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所有権以外の財産権は、自己のためにする意思をもって、平穏かつ公然と権利を行使し、10年または20年が経過すれば、時効取得によりその権利を取得することができます。借地権も所有権以外の財産権に該当しますので、一定の条件を満たせば、時効取得により借地権を取得することができます。

今回は、借地権の時効取得の条件とその手続きについて、わかりやすく解説します。

1、時効取得とはどのような制度？

弁護士
荒川 香遥

そもそも時効取得とは、どのような制度なのでしょうか。以下では、時効取得に関する基本事項を説明します。

（1）時効取得とは

時効取得とは、所有の意思をもって一定期間物を占有したときに、その物の所有権を取得することができる制度のことをいいます。簡単にいえば、自分の物でなかったとしても、一定の要件を満たせば、自分の物にすることができる制度です。

このような時効取得の制度は、法律関係を安定させる目的や権利関係の証明が難しい場合を救済する目的で認められています。また、長期間にわたって権利行使を怠っている人は、権利を失っても仕方ないという考えも時効取得の基礎にあります。

（2）時効取得の要件

所有権の時効取得が成立するには、以下のような要件を満たす必要があります。

①所有の意思をもって占有すること

所有権者と同様に物を排他的に支配する意思をもって、物を占有する必要があります。所有の意思の有無は、占有者の主観ではなく、占有の経緯や状況など外形的・客観的に判断されます。

そのため、借地人が長期間土地を占有していたとしても、所有の意思のない占有ですので、所有権の時効取得は認められません。

②平穏かつ公然に占有すること

平穏とは、強迫や暴行によるものではないことをいい、公然とは、隠していなことをいいます。平穏かつ公然に占有していることは、法律の規定により推認されますので、基本的には問題になることはありません。

③占有が一定期間継続していること

時効取得が成立するには、10年または20年の継続した占有期間が必要になります。

占有者が善意無過失である場合は、 短期取得時効として10年間の占有で足りますが、占有者に悪意や過失がある場合には、 長期取得時効として20年間の占有が必要になります。

④占有開始時に善意無過失であること（短期取得時効の場合）

善意とは、自分に所有権があると信じたことをいい、無過失とは、自分に所有権があると信じたことに過失がないことをいいます。

短期取得時効を主張する場合には、善意無過失が要件となります。

2、借地権は時効取得できる？

弁護士
荒川 香遥

1章では所有権の時効取得について説明しましたが、所有権以外の権利である借地権も時効取得することができるのでしょうか。

（1）借地権も時効取得の対象になる

民法163条では、所有権以外の財産権についての時効取得が定められています。借地権も所有権以外の財産権に含まれますので、一定の要件を満たせば 借地権も時効取得することが可能です。

借地権を時効取得する場合の要件は、以下のようになります。

①自己のためにする意思をもって権利行使すること

自己のためにする意思とは、たとえば借地権でいえば土地を使用収益するという意思をいいます。所有権の時効取得と同様に、自己のためにする意思は、主観ではなく外形的・客観的に判断されます。

②平穏かつ公然に権利行使すること

強迫や暴行を用いずに権利行使を行い、権利行使していることを隠匿していないことが必要になります。

③権利行使が一定期間継続していること

長期取得時効を主張する場合には、20年の期間が必要になり、短期取得時効を主張する場合には、10年の期間が必要になります。

④権利行使時に善意無過失であること（短期取得時効の場合）

善意とは、自分が正当な権利者であると信じていることをいい、無過失とは自分が正当な権利者と信じたことに過失がないことをいいます。

短期取得時効を主張する場合には、善意無過失が要件となります。

（2）借地権が時効取得できる6つのケース

借地権が時効取得される代表的なケースとしては、以下の6つのケースが挙げられます。

①土地所有者との間で借地契約を締結したが、これを新所有者に対抗できないケース

土地の所有権が譲渡されたとき、旧所有者から土地を借りていた賃借人は、新所有者の譲受けの時点で土地の賃借権の対抗要件を備えていなければ、新所有者に賃借権を対抗することができません。

しかし、賃借人において、土地の継続的な用益という外形的事実、賃借の意思に基づくことの客観的表現という要件を満たせば、賃借人は新所有者との関係でも借地権を時効取得することができます。

②有効に成立した借地権の譲渡・転貸がなされたが、譲渡・転貸の効力が認められないケース

借地権の譲渡が行われたものの、譲渡の効力が認められないというケースでも借地権の時効取得することが考えられます。賃借権の譲渡にあたっては、賃貸人の承諾が必要になりますので、無断譲渡がなされたような事案では、借地権の時効取得が問題になるでしょう。

③所有者との間で賃貸借契約が締結されたが、それに何らかの欠陥があるケース

土地の賃貸借契約が有効に成立していなかったものの、実際には利用が続けられていたというケースでも借地権の時効取得が問題になります。たとえば、前借地人から借地上の建物の譲渡を受けたが、前借地人と地主との間で借地契約が認められない事案であっても、借地契約を承継したものと信じて、賃料を長年にわたり支払ってきたという事情があれば、借地権の時効取得が認められる可能性があります。

④賃借権の設定があり、事実上の利用が同一所有者の隣地にも及ぶケース

借地権が設定された範囲外の土地（隣地）についても、継続的な用益が存在し、賃借の意思に基づいている場合には、借地権の時効取得があり得ます。

所有権の時効取得の事案でいうといわゆる越境事案がこれにあたります。

⑤無権限者から賃借権の設定を受けたケース

無権限者との間で賃貸借契約を締結したとしても、有効な借地権を取得することはできません。しかし、その後、当該土地上に建物を建築して、長年賃料を支払っていたなど事情がある場合には、無権限者との間の賃貸借契約であっても借地権を時効取得することは可能です。

⑥転借権の時効取得が問題となるケース

賃借人が賃貸人から借りている土地を第三者に転貸するためには、 賃貸人の承諾が必要になります。賃貸人の承諾なく転貸が行われたとしても、転借人は、有効な転借権を取得することはできません。
しかし、賃借権の時効取得と同様に転借権についても、他人の土地の継続的な用益という外形的事実が存在し、その用益が賃借の意思に基づくものであることが客観的に表現されているのであれば、時効取得することは可能です。

3、借地権の時効取得をする際の手続き

弁護士
荒川 香遥

借地権を時効取得するためには、以下のような手続きが必要です。

（1）取得時効の成立要件を確認

借地権を時効取得するためには、民法が定める所有権以外の財産権に関する時効取得の要件を満たす必要があります。そのため、まずは法定の要件を満たすかどうかの確認を行いましょう。

取得時効の要件を満たしていないにもかかわらず、焦って手続きを進めてしまうと、地主から明け渡し請求を受けるなどして借地権の時効取得が認められなくなるおそれもありますので注意が必要です。

（2）地主に対して取得時効の援用を行う

借地権の時効取得の要件を満たしたとしても、それだけで自動的に借地権を取得できるわけではありません。借地権を取得するためには、取得時効の援用という手続きが必要になります。

取得時効の援用とは、権利者に対して、取得時効を主張する意思表示のことをいいます。口頭での意思表示によっても取得時効の援用はできますが、後日争いになることを避けるためにも、時効の援用は、配達証明郵便付き内容証明を利用して行うようにしましょう。

（3）借地権確認請求訴訟の提起

地主が借地権の時効取得を認めない場合には、裁判所に借地権確認請求訴訟を提起して、裁判所に借地権の時効取得を判断してもらうことになります。

地主から土地の明け渡し請求訴訟を提起された場合には、その訴訟の中で、借地権の時効取得を主張することもあります。

4、借地権の時効取得をお考えの方は弁護士に相談を

弁護士
荒川 香遥

借地権の時効取得をお考えの方は、まずは弁護士に相談することをおすすめします。

（1）借地権の時効取得の成否を判断してもらえる

借地権の時効取得が成立するためには、民法が規定する所有権以外の財産権の時効取得の要件を満たす必要があります。時効取得の判断にあたっては、本人の主観ではなく、外形的・客観的に判断する必要がありますので、どのような事情があれば時効取得が認められるのかについては、一般の方では判断が難しいといえるでしょう。

弁護士に相談をすれば、具体的な状況を踏まえて、借地権の時効取得の可能性について判断してもらうことが可能です。その際には、時効取得を主張する際に必要となる証拠収集などもアドバイスしてもらえますので、今後、時効取得を進めるにあたっても有益といえます。

（2）時効取得の手続きを任せることができる

借地権を時効取得するには、時効の援用という手続きが必要になります。また、借地権の時効取得が認められてしまうと、土地の自由な利用が阻害されてしまいますので、地主としては簡単に認めてくれないケースも多いです。そのような場合には、訴訟などの手続きも必要になります。

弁護士に依頼をすればこのような時効の援用手続きや面倒な裁判手続きなどをすべて任せることができますので、本人の負担は大幅に軽減されるといえるでしょう。

5、まとめ

弁護士
荒川 香遥

当事務所までお気軽にご相談ください。

借地権も所有権と同様に一定の要件を満たせば時効取得することができます。長期間賃料を支払い、土地の利用を続けていたにもかかわらず、いきなり地主から土地を明け渡すよう求められた場合には、借地権の時効取得を主張することで、土地の利用を続けられる可能性もあります。

時効取得の成否の判断にあたっては、専門的知識や経験が必要になりますので、まずは弁護士に相談することをおすすめします。ダーウィン法律事務所では、借地などの不動産に関する案件の取り扱いに力を入れております。不動産トラブルでお困りの方は、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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