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借地契約は、契約期間が満了しても直ちに終了せず、地主との合意更新または法定更新により、契約が更新されるのが一般的です。その際に地主から「更新料」の名目で金銭が請求されることがありますが、借地人としてはこれに応じなければならないのでしょうか。

また、更新料を支払う場合でも地主から請求されている更新料の金額が適正なものかわからないことも多いと思います。更新料の相場や計算方法を理解しておかなければ、相場から著しくかけ離れた更新料を支払うリスクもありますので注意が必要です。

今回は、借地の更新料の支払いの要否と更新料の相場・計算方法などについて、不動産法務を扱う弁護士がわかりやすく解説します。

1、借地の更新料とは

借地の更新料とは、借地契約の更新の際に、借地人から地主に支払われる金銭をいいます。

更新料については、法律上の規定がありませんので、その法的性質には、以下のようなさまざまな見解があります。
・賃料の一部前払い、将来の賃料の補充
・地主の更新拒絶権放棄の対価

この点について、最高裁平成23年7月15日判決では、更新料の法的性質を「更新料は、一般に、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価当の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当」と判断しています。

2、借地の更新料は支払わないといけないのか？

地主から借地の更新料の請求を受けた場合には、それに応じなければならないのでしょうか。更新料の支払いの要否は、借地契約に「更新料支払い特約」があるかどうかによって異なるため、以下では、当該特約の有無で分けて説明します。

（1）更新料支払い特約がある場合

一般的に、更新料については、借地契約において「賃借人は、賃貸人に対し、合意更新または法定更新にかかわらず、更新料○万円を支払わなければならない」という特約が設けられています。このような特約を「更新料支払い特約」といいます。

更新料支払い特約がある場合には、地主と借地人との間で、契約更新時に更新料を支払う旨の合意が成立していますので、当該合意に基づき、更新料の支払い義務が発生します。すなわち、借地人は、地主に対して、更新料を支払わなければなりません。

もっとも、更新料の額が賃料の額や賃貸借契約が更新される期間などに照らして高額に過ぎる場合には、更新料支払い特約が消費者契約法10条により無効と判断される可能性もあります。

（2）更新料支払い特約がない場合

民法および借地借家法では、更新料に関する規定はありません。また、借地契約の期間満了にあたり、地主から請求があれば借地人に更新料支払い義務が生じるとする商慣習や事実たる慣習も存在しません。

そのため、借地契約書で更新料支払い特約が設けられていない場合には、借地人は、地主に対して更新料の支払いをする法的義務はありません。

なお、過去に更新料の支払いをしたことがあったとしても、そのことから直ちにそれ以降の更新料の支払い義務が生じるわけではありません。

過去の更新料の支払い時の合意内容から、将来の更新時も更新料の支払いをする旨の合意をしたといえない限りは、更新料を支払う義務は生じません。

3、更新料不払いと借地契約解除との関係

地主から請求された更新料の支払いを拒否した場合には、借地契約が解除されるなどのリスクが生じるのでしょうか。

（1）更新料支払い特約がない場合

借地契約において、更新料支払い特約がない場合には、更新料を支払う法的義務はありません。そのため、借地人は、地主から更新料の支払い請求を受けたとしても、それを拒むことができ、更新料の支払いを拒否したからといって借地契約の解除などの不利益を受けることはありません。

なお、借地契約の期間が満了した場合には、地主との合意による「合意更新」と合意が得られない場合における「法定更新」の2種類の更新方法があります。更新料の支払いを拒否すると、地主との関係性が悪化し、合意更新をするのが困難になることがありますが、そのような場合であっても、以下のいずれかの要件を満たせば法定更新により借地契約は更新されますのでご安心ください。
・借地人から契約更新の請求があり、かつ建物の存在していること（請求更新）
・契約期間満了後も借地人が土地の使用を継続し、かつ建物が存在していること（使用継続更新）

（2）更新料支払い特約がある場合

借地契約において、更新料支払い特約がある場合には、更新料の支払いは、借地人の法的義務になります。このような更新料支払い義務があるにもかかわらず、借地人が更新料を支払わないことは、賃貸借契約上の金銭支払い義務を怠ることになりますので、債務不履行に該当します。そのため、更新料の不払いは、借地契約の解除事由になる可能性があります。

もっとも、借地契約は、当事者の信頼関係に基づく継続的な契約ですので、借地契約上の債務不履行があったとしても、直ちに契約の解除までは認められず、それにより借地契約を継続し難い特段の事情（信頼関係の破壊・背信行為）があるときに限り契約の解除が認められます。

更新料の不払いが信頼関係を破壊するかどうかは、以下のような事情を考慮して判断されます。
・更新料支払い合意に至る経緯
・賃貸借契約成立後の当事者の事情
・更新料の支払いがなかったとしても法定更新がされたかどうかなど

（3）更新料不払いに関する裁判例の紹介

以下では、更新料の不払いと賃貸借契約の解除に関する裁判例について紹介します。

①更新料の不払いがあっても解除を認めなかった裁判例

●東京地裁昭和50年9月22日判決
借家契約において、賃料1か月に相当する更新料の不払いではいまだ当事者間の信頼関係が破壊されたとはいえないとして、賃貸借契約の解除を認めませんでした。

●東京地裁平成25年3月18日判決
店舗賃貸借契約書に法定更新を含む契約期間満了による更新時に更新料の支払い義務を定めた規定があったものの、その規定ぶりや文言からは賃借人が合意更新時に更新料を支払う義務を定めたものと解釈してもやむを得ないところがあり、かつ、当事者間の法律関係について最終的に決定するには裁判所の判断を待たなければならないといった事情がありました。

このような事情においては、結果的に期間満了時に更新料の支払いを怠ったとしても、当事者間の信頼関係が破壊されたというべきではないとして、賃貸借契約の解除を認めませんでした。

②更新料の不払いを理由に解除を認めた裁判例

●最高裁昭和59年4月20日判決
借地契約において更新料の支払いが将来の賃料の一部、更新についての異議権放棄の対価および賃借人の従前の債務不履行についての紛争の解決金としての性質を有する場合で、賃料の支払いと同様に、更新後の借地契約の重要な要素として組み込まれ、当該契約の当事者の信頼関係を維持する基盤をなしているときは、その不払いは、この基盤を失わせる著しい背信行為にあたるとして、更新後の借地契約の解除を認めました。

●東京地裁平成29年9月28日判決
更新料の不払いの期間が相当長期に及んでおり、不払いの金額も少額ではなく、賃借人が合理的な理由を示すことなく更新料の支払いを拒んでおり今後も不払いが解消される見込みは低く、当事者間の協議により問題を解決することも期待できないなどの事情に照らすと、更新料の不払いは、賃貸借契約の当事者の信頼関係を維持する基盤を失わせるに足る程度の著しい背信行為であるとして、賃貸借契約の解除を認めました。

4、更新料の相場と計算方法

更新料の相場と計算方法を理解しておくことで、地主からの不当な更新料の請求を回避することができます。以下では、更新料と相場と計算方法について説明します。

（1）更新料の相場

借地権の更新料は、地主と借地人との合意により決まります。一般的な借地権の更新料の相場は、借地権価格の3％前後または借地権価格の5％程度といわれています。

実際の裁判例でも、「更新料は、借地権価格の3％前後が適当であると考えられる」（東京地裁昭和49年1月28日判決）、「東京都内における更新料の相場は、更地価格の2～3パーセントのケースが多いといわれている」（東京地裁平成30年2月28日判決）などと判断されています。

ただし、これらはあくまでも「相場」に過ぎませんので、実際の事例では、上記よりも高い更新料になったり、反対に低い更新料になることもあります。

（2）更新料の計算方法

借地の更新料は、借地権価格に一定の割合を乗じて計算します。そして、借地権価格は、更地価格に借地権割合を乗じた金額になります。これらをまとめると以下のような計算式になります。

借地の更新料＝更地価格×借地権割合×一定の割合（3％前後または5％など）

なお、更地価格とは、土地の路線価に土地の免責を乗じたものであり、国税庁のウェブサイトに掲載されています。また借地権割合も路線価と同様に国税庁が数値を公表していますので、国税庁のウェブサイトを確認してみるとよいでしょう。

5、まとめ

借地契約の更新の際には、地主から更新料が請求されることがあります。借地契約に更新料支払い特約がある場合には、更新料の支払いに応じなければなりませんが、そのような特約がない場合には更新料の支払いを拒否することも可能です。

借地契約の更新や更新料の支払いをめぐってトラブルになっている場合には、専門家である弁護士のサポートが必要になりますので、まずは弁護士に相談することをおすすめします。

ダーウィン法律事務所では、借地などの不動産案件の取り扱いに力を入れています。不動産に関するトラブルでお困りの方は、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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