不動産売買でローン特約（融資利用特約）が付いている場合、「住宅ローンに落ちたから解除できる」と考えている方も少なくありません。
しかし、実際には1つの銀行で否決されたからといって、必ず解除が認められるわけではない点に注意が必要です。
特に問題になりやすいのが、「複数の金融機関に申込みをすべきだったのか」という点です。契約内容や事情によっては、1行しか申込みをしていないことが「努力不足」と評価され、ローン特約解除が認められないケースもあります。
実際の裁判例でも、買主が誠実に融資取得へ向けて動いていたか、他行への申込みが現実的だったか、契約書にどのような定めがあったかなどが重視されています。
今回は、ローン特約で複数の銀行への申込みが必要になるケース、裁判例上の判断基準、不動産会社が押さえるべき実務ポイントについて解説します。
Table of Contents
1 ローン特約では複数の金融機関への申込みが必要になる場合がある
弁護士
荒川 香遥
ローン特約では、複数銀行への申込みが問題になるケースがあります。まずは基本的な考え方を確認していきましょう。
複数銀行への申込みが問題になるのは、裁判所が買主に融資取得へ向けた一定の努力義務（信義則上の義務）を求める傾向にあるためです。
ローン特約は、住宅ローンの審査に通らなかった場合に買主を保護する制度ですが、「審査に落ちたら無条件で解除できる制度」ではありません。
たとえば、1行目で否決された後に、別の金融機関で融資が通る可能性があったにもかかわらず、何も申込みをしなかった場合、「本当に契約を履行する意思があったのか」が問題になります。
特に、以下のような事情がある場合には、複数銀行への申込みを行わなかった点が不利に評価される可能性があります。
・不動産会社や仲介会社から他行申込みを勧められていた
・他行で審査が通る現実的可能性があった
・金利や条件だけを理由に一部の銀行しか申し込まなかった
・契約上、複数の金融機関利用が想定されていた
もっとも、常に複数銀行への申込みが必要になるわけではありません。契約内容や事情によって判断は異なります。
2 ローン特約で複数銀行への申込みが問題になるケース
弁護士
荒川 香遥
実際には、すべてのケースで複数銀行への申込みが必要になるわけではありません。もっとも、契約内容や申込み状況によっては、「買主の努力不足」と評価され、ローン特約解除が認められないことがあります。ここでは、特にトラブルになりやすいケースを見ていきましょう。
（1）1つの金融機関しか申込みをしていないケース
もっとも問題になりやすいのが、1つの金融機関にしか申込みをしていないケースです。
たとえば、A銀行の審査に落ちた後、他の銀行に申し込める時間的余裕や可能性があったにもかかわらず、何も行動をしなかった場合、「融資取得に向けた努力が不十分」と評価される可能性があります。
特に、契約書で金融機関が限定されていない場合は、「他行への申込みも当然に検討すべきだった」と判断されやすい傾向があります。
一方で、契約締結時から特定銀行での融資が前提になっていた場合や他行審査も通る見込みが低かった事情がある場合には、1行のみの申込みでも解除が認められることがあります。
（2）より条件の良い銀行だけを選んでいたケース
金利や諸費用などの条件を重視し、あえて一部の銀行にしか申し込まないケースも注意が必要です。
たとえば、「金利が低いネット銀行しか使いたくない」「メガバンクは条件が悪いから申し込まなかった」といったケースでは、ローン特約解除が認められない可能性があります。
裁判所は、「条件が多少悪くても現実的に借入可能な金融機関があったか」を重視する傾向があるからです。
そのため、融資を受ける現実的可能性があったにもかかわらず、自ら選択肢を狭めていた場合には、「誠実に融資取得へ努力した」と評価されにくくなります。
（3）指定金融機関以外へ申込みをしていないケース
契約書で指定金融機関が定められている場合も注意が必要です。
たとえば、売買契約書に「〇〇銀行、△△信用金庫からの融資利用を予定」と記載されていたにもかかわらず、1行しか申込みをしていない場合、契約内容に沿った行動を取っていないと評価される可能性があります。
特に、不動産会社や売主側から複数行の案内を受けていたケースでは、「なぜ他行に申し込まなかったのか」が争点になりやすくなります。
3 複数銀行への申込みが争点となった裁判例
弁護士
荒川 香遥
ローン特約で複数銀行への申込みが問題になるかは、契約内容や買主の対応によって結論が分かれます。裁判所は、単に「何行申し込んだか」だけではなく、契約内容に沿って誠実に融資取得へ向けて動いていたかを重視する傾向があるからです。ここでは、実際に参考になる裁判例を紹介します。
（1）複数銀行へ申込みを行い、誠実対応が認められた事例｜福岡高裁那覇支部平成11年8月31日判決
この事例では、買主が土地購入にあたり、当初は沖縄銀行と公庫へ融資申込みを行いました。しかし、希望額の融資が難しかったため、途中で琉球銀行へ申込み先を変更し、融資額の調整もしながら審査を継続していました。
結果的に、契約で定められた期限内に融資実行は間に合わなかったものの、裁判所は、買主が複数の金融機関に申し込み、状況に応じて融資取得へ向けた努力を続けていた点を重視し、「具体的事情に応じて適当なローンを得ようと努力していた」と認定して、買主に債務不履行はないと判断しました。
この判例から分かるのは、裁判所が重視しているのは単なる申込み件数ではなく、現実的に融資を受けるための行動を誠実に続けていたかどうかという点です。
（2）「京葉銀行・他」と記載されていたが、他行への正式申込みまでは不要とされた事例｜東京地裁令和4年2月28日判決
この事例では、売買契約書の融資申込先欄に「京葉銀行・B支店、他」と記載されていました。
売主側は、この「他」という文言を根拠に、買主は京葉銀行以外にも少なくとも1つ以上の金融機関へ正式に融資申込みをすべきだったと主張しました。
しかし、裁判所は、この記載だけで、京葉銀行と並行して他行にも正式審査を申し込む義務までは認められないと判断しました。
買主は、京葉銀行から融資を拒絶された後、常陽銀行、さわやか信用金庫、千葉興業銀行に電話で融資相談をしていました。結果として正式審査には進まなかったものの、裁判所は、買主が資金調達に向けた合理的な努力を怠ったとはいえないと判断しています。
この判例からは、契約書に「他」と記載されていても、それだけで直ちに複数銀行への正式申込み義務が認められるわけではないことが分かります。重要なのは、契約書の文言だけでなく、交渉経緯、融資可能性、買主の対応状況を総合して判断されるという点です。
（3）複数銀行への申込み状況から買主の真摯な努力が認められた事例｜東京地裁平成9年9月18日判決
この事例では、買主が住宅用の土地建物を購入するため、ローン特約付きの売買契約を締結しました。
その後、買主は、城南信用金庫、三菱銀行、富士銀行など複数の金融機関に対し、住宅ローンの申込みや相談を行いました。しかし、年齢、年収、返済比率、保証人、団体信用生命保険などの事情から、いずれも融資を受けることができませんでした。
売主側は、買主が真摯なローン申込みをせず、意図的に融資拒絶の結果を招いたなどと主張しました。
しかし、裁判所は、買主が本件不動産を購入する意思を有していたこと、ローン特約の期限延長後に複数の金融機関へ申込みを行っていたこと、融資が通らない理由について各金融機関に確認していたことなどを重視しました。
そのうえで、買主は購入資金の一部に充てる融資を受けるために真摯な努力を尽くしており、買主の責めに帰すべき事由により融資が否認された場合にはあたらないとして、ローン特約による解除を有効と判断しました。
この判例からは、複数銀行への申込みの有無だけでなく、買主がどのような条件で融資を求め、否認理由を確認し、現実的な融資可能性を探っていたかが重要になることが分かります。
4 裁判所はどのような点を重視しているのか
弁護士
荒川 香遥
裁判所は、「何行申し込んだか」という形式面だけでなく、買主が現実的に融資取得へ向けて誠実に動いていたかを重視する傾向があります。ここでは、裁判例から見えてくる主な判断ポイントを解説します。
（1）買主が誠実に融資取得へ努力していたか
裁判所がもっとも重視するのは、買主が融資取得に向けて真摯に行動していたかです。
たとえば、必要書類を提出していたか、金融機関とやり取りをしていたか、否決後に別の選択肢を検討していたかなどが見られます。
反対に、「最初から契約をやめたかった」「形式的に申込みだけした」と評価されるような事情がある場合には、ローン特約解除が認められにくくなります。
実際の裁判例でも、複数銀行への申込みを行い、融資条件の調整や相談を続けていた買主については、誠実な努力が認められる傾向があります。
（2）契約書に金融機関の指定があるか
契約書の記載内容も重要な判断要素です。
たとえば、「○○銀行から融資利用予定」と具体的な金融機関が記載されている場合には、その銀行への申込みを行えば足りると判断されます。
一方で、「○○銀行、他」と記載されている場合や複数行の利用が予定されていた事情がある場合には、他行への対応も求められる可能性があります。
もっとも、契約書に「他」と記載されているだけで、常に複数銀行への正式申込み義務が生じるわけではありません。裁判所は、契約締結時の交渉経緯や当事者の認識も踏まえて判断しています。
（3）他行利用の可能性が現実的だったか
裁判所は、「別の銀行なら本当に融資が通った可能性があったのか」という点も見ています。
たとえば、買主の収入状況や既存借入、年齢、担保評価などから、他行でも承認可能性が低かった場合には、「他行へ申し込まなかったこと」を厳しく評価しない傾向があります。
反対に、他行で融資が通る現実的可能性が高かったにもかかわらず、何も行動しなかった場合には、「融資取得に向けた努力不足」と判断されるリスクがあります。
つまり、「他行へ申し込めたか」ではなく、「申し込む意味が現実的にあったか」が重要になります。
5 不動産会社が注意すべき実務ポイント
弁護士
荒川 香遥
ローン特約をめぐるトラブルは、「どこまで買主がローン取得に動くべきだったのか」が後から争いになるケースが少なくありません。特に、複数銀行への申込みが問題になる事案では、契約時の説明や記録の有無が結論を左右することがあります。ここでは、不動産会社が押さえておきたい実務ポイントを解説します。
（1）契約前に資金計画を確認する
契約前の段階で買主の資金計画を確認しておくことが重要です。
たとえば、「どの銀行を利用予定か」「他行利用の可能性はあるか」「年収や既存借入状況から融資に不安がないか」などを整理しておくことで、後のトラブルを防ぎやすくなります。
特に、1行しか利用予定がない場合には、審査否決時の対応について事前に認識を合わせておくことようにしましょう。
（2）ローン特約条項で金融機関を具体化する
ローン特約の記載内容は、できるだけ具体化しておくべきです。
たとえば、「○○銀行」「△△信用金庫」など申込先を明記しておけば、後から「他行にも申し込むべきだったか」が争点になりにくくなります。
一方、「○○銀行、他」など曖昧な記載にとどまる場合には、申込み義務の範囲を巡って認識のズレが生じることがあります。
必要に応じて、「他行申込みを要するか」「否決時の対応」を契約前に整理しておくことが望ましいでしょう。
（3）融資申込み状況を継続的に確認する
契約後は、融資申込み状況を定期的に確認することも重要です。
たとえば、「申込み済みか」「追加書類提出の状況」「審査結果の見込み」「他行相談の必要性」などを把握しておけば、ローン特約期限直前の混乱を避けやすくなります。
特に、期限間際になってから否決が判明すると、他行申込みの時間がなくなり、売主・買主双方に大きな影響が生じる可能性があります。
（4）解除時の証拠資料を整理する
ローン特約解除をめぐって争いになった場合、最終的に重要になるのは証拠です。
そのため、融資申込み書類、金融機関とのメール、審査結果、否決理由、他行相談の記録などは可能な限り保存しておくべきです。
特に、「なぜ他行に申し込まなかったのか」「どのような努力をしていたのか」を説明できる資料があるかどうかで、紛争時の見通しは大きく変わります。
不動産会社としても、後日の説明責任に備え、やり取りの記録を残しておくことが重要です。
6 まとめ
ローン特約では、1つの銀行で否決されたからといって、必ず解除が認められるわけではありません。契約内容や事情によっては、複数の金融機関への申込みが求められ、「融資取得に向けた努力が足りなかった」と判断されることもあります。
もっとも、裁判所が重視しているのは、単に申込み件数ではなく、買主が契約内容に沿って誠実に融資取得へ向けて動いていたかという点です。そのため、不動産会社としては、契約前の資金計画の確認、ローン特約条項の整理、融資状況の記録を徹底することが重要です。
ローン特約解除をめぐるトラブルは、売主・買主双方に大きな損失が生じることがあります。契約解除や違約金請求などの法的問題でお悩みの不動産会社様は、早めにダーウィン法律事務所へご相談ください。契約内容や裁判例を踏まえ、実務に即した解決策をご提案いたします。
この記事を監修した弁護士
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