借地契約を終了させるには正当事由が必要!借地契約の更新拒絶について解説

借地契約には、期間が定められていますが、期間が満了したとしてもそれだけでは借地契約は終了しません。地主の側から借地契約の期間満了を理由に更新拒絶をするためには、「正当事由」が必要になります。正当事由は、さまざまな要素を総合考慮して判断しますので、どのような判断要素があるのかをしっかりと理解しておくことが大切です。

今回は、借地契約の更新拒絶の方法と正当事由について、不動産法務を扱う弁護士が、わかりやすく解説します。

1、借地契約は期間満了でどうなるの?

借地契約は、期間満了でどうなるのでしょうか。以下では、借地契約の種類ごとの存続期間と期間満了後の扱いについて説明します。

(1)借地契約の種類によって存続期間が異なる

借地権には、普通借地権と定期借地権があり、それぞれの契約の種類に応じて、存続期間が異なっています。

①普通借地権

普通借地権とは、定期借地権とは異なり、正当事由制度の適用を受け、契約の更新が可能なものをいいます。借地借家法では、普通借地権に関する定義はなく、定期借地権などに該当しない借地権が普通借地権になります。

普通借地権は、30年です。契約でこれよりも長い期間を定めることはできますが、30年未満の存続期間を定めた場合、借地権者に不利な定めになりますので、そのような期間の定めは無効になり、存続期間は30年になります。

なお、契約が更新された場合の存続期間は、最初の更新で20年、2回目以降の更新で10年になります。

②旧借地法による借地権の存続期間

上記の普通借地権の存続期間は、借地借家法が適用される借地に関するものになります。借地借家法施行日(平成4年8月1日)よりも前に設定された借地契約については、旧借地法が適用されます。

旧借地法では、堅固建物の所有を目的とする借地権については60年、非堅固建物の所有を目的とする借地権については30年が存続期間となっています。また、契約でこれとは異なる存続期間の定めをおくことも可能ですが、堅固建物については30年以上、非堅固建物については20年以上にしなければなりません。

なお、契約が更新された場合の存続期間は、堅固建物については30年、非堅固建物については20年になります。

③定期借地権の存続期間

定期借地権とは、契約で定められた存続期間の満了により借地契約が終了し、契約の更新がないものをいいます。定期借地権の存続期間は、定期借地権の種類に応じて、以下のように定められています。
・一般定期借地権……50年以上
・事業用定期借地権……10年以上50年未満
・建物譲渡特約付借地権……30年以上

(2)普通借地権は期間満了だけでは契約は終了しない

定期借地権は、存続期間の満了により借地契約が終了します。

これに対して、普通借地権については、存続期間の満了だけでなく、借地人からの更新請求または借地人による使用継続に対して地主が遅滞なく異議を述べ、かつ異議に正当事由がなければ契約は終了しません。契約が終了しない場合には、当事者間の合意がなかったとしても契約が更新されたものとみなされます。

2、普通借地権契約を終了させるには更新拒絶が必要

普通借地契約は、契約期間が満了したとしてもそれだけでは契約は終了しません。借地契約を終了させるためには、地主からの「更新拒絶」と「正当事由」が必要になります。

(1)借地契約の更新拒絶とは

普通借地権には、更新制度がありますので、借地契約の存続期間が満了しても直ちに契約関係は終了しません。

地主と借地人とが合意をすれば、「合意更新」により借地契約は更新されます。

また、地主と借地人との合意がなかったとしても、以下のいずれかに該当する場合には、「法定更新により」借地契約が更新されます。
・借地人から契約更新の請求があり、かつ建物の存在していること(請求更新)
・契約期間満了後も借地人が土地の使用を継続し、かつ建物が存在していること(使用継続更新)

地主がこのような法定更新を防ぐためには、借地人に遅滞なく異議を述べる必要があります。これを「更新拒絶」といいます。請求更新に対する更新拒絶は、借地人からの請求後に遅滞なく異議を述べる必要があり、使用継続更新に対する更新拒絶は、存続期間満了後に遅滞なく異議を述べる必要があります。

(2)更新拒絶には正当事由が必要

借地契約の期間満了を理由に契約を終了させるためには、地主による更新拒絶に加えて、更新拒絶に正当事由があることが必要になります。正当事由の有無は、以下の要素により判断されます。

①地主および借地人が土地の使用を必要とする事情

地主と借地人双方の土地使用の必要性は、土地使用の目的(居住用か営業用かなど)、職業、家族構成、収入の程度、他に土地を所有しているかどうかなどの事情を考慮して、それぞれの当該土地を必要とする程度を判断します。

なお、借地上の建物が賃貸されている場合、正当事由の判断にあたっては、建物の賃借人側の事情を借地人側の事情として斟酌することはできません。

②借地に関する従前の経過

借地に関する従前の経過としては、以下の事情を考慮します。
・借地契約締結の際の事情(権利金、保証金、その他一時金の授受の有無およびその額、契約期間の長短など)
・借地契約の経過期間
・借地契約継続中における更新料、承諾料などの授受の有無およびその額
・借地人に賃料不払いや用法遵守義務違反などの債務不履行の有無

なお、借地人に賃料不払いなどの債務不履行があったとしても、信頼関係を破壊する程度に至っていない場合には、契約の解除は認められません。しかし、その場合でも正当事由の判断にあたっては、借地人側のマイナスの事情として考慮することができます。

③土地の利用状況

土地の利用状況としては、以下の事情を考慮します。
・建物の種類(居宅か店舗かなど)
・構造(堅固か非堅固か、何階建てかなど)
・規模(床面積はどの程度かなど)
・用途(住宅用か事業用かなど)
・建物の老朽化の程度(建物の経過年数や残存耐用年数)
・当該土地の周辺の状況
・建物所有目的で当該土地をどの程度利用しているか

④財産上の給付

財産上の給付とは、主に地主から借地人に対して交付される立退料の額や代替不動産の提供の有無をいいます。

ただし、財産上の給付は、あくまでも補完要素ですので、多額の立退料の給付を申し出たとしても、他の正当事由の判断要素(特に①)がなければ正当事由は認められません。

3、借地の正当事由に関する裁判例の紹介

以下では、借地の正当事由に関する裁判例を紹介します。

(1)東京地裁平成21年5月7日判決

前所有者の時代から80年近くにわたり、建物所有目的で土地を賃貸していたX(地主)が借地人であるYに対して、債務不履行解除および更新拒絶を主張して建物収去土地明け渡しを求めた事案について、裁判所は、更新拒絶の正当事由を認めて、正当事由を補完する要素として、借地権価格の50%弱にあたる3000万円の立退料を認定しました。

この事案で裁判所が正当事由を認めた理由としては、以下の点が挙げられます。
・本件土地上には5棟の建物が存在していたが、YはXの承諾なく大規模修繕および解体・再建築をした
・80年近く土地を占有しており、投下資本の回収は十分に図られた
・本件土地上の建物は空き家であるなどYの使用の必要性は高度ではない
・Xは建物が返還されれば、隣地とともに新たな賃貸用建物を建築する予定である

(2)東京地裁平成23年4月8日判決

墨田区錦糸町駅付近に所在する土地の賃貸借契約に対するマンション建築を目的とした更新拒絶の事案について、裁判所は、借地人Yに土地使用の実態がないに等しいことから立退料の提供なく正当事由を認めました。

この事案で裁判所が正当事由を認めた理由としては、以下の点が挙げられます。
・地主は高齢で疾患を抱えており、長男夫婦と同居するため本件土地を利用する必要性が高い
・Yは借地上に共同住宅や事務所を所有しているものの、各建物は老朽化しており、事業の廃業により各建物を使用していない

4、更新拒絶後の流れ

借地契約の更新拒絶後は、以下のような流れで手続きを進めていきます。

(1)借地人に対して建物収去土地明け渡し請求

地主による更新拒絶に正当事由がある場合には、借地契約は、期間満了により終了となります。これにより、借地人は、土地の使用をする正当な権限を失いますので、直ちに土地上の建物を収去して、土地を明け渡さなければなりません。

借地人が任意に明け渡しに応じてくれるのであれば、地主の側で特に動く必要はありません。しかし、期間満了後も任意に明け渡しに応じてくれない場合は、建物収去土地明け渡し請求を内容とする通知および催告を行う必要があります。

なお、普通借地権において借地権の存続期間が満了した場合、借地人は、建物買取請求権を行使することができる点に注意が必要です。

(2)借地人が応じない場合は訴訟提起

地主から借地人に対して、建物収去土地明け渡し請求の通知・催告を行ったにもかかわらず、任に明け渡しに応じてくれない場合には、裁判所に建物収去土地明け渡し請求訴訟を提起します。

裁判では、更新拒絶の正当事由の有無などが争点になりますので、地主側の主張を裁判所に理解してもらうためにも専門家である弁護士のサポートが不可欠になります。そのため、借地契約の更新拒絶をお考えの方は、早めに弁護士に相談することをおすすめします。

5、まとめ

普通借地権を目的とする借地契約は、契約で定めた期間が満了したとしても、当然には借地契約は終了しません。借地契約を終了させるためには、地主から借地人に対して、更新拒絶をするとともに、更新拒絶に正当事由があることが必要となります。

正当事由の有無は、さまざまな事情を総合考慮して判断することになりますので、土地の明け渡しが可能であるかは、専門家である弁護士のアドバイスが不可欠です。そのため、まずは弁護士に相談することをおすすめします。

ダーウィン法律事務所では、借地などの不動産案件の取り扱いに力を入れています。不動産に関するトラブルでお困りの方は、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

荒川香遥
  • 弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

    荒川 香遥

    ■東京弁護士会
    ■宗教法制研究会

    相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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