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借地契約は、建物所有を目的として地主から土地を借りる契約です。借地人は、借地上に建物を建てて、土地の利用をすることになりますが、借地契約が終了時には、建物を取り壊して、土地を更地にしたうえで地主に返還しなければなりません。

しかし、まだ利用可能な建物を取り壊さなければならないというのはもったいないと感じる方もいると思います。そのようなケースでは、建物買取請求権を行使することにより、地主に借地上の建物を買い取ってもらうことができます。

今回は、借地権と建物買取請求権との関係について、わかりやすく解説します。

1、借地契約における借地人の原状回復義務

借地権とは、建物所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいいます。借地人は、地主との間で借地契約を締結することにより、その土地を自由に利用できるようになります。一般的には、借地上に建物を建てて生活したり、事業を行うケースが多いでしょう。

また、借地契約が終了する際には、借地人は、建物を収去して土地を原状に復したうえで、土地を明け渡さなければなりません。これを「原状回復義務」といいます。

しかし、原状回復義務をそのまま適用すると、借地権者としては、建物建築に投下した資本が無駄になってしまうなどの不利益を被ることになります。そこでこのような不利益を回避するための制度として、「建物買取請求権」というものがあります。これについて詳しくは、次章で説明します。

2、借地権の建物買取請求権とは

原状回復義務により借地人が被る不利益を回避する制度として「建物買取請求権」というものがあります。以下では、建物買取請求権の概要などを説明します。

（1）建物買取請求権とは

建物買取請求権とは、借地人が地主に対し、建物の買い取りを請求できる権利です。借地借家法では、民法の原状回復義務の例外として、借地人に建物その他土地に附属させた物を時価で買い取るよう請求する権利が認られています（借地借家法13条1項）。このような建物買取請求権は、借地人が借地上に建物建築のために多額の資本を投下しているため、借地人にその回収の機会を与える必要があること、また、借地上の建物を取り壊すという社会経済上の損失を回避する目的で認められている制度です。

他方、地主からすると、借地人から建物買取請求権が行使されると、自分が建てたわけでもない建物を買い取らなければならないという負担が生じますので、建物買取請求権の行使を拒否したいと考える方もいるでしょう。

しかし、借地人から建物買取請求権の行使があった場合、借地人の一方的な意思表示により売買契約が成立します。それにより建物所有権が地主に移りますので、地主は建物買取請求権の行使を拒むことはできません。また、借地借家法16条により、建物買取請求権を排除する特約も無効になりますので、建物買取請求権は、借地人保護の観点から認められた非常に強い権利であるといえます。

（2）建物買取請求権を行使する条件

借地人が建物買取請求権を行使するためには、以下の条件を満たす必要があります。

①借地上に建物が存在すること

建物買取請求権を行使するには、借地権の存続期間満了時に借地上に建物が存在している必要があります。対象となるのは、建物以外にも庭木、石垣、塀、門扉などが含まれます。ただし、建物の備品である家具やその他の什器などは対象外です。

②借地権の存続期間が満了して契約の更新がないこと

建物買取請求権を行使するには、借地権の存続期間が満了して、契約の更新がないことが必要になります。これに該当するのは、以下の3つのケースが考えられます。
・存続期間が満了し、更新請求がなされなかった場合
・存続期間が満了し、更新請求がなされたが、異議を述べ、正当事由がある場合
・存続期間が満了し、更新請求はなかったが、借地期間満了後の借地権者の土地使用に異議を述べ、正当事由がある場合

③建物買取請求権を行使する旨の意思表示をすること

建物買取請求権は、形成権ですので、借地人からの一方的な意思表示により行使することができます。権利行使の方法には、特に決まりはありませんので、口頭により権利行使することも可能です。しかし、口頭での意思表示だけでは後日トラブルになるおそれもありますので、配達証明付きの内容証明郵便を利用するべきでしょう。

（3）建物買取請求の代金

借地人による建物買取請求権の行使により、借地上の建物を目的物とする売買契約が成立し、建物の所有権は、地主に移転します。そして、地主は、建物の売買代金支払い義務を負います。その際に、地主が支払う売買代金は、買取請求権行使の時点における建物の「時価」とされています。

建物の時価については、建物がその用途目的のために利用されている状態における価格をいいますので、建物を取り壊した際の材木としての価値を指すものではありません。また、建物の時価には、借地権の価格は含まれませんが、場所的環境を参酌して金額を算定することは認められています。実際の裁判例でも、建物の老朽化が相当程度進み、耐用年数を超えるに至っていることから建物の市場価格は0円であるものの、場所的利益として、更地価格の12％程度にあたる800万円が相当であると判断したものもあります（東京地裁平成28年2月25日判決）。

3、建物買取請求権の行使が認められないケース

以下のようなケースでは、建物買取請求権は認められませんので注意が必要です。

（1）契約違反による解除の場合

借地人による建物買取請求権は、借地権の存続期間が満了して、契約の更新がないときに認められる権利です（借地借家法13条）。そのため、借地契約が地代の不払い、無断増改築、無断譲渡・無断転貸など借地人の契約違反により解除された場合には、建物買取請求権の行使はできません。

建物買取請求権は、借地人を保護するための制度ですので、債務不履行解除のように誠実ではない借地人は保護の対象外とされています。

（2）合意による解除の場合

地主と借地人との間で借地契約を合意解除した場合も借地契約は終了します。この場合に、建物請求権を行使することができるかどうかは、合意解除における当事者の意思次第となります。

しかし、判例では、建物買取に関する合意がない限り、買取請求権の放棄および建物の収去が前提となるとされています（最高裁昭和29年6月11日判決）。すなわち、合意解除の場合において、建物買取請求権を行使するためには、地主と借地人との間でその旨の合意が必要になるということです。

（3）建物がまたがり建物の場合

またがり建物とは、1個の建物が所有者の異なる土地にまたがって立っている建物のことをいいます。このようなまたがり建物で建物買取請求権を認めてしまうと、地主は、他人の土地上にある建物部分も買い取りに応じなければなりません。しかし、他人の土地上の建物に関しては、地主には何ら権限がありませんので、所有権を取得したとしても、何も利用することができません。

そのため、またがり建物については、借地人には建物買取請求権が認められないと考えられています。

4、借地権に関する悩みは弁護士に相談を

借地権に関するお悩みは、弁護士に相談することをおすすめします。

（1）借地の問題解決に向けたアドバイスをしてもらえる

借地に関する問題は、借地契約の更新、正当事由の有無、建物買取請求権の行使などさまざまなものがあり、借地に関する知識や経験がなければ正確に判断することが難しい分野です。

弁護士に相談することで、借地に関する問題を解決するためのアドバイスを受けることができますので、それに基づいて行動することで問題を円満に解決できる可能性が高くなるでしょう。一人で悩んでいても解決は困難ですので、まずは、弁護士にご相談ください。

（2）地主との交渉を代わりに行ってくれる

弁護士に依頼をすれば、弁護士が代理人として地主との交渉を行ってくれます。建物買取請求権は、借地人による一方的な意思表示により行使できますが、建物の買取価格などについては、地主と協議して進めていかなければなりません。弁護士であれば、建物の時価だけでなく場所的環境も踏まえて最適な金額を提示し、地主との交渉を行うことができますので、より有利な条件で合意できる可能性が高くなるでしょう。

金額の合意が成立しない場合には、裁判になりますが、その場合も弁護士に任せることができますので安心です。

5、まとめ

借地契約が終了すると、借地人は土地を原状に復した上で地主に返還しなければなりません。しかし、借地上に建物を建てていた場合には、まだ十分に使える建物を取り壊さなければならないのは大きな負担となります。このような場合には、借地人は建物買取請求権を行使することにより、地主に時価で建物を買い取ってもらうことが可能です。投下資本を回収し、社会経済的な損失を回避するためにも、建物買取請求権の行使を行っていくようにしましょう。

ダーウィン法律事務所では、借地などの不動産案件の取り扱いに力を入れています。不動産に関するトラブルでお困りの方は、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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