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借地権の譲渡・更新・建て替えでは、地主の承諾、承諾料、契約期間、裁判所の代諾許可などが問題になります。特に、借地権を第三者へ譲渡するときの譲渡承諾料、借地契約を更新するときの更新料、借地上の建物を建て替えるときの建替承諾料は、それぞれ法的な扱いが異なるため注意が必要です。

この記事では、借地権の譲渡、借地契約の更新、借地上の建物の建て替えについて、地主の承諾が必要になる場面、承諾料等の目安、地主の承諾が得られない場合の借地非訟について解説します。

１　借地権の譲渡について

土地の賃借権を第三者へ譲渡する場合には、原則として地主の承諾が必要であり、地主が承諾しない場合でも、一定の要件を満たせば裁判所の代諾許可を得られる可能性があります。

⑴　借地権の譲渡には地主の承諾が必要

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいいます（借地借家法2条1号）。

借地借家法2条1号
借地権　建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。

借地権には「地上権」と「土地の賃借権」がありますが、実務上多く問題になるのは土地の賃借権です。以下では、土地の賃借権を前提として説明します。

土地の賃借権を第三者へ譲渡するためには、民法612条1項により、原則として賃貸人である地主の承諾が必要です。

民法612条1項
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。

そのため、借地上の建物を第三者へ売却し、それに伴って土地の賃借権を譲渡する場合には、原則として地主の承諾を得なければなりません。

地主の承諾を得ずに賃借権を譲渡し、第三者に土地を使用・収益させた場合には、民法612条2項により借地契約の解除原因となる可能性があります。

もっとも、無断譲渡があれば常に解除が認められるわけではなく、判例上、地主との信頼関係を破壊すると認めるに足りない特段の事情がある場合には解除が制限されることがあります。

いずれにしても、「建物を先に売却してから地主の承諾を取ればよい」と考えることにはリスクがあります。借地権付き建物を第三者へ売却するときは、売却を実行する前に地主との調整を進めることが重要です。

⑵　地主の承諾が得られる場合｜譲渡承諾料の目安

借地権譲渡の承諾料は、法律上一定の金額が定められているものではありませんが、実務上は借地権価格の10％程度が一つの目安とされ、借地条件、土地の価格、譲受人の属性、地域の取引慣行などによって変動します。

借地権を第三者へ譲渡したい場合には、まず地主と交渉し、譲渡について承諾を得る方法を検討します。

地主が借地権の譲渡を承諾する際には、「譲渡承諾料」または「名義書換料」などの名目で金銭を支払うことがあります。

たとえば、借地権価格が3,000万円で、譲渡承諾料を借地権価格の10％として計算すると、300万円となります。

もっとも、「借地権価格の10％」は法律で定められた固定額ではありません。具体的な金額は、地主と借地人との交渉や、借地契約の内容などによって異なります。

譲渡承諾料を検討するときには、主に次の事情が問題になります。

• 土地の価格は、譲渡対象となる借地権の経済的価値を判断する基礎になります。
• 借地権割合は、借地権価格を検討するときの一つの参考になります。
• 現在の地代額や地代改定の経緯は、地主と借地人との経済的関係を判断する要素になります。
• 借地契約の残存期間は、譲渡される借地権の価値に影響します。
• 更新、増改築、建て替えなどに関する借地条件は、借地権の利用価値に影響します。
• 譲受人の資力や信用力は、地主が譲渡を承諾するかを判断する重要な要素です。
• 土地や建物の利用目的が変わる場合には、地主への影響が考慮されることがあります。
• 地域の取引慣行によって、譲渡承諾料の水準が異なることがあります。

そのため、地主から高額な承諾料を提示された場合でも、その金額を当然に受け入れなければならないわけではありません。

借地権そのものを売却したい場合の売却方法、地主への承諾申入れ、譲渡承諾料、地主の承諾が得られない場合の対応については、「借地権は売却できる？地主の承諾が必要な理由・承諾料の相場・承諾が得られないときの借地非訟を弁護士が解説」で詳しく解説しています。

⑶　地主の承諾が得られない場合

地主が借地権の譲渡を承諾しない場合でも、借地借家法19条1項の要件を満たせば、裁判所から地主の承諾に代わる許可を得られる可能性があります。

①代諾許可とは

代諾許可とは、借地上の建物を第三者へ譲渡しようとする場合に、地主が土地賃借権の譲渡を承諾しないとき、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与える制度です（借地借家法19条1項）。

借地借家法19条1項（抜粋）
裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。

借地上に建物が建っている場合、借地権の譲渡が一切できないとすると、借地人は自ら所有する建物を事実上処分できなくなります。

そこで、借地借家法19条1項は、建物の譲渡に伴って土地賃借権を第三者へ譲渡する場合において、譲受人が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず地主が承諾しないときに、裁判所が代諾許可を与える制度を設けています。

代諾許可は、借地権だけを独立して自由に譲渡するための制度ではなく、借地上の建物を第三者へ譲渡することに伴う土地賃借権の譲渡・転貸を対象とする制度です。

そのため、申立ての時点で借地上に譲渡対象となる建物が存在していることが重要です。

借地権譲渡だけでなく、増改築、借地条件変更、建物再築などを含めた借地非訟全般については、「借地非訟とは？利用すべきケースや手続きの流れをわかりやすく解説」をご覧ください。

②代諾許可の申立て

借地権譲渡の代諾許可は、借地権付き建物を譲り受ける予定の第三者を特定した上で、原則として借地権の目的となっている土地の所在地を管轄する地方裁判所に申し立てます。

裁判所は、「誰に賃借権を譲渡するのか」を前提として、地主に不利となるおそれがあるかどうかを判断します。

そのため、単に「将来借地権を売りたい」というだけではなく、具体的な譲受人候補を決めた上で申立てを行うことになります。

申立書には所定の事項を記載し、土地・建物の登記事項証明書、賃貸借契約書、固定資産評価証明書、譲受予定者の資力を示す資料など、事件に応じた資料を提出します。

③借地非訟の審理と期間

借地非訟では、審問期日、当事者からの主張・証拠提出、鑑定委員会による調査・意見などを経て裁判所が判断し、東京地方裁判所では特段の事情がなければ多くの事件が概ね1年以内に終了すると案内されています。

申立てが受理されると、裁判所は第1回審問期日を指定し、当事者から意見を聴取します。

審問は公開の法廷で行われる通常の訴訟とは異なり、非公開で行われるのが原則です。

一度の期日で終了するとは限らず、争点の整理や資料の提出状況によっては、複数回の審問期日が開かれます。

また、借地非訟の期間は一律ではなく、地主が強く争っているか、承諾料や借地権価格に争いがあるか、鑑定委員会による現地調査が必要か、地主が介入権を行使するかなどによって変動します。

④地主の介入権

地主の介入権とは、借地人が第三者への借地権譲渡について代諾許可を申し立てた場合に、地主自身が建物と土地賃借権を優先的に譲り受けることを裁判所に申し立てる制度です（借地借家法19条3項）。

地主が介入権を行使し、裁判所がこれを認めると、予定していた第三者ではなく、地主が裁判所の定める相当な対価で建物と土地賃借権を取得することになります。

つまり、第三者に借地権付き建物を売却するために代諾許可を申し立てたとしても、最終的な売却先が地主に変わる可能性があります。

そのため、第三者との売買契約を締結するときには、地主の承諾や裁判所の代諾許可だけでなく、介入権が行使された場合の処理まで想定して契約内容を定める必要があります。

⑤鑑定委員会と裁判所の決定

借地非訟では、承諾料、借地条件、建物・借地権の価格などについて専門的な判断が必要になるため、裁判所は原則として鑑定委員会の意見を聴いた上で判断します。

鑑定委員会は、借地関係や不動産評価などに関する専門的知識や民間の良識を裁判に反映させるための制度です。

弁護士、不動産鑑定士その他の専門的知識を有する者などが鑑定委員として関与し、必要に応じて現地調査を行い、裁判所に意見書を提出します。

裁判所は鑑定委員会の意見を踏まえ、代諾許可を認めるか、承諾料に相当する財産上の給付をいくらとするか、借地条件を変更するかなどを判断します。

鑑定委員会の意見が提出された後は、当事者にも意見を述べる機会が設けられ、その後、和解または裁判所の決定により事件が終了します。

２　借地権の更新

普通借地権の存続期間や更新期間は、借地権が1992年（平成4年）8月1日の借地借家法施行前に設定されたかどうかによって適用されるルールが異なり、更新料については法律上一律の支払義務が定められているわけではありません。

⑴　旧借地法と借地借家法の違い

1992年（平成4年）8月1日より前に設定された借地権の更新については経過措置により旧借地法の規定が適用され、同日以降に設定された普通借地権については借地借家法の規定が適用されます。

①適用される法律

借地借家法は1992年（平成4年）8月1日に施行され、それまでの借地法は廃止されました。

もっとも、施行前から存在する借地権についてすべて新しい借地借家法のルールに切り替わったわけではありません。

借地借家法附則6条により、借地借家法の施行前に設定された借地権に係る契約の更新については、旧借地法のルールが引き続き適用されます。

借地借家法附則6条
この法律の施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、なお従前の例による。

したがって、借地契約書の作成年月日だけを見るのではなく、いつ借地権が設定されたのか、過去にどのような更新が行われてきたのかを確認することが重要です。

②借地権の当初の存続期間

借地借家法が適用される普通借地権の当初の存続期間は原則30年で、契約によって30年より長い期間を定めた場合にはその期間となります（借地借家法3条）。

借地借家法3条
借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

これに対して旧借地法では、建物が堅固建物か非堅固建物かによって存続期間が区別されていました。

旧借地法では、原則として堅固建物を目的とする借地権は60年、非堅固建物を目的とする借地権は30年とされていました。

また、契約で存続期間を定める場合には、旧借地法上の最低期間なども問題になるため、古い借地契約については契約書と適用法を個別に確認する必要があります。

③借地権の更新後の期間

借地借家法が適用される普通借地権では、最初の更新期間は原則20年、2回目以降の更新期間は原則10年で、当事者がこれより長い期間を定めた場合にはその期間となります（借地借家法4条）。

借地借家法4条
当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

これに対して旧借地法では、更新後の期間は原則として堅固建物が30年、非堅固建物が20年とされていました。

1992年（平成4年）8月1日より前に設定された借地権については、その後の更新が借地借家法施行後に行われた場合でも、更新に関して旧借地法のルールが問題になります。

⑵　更新料の支払義務

借地契約の更新料について、法律上一律に支払いを義務付ける規定はありませんが、借地契約に有効な更新料条項がある場合や、地主と借地人との間で更新料を支払う合意が成立している場合には、支払義務が生じることがあります。

最高裁昭和51年10月1日判決は、借地契約の法定更新に際して、地主から請求されれば当然に借地人に更新料の支払義務が生じるという商慣習または事実たる慣習の存在を否定しています。

したがって、地主が「更新時には当然に更新料を払うものだ」と主張したというだけで、直ちに更新料の支払義務が発生するわけではありません。

一方で、借地契約書に更新料について明確な定めがある場合や、過去の契約更新時に更新料を支払い、その内容について合意が成立している場合などには、個別の契約関係を踏まえて支払義務を検討する必要があります。

更新料を請求された場合には、金額だけでなく、契約書の記載、これまでの更新経緯、過去の更新料の支払状況などを確認することが重要です。

また、借地契約が更新されず期間満了によって終了する場合には、借地人が地主に建物の買取りを請求できる「建物買取請求権」が問題になることがあります。建物買取請求権が認められる条件や買取価格については、「借地権と建物買取請求権の関係について詳しく解説」をご覧ください。

３　建替承諾料

借地上の建物を建て替える場合には、借地契約の内容や建替えの時期によって地主の承諾が問題となり、承諾を得る際には建替承諾料の支払いを求められることがあります。

⑴　建替承諾料とは

建替承諾料とは、借地上の建物を建て替えることについて地主から承諾を得る際に、借地人が地主へ支払う金銭をいいますが、法律上一律の支払義務や金額が定められているものではありません。

借地上の建物の建て替えについては、借地契約に増改築・建替えを制限する特約が設けられている場合があり、その場合には契約上、地主の承諾が必要になります。

また、借地借家法上、建物を再築する時期によって法律関係が異なる点にも注意が必要です。

借地権の当初の存続期間が満了する前に建物が滅失し、残存期間を超えて存続する建物を再築した場合には、地主が再築を承諾すると、原則として承諾日または建物築造日のいずれか早い日から20年間、借地権の期間が延長されます（借地借家法7条1項）。

これに対して、借地契約の更新後に建物が滅失し、地主の承諾を得ないまま残存期間を超えて存続する建物を再築した場合には、地主は土地賃貸借の解約を申し入れることができます（借地借家法8条2項）。

借地契約の更新後、残存期間を超えて存続する建物を再築する必要があるにもかかわらず地主が承諾しない場合には、一定の要件のもとで裁判所に地主の承諾に代わる許可を求めることができます（借地借家法18条1項）。

裁判所が再築を許可する場合には、地主と借地人との利益の衡平を図るため、借地条件を変更したり、財産上の給付を命じたりすることがあります。

この財産上の給付が、実務上、建替承諾料に相当するものとなります。

⑵　建替承諾料の相場・決め方

建替承諾料は、実務上、更地価格の3％程度が一つの目安とされることがありますが、建替え後の建物の構造、床面積、用途、収益性、借地条件の変更内容などによって増減します。

たとえば、更地価格が3,000万円で建替承諾料を3％として計算すると、90万円となります。

もっとも、3％という数字は法律で決められた金額ではありません。

建替承諾料を判断するときには、次のような事情が問題になります。

• 建替え後の建物の床面積が大きく増加する場合には、土地の利用度が高まるため承諾料に影響することがあります。
• 木造建物から鉄筋コンクリート造建物などに変更する場合には、建物の構造変更が借地条件に影響することがあります。
• 居住用建物から賃貸マンションや店舗などへ用途を変更する場合には、土地や建物の収益性の上昇が考慮されることがあります。
• 建替えと同時に借地条件を変更する必要がある場合には、単純な建替承諾料だけではなく条件変更承諾料の問題が生じることがあります。
• 現在の地代や借地契約の残存期間も、地主と借地人との利益調整を判断する要素になります。

そのため、地主から建替承諾料を提示された場合には、「更地価格の何％か」だけで判断するのではなく、建替えによって借地条件や土地の利用価値がどの程度変化するのかまで確認する必要があります。

４　借地権の譲渡・更新・建て替えで地主とトラブルになった場合

借地権の譲渡、更新、建て替えでは、地主から承諾を拒否された場合や高額な承諾料・更新料を請求された場合でも、契約内容や借地借家法上の制度を確認することで解決できる可能性があります。

借地問題では、単に地主が「承諾しない」「この金額を払ってほしい」と述べているだけで結論が決まるわけではありません。

借地権の譲渡であれば借地借家法19条、更新後の建物再築であれば同法18条など、地主の承諾に代わる裁判所の許可を求める制度が用意されています。

また、更新料や承諾料についても、地主から提示された金額を当然に支払わなければならないとは限らず、契約内容、過去の経緯、借地条件、市場価値などを踏まえて検討する必要があります。

借地トラブルは、地主との交渉を始める前、または借地権付き建物の売買・建替えを実行する前に弁護士へ相談することが重要です。

すでに無断で借地権を譲渡したり、地主の承諾を得ないまま建物を建て替えたりした後では、利用できる選択肢が限られる可能性があります。

借地権の譲渡、建て替え、更新料、承諾料などのトラブルを弁護士へ相談するメリットや弁護士費用については、「借地に関するトラブルを弁護士に依頼する3つのメリット」もあわせてご覧ください。

ダーウィン法律事務所では、借地・底地をはじめとする不動産に関する案件を取り扱っています。借地権の譲渡、更新、建て替え、地主との承諾交渉、借地非訟などでお困りの場合には、問題が複雑になる前にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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