B-3.借地権の譲渡、更新料、建替え承諾料

法律相談カテゴリー
該当する業者タイプ
賃貸仲介・媒介 賃貸管理 不動産オーナー 

1 借地権の譲渡について

⑴ 借地権の譲渡の制限

民法612条1項において、「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」と定められています。
したがって、借地権も土地の賃借であるため、借地権者は、地主の承諾がなければ借地権を譲渡することができません。
もし、地主に無断で借地権を譲渡すると、地主から借地契約を解除されて借地権を失ってしまう危険があります(民法612条2項)。
したがって、借地権者が借地権を譲渡したい場合には、地主と交渉して承諾してもらう必要があります。ただし、地主の承諾が得られない場合もあるでしょうから、法律はそのような場合の対処方法も定めています。
以下では、地主の承諾が得られる場合と得られない場合に分けて説明します。

⑵ 地主の承諾が得られる場合

借地権を譲渡したいときは、まずは地主と交渉して、借地権の譲渡についての承諾を得られるように働きかけることが必要です。
そして、地主が借地権の譲渡に承諾をする場合、譲渡承諾料(名義書換料ともいいます)を支払う慣行があります。借地権付き建物の譲渡承諾料は、概ね借地権価格の10パーセント程度が一つの目安とされています。  

⑶ 地主の承諾が得られない場合

ア 代諾許可について
借地上に建物が建っている場合、建物所有者である借地権者は、借地権の譲渡や借地の転貸が制限されると、事実上、自分の所有物である建物の譲渡が不可能になってしまいます。一方で、地主にしてみれば、借地権が譲渡・転貸されたからといって、それが必ずしも不利益になるわけではありません。
そこで、建物の譲渡に伴って借地権の譲渡を希望する場合において、地主が承諾しない場合や、地主が請求する承諾料が過大で折り合いがつかない場合には、裁判所に対して地主の承諾に代わる許可(「代諾許可」といいます。)を求める手続の申立ができます(借地借家法19条1項)。
なお、あくまでも借地権そのものの譲渡・転貸を認めるのではなく、「建物」の譲渡に伴う借地権の譲渡・転貸を認める制度であるため、申立の時点で建物が存在していなければならないことには注意が必要です。

イ 申立ての手続
借地権者は、借地権付き建物を譲り受ける第三者を特定した上で、地主を相手方として申し立てをします。管轄裁判所は、借地権の目的である土地の所在地を管轄する裁判所です。申立ては、借地非訟事件手続規則17条2項に定める事項を記載した書面と付属書類を提出して行います(非訟事件手続法43条1項)。

ウ 審理
申し立てがあると、裁判所は必要書類を点検した上で、速やかに(概ね1か月から1か月半後の日になることが一般的です)第1回審問期日を定め、その日を当事者に通知します。審問期日は非公開とされており(非訟事件手続法30条本文)、審問期日において裁判官が出頭した当事者から意見を聴取します。

エ 地主の介入権
地主は、借地権譲渡についての代諾許可の裁判において、借地権が第三者に譲渡されることを阻止するために、自らが借地権を譲り受ける旨の申立てをする事ができます。この申立があると、裁判所は相当の対価を定めて地主に買い受けを認める決定をする事ができます(同法19条3項)。この場合の「相当な対価」とは、借地権の対価と建物の価格を合わせた金額を指します。

オ 鑑定委員会制度と手続きの終了
借地非訟事件の申立てを認めるかどうか、申立てを認める場合に借地権者に対して支払を命じる金銭の額や介入権を行使した者に支払を命じる建物及び土地賃借権の適正な対価等がどれくらいかを裁判所が適切に判断するためには、借地関係、不動産の評価等に関する専門的知識を補充したり、民間人の良識を反映させることが必要になります。

そこで、このような知識等を有する人(弁護士、不動産鑑定士及び有識者(建築士を含む。))を鑑定委員として3人以上指定して、公正な立場からの専門的かつ客観的な意見を裁判所が聴くために設けられたのが鑑定委員会制度です。
裁判所は、申立てについて裁判をする前に、原則として、鑑定委員会の意見を聴くことが必要であり(借地借家法17条6項、19条6項、20条2項)、当事者の主張の整理が終了した段階で、鑑定委員会に意見を求める手続を採ります。
裁判所は、鑑定委員会の「意見書」が裁判所に提出されたのちの審問期日において、当事者から鑑定委員会の「意見書」についての意見を聴取し(借地非訟事件手続規則8条3項)、当事者の主張立証が終了したところで、手続を終了し、決定をすることになります(非訟事件手続法54条、55条)。

2 借地権の更新

 ⑴ 旧法と新法の違いについて

ア 適用される法律の区分
平成4年7月31日以前に契約した借地については旧法である借地法が、平成4年8月1日以降に契約した借地については新法である借地借家法が適用されます。

イ 借地権の存続期間
借地法では、木造などの非堅固建物と鉄筋コンクリート造などの堅固建物で異なる契約期間を定めていました。堅固建物は60年、非堅固建物は30年です(旧法2条1項本文)。 ただし、当事者が契約で堅固建物について30年以上、非堅固建物について20年以上の存続期間を約定した場合には、これに従うものとしていました(旧法2条2項)。
判例では、これより契約期間が短い場合や期間の定めがない場合には、非堅固建物は30年、堅固建物は60年となるとしました。
一方、借地借家法では、非堅固建物や堅固建物の区別はなく、契約期間は原則、一律30年です(借地借家法3条本文)。ただし、契約でこれより長い期間を定めた場合はその期間となります(同条ただし書き)。

ウ 借地権の更新後の期間 
最初の契約が終了し、契約を更新した場合の更新期間について、旧法では、非堅固建物は20年、堅固建物は30年とされており(旧法5条1項本文)、当事者がそれよりも長い期間を約定した場合にはそれによるものとされていました(同条2項)。
一方、借地借家法では、最初の契約が終了し、契約を更新した場合の更新期間は、最初の更新と2回目以降で期間が異なります。
当事者間で定めがなければ、最初の更新では20年、2回目以降は10年とされています(借地借家法4条本文)。ただし、当事者がこれよりも長い期間を定めたときは、その定めた期間となります(同条ただし書)。

 ⑵ 更新料の支払義務

更新料について法律上の定めはなく、法的な支払い義務はありません。また、更新料支払いの慣習の存否について、判例はこれを否定しています(最判昭51.10.1)。したがって、更新料は必ず払わなければならないという性質のものではありません。
ただし、更新料に関する契約上の定めに基づいて更新料を支払って賃貸借契約が更新されている場合には、一旦支払った更新料の返還を求めることは許されないとしている裁判例があり(東京高判平11.6.28)、借地人と地主との間で合意が成立している場合には、その範囲で更新料を支払うことは、両者の関係性を良好に保つための要素といえます。

3 建替承諾料

 ⑴ 建替承諾料とは

建替承諾料は、借地上の建物を建て替えるときに、借地人が地主に支払う承諾料です。
借地契約更新後に建物が滅失した場合の借地権者による建物の再築については、事ぬ時の承諾を要することを原則としています(借地借家法7条1項)。
そして、この承諾を与える際に、支払われるのが建替承諾料です。
なお、承諾がない限り、いかなる事情があっても建物の再築ができないというのは不都合です。
そこで、これについても裁判所に対して代諾許可を求める手続が用意されています(借地借家法18条)。
そして、裁判所が更新後の建物の再築を許可する裁判をする場合において、当事者の公平を図るために必要があるときは、再築承諾料の支払いを命じることもあります。

 ⑵ 建替承諾料の定め方

承諾料の額は一切の事情を考慮して定めることになりますが、概ね更地価格の3%程度とされています。ただし、建て替え後の建物の床面積が増える場合や、従来の居住用建物が賃貸用建物に建替えられるような事情があれば建物の利便性や収益性が大きく上がります。そのようなケースでは承諾料が上がることがあります。

B.賃貸借契約(仲介・賃貸管理・借地etc)に関連する相談事例/トラブル一覧