

②借地権譲渡にあたらないケース

借地権譲渡にあたらないケースとしては、以下のものが挙げられます。
・借地人が死亡して、相続人が借地権を相続する場合
・離婚による財産分与として、借地権を離婚する配偶者に譲渡する場合
・借地人が借地上の建物を第三者に賃貸する場合

2、地主の承諾が得られないときは借地非訟手続きを利用

借地権の譲渡について地主の承諾が得られないときは、借地非訟手続きを利用する必要があります。

(1)借地非訟手続きとは

借地非訟手続きとは、地主と借地人との間でトラブルが生じたときに通常の訴訟手続きによらずに解決する方法です。

借地に関する紛争の一部には、勝ち負けを決定する通常の民事訴訟手続きではなく、現実に即して柔軟な手続きで紛争を合理的かつ迅速に解決するのが望ましいことから、借地非訟事件手続きが設けられています。借地非訟事件手続きの対象になる事件は限られており、以下の6つの事件が対象になります。
・借地条件変更申立事件
・増改築許可申立事件
・契約更新後の建物再築許可申立事件
・借地権譲渡または転貸の許可申立事件
・競売または公売に伴う土地賃借権譲受許可申立事件
・借地権設定者による介入権申立事件

借地権の譲渡について地主が承諾してくれないというトラブルも、借地非訟事件手続きの対象事件に含まれます。そのため、このようなトラブルが生じた場合には、借地非訟事件手続きを利用して解決を図ります。

(2)借地権譲渡の許可申立て事件の概要

地主が借地権の譲渡の承諾をしないときは、地主の承諾に代わる裁判所の許可を求めることができます。すなわち、裁判所は、借地人が借地上の建物を第三者に譲渡する際に、第三者が土地の賃借権を取得したとしても地主に不利になるおそれがないにもかかわらず、地主が借地権譲渡の承諾をしないときは、地主の承諾に代わる許可を与えることができます。

この代諾許可制度は、借地上の建物を売却して投下資本の回収を図る借地人の必要性と、賃貸借が人的信頼関係に基礎を置くこととの調和を図る観点から、地主が不利になるおそれがない場合には、地主が承諾しなくても裁判所が代諾許可を与えることを認めた制度です。

一般的に審理期間は、通常の裁判よりは短く、6か月程度で結論が出るといわれています。

(3)賃借権譲渡の許可の要件

裁判所が地主の承諾に代わる許可を行うためには、以下の要件を満たす必要があります。

①土地の賃貸人が賃借権の譲渡を承諾しないこと

土地の賃貸人が賃借権の譲渡の承諾をしないことが要件の1つになります。
譲渡には、売買などの有償契約による場合のほか、贈与・遺贈という無償による場合も含まれます。他方、相続による取得や時効による取得は「譲渡」にはあたりませんので、地主の承諾は不要です。

また、地主が承諾しない場合のほかにも、地主の承諾の存否に争いがあるときや承諾の存否が不明であるという場合の申立ても適法とされています

②借地権設定者に不利になるおそれの不存在

借地権譲渡の許可の申立てがなされると、第三者が借地権を取得しても地主に不利になるおそれがない場合に許可が認められます。地主に不利になるおそれの有無については、以下のような要素を踏まえて判断することになります。
・借地権の譲受人の資力、職業、社会的信用
・土地および地上建物の使用目的
・賃貸人と借地権の譲受人との間の信頼関係の維持

たとえば、借地権の譲受人の資力が乏しく、地代の滞納のおそれがある場合には、借地権設定者に不利になるおそれがあるとして、許可は認められません。また、譲受人が暴力団関係者である場合も信頼関係の維持が困難といえますので、許可は認められない可能性があります。

3、借地権の譲渡許可の際には承諾料の支払いが必要

裁判所は、代諾許可の裁判をする際に、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、
・賃借権の譲渡、転貸を条件とする借地条件の変更
・財産上の給付

を許可の条件とすることができるとされています。

借地条件の変更としては、一般的には賃料の改定(増額)がありますが、そのほかにも存続期間の変更(期間の延長)が考えられます。

また、財産上の給付は、「承諾料」と呼ばれるものですが、一般的な事案では借地権価格の10%程度の譲渡承諾料の支払いを条件として許可が与えられています。そのため、承諾料の支払いは、借地権譲渡の許可にあたって、基本的には必要になるものと理解しておくとよいでしょう。

なお、裁判所は、承諾料を決めるにあたっては、原則として鑑定委員会の意見を聞く必要があります。

4、借地権の譲渡により敷金はどうなる?

土地の賃貸借契約締結時には、賃借人から賃貸人に対して、敷金が交付されます。敷金は、未払い賃料、原状回復に関する損害などを控除した残額について、賃貸借契約終了後・明け渡し完了時に具体的に発生する債権です。そのため、賃借権が譲渡された場合には、このような敷金も賃借権の譲受人に引き継がれるのかが問題になります。

この点に関し、最高裁昭和53年12月22日判決は、土地の賃借権が賃貸人の承諾を得て新賃借人に移転した場合であっても、敷金に関する敷金交付者の権利義務関係は、敷金交付者が新賃借人の債務不履行を担保することを約し、または新賃借人に敷金返還請求権を譲渡するなどの特段の事情のない限り、賃賃借人には承継されないと判断しています。

そのため、借地権の譲渡があったとしても、原則として敷金は借地権の譲受人に対しては承継されないことになります。

そのため、代諾許可の裁判により賃借権の譲渡が許可された場合には、地主と借地人との間で敷金の清算を行う必要があります。

5、まとめ

借賃人は、借地上の建物を第三者に譲渡することによって投下資本の回収を図ることが可能です。しかし、その際には、借地権譲渡について地主の承諾が必要になりますので、地主との話し合いでは承諾が得られないという場合には、裁判所に代諾許可の裁判の申立てをする必要がります。

代諾許可の裁判は、一般的な民事訴訟とは異なり借地非訟事件手続きという特別な裁判になりますので、適切に進めていくためには専門家である弁護士のサポートが不可欠となりますので、まずは弁護士に相談することをおすすめします。

ダーウィン法律事務所では、借地などの不動産案件の取り扱いに力を入れています。不動産に関するトラブルでお困りの方は、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

荒川香遥
  • 弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

    荒川 香遥

    ■東京弁護士会
    ■宗教法制研究会

    相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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