ダーウィン法律事務所
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現行の賃料が周辺相場などと比較して不相当な金額になっているときは、賃借人に対して、賃料増額請求をすることができます。賃料増額請求は、基本的には賃貸物件のオーナーが行うことになりますが、賃貸物件の管理会社がいる場合には、管理会社にお願いする人もいるかもしれません。
しかし、管理会社による賃料増額請求は、弁護士法72条に違反する非弁行為に該当するリスクがあります。このようなリスクを回避するためにも、賃料増額請求は、弁護士に依頼するのがおすすめです。
今回は、賃料交渉を管理会社に任せる問題点と非弁行為のリスクについて、不動産問題に詳しい弁護士がわかりやすく解説します。

1、非弁行為とは

弁護士
荒川 香遥

非弁行為とは、どのような行為を指すのでしょうか。以下では、非弁行為の概要についてみていきましょう。

非弁行為とは、弁護士資格のないものが報酬を得る目的で弁護士だけに認められている法律行為などをすることをいいます。非弁行為は、弁護士法72条で禁止されており、これに違反した者に対しては、2年以下の懲役または300万円以下の罰金が科されます。
弁護士が取り扱う法律事務は、専門的知識や経験がなければ適切に処理することが難しいものになっていますので、正当な資格のない者がそのような法律事務を取り扱うことができるとすると、多くの人に不利益が生じるおそれがあります。
そこで、弁護士法では、このような行為を非弁行為として禁止しているのです。
賃貸物件のオーナーの中には、「自分には関係のないことだ」と考えている方もいるかもしれませんが、実は、賃貸物件の管理会社に任せている業務が非弁行為に該当している可能性もありますので注意が必要です。

2、管理会社による賃料交渉は非弁行為にあたる？

弁護士
荒川 香遥

管理会社による賃料交渉は、非弁行為にあたるのでしょうか。以下では、管理会社による賃料交渉が非弁校に該当するかどうか詳しくみていきましょう。

（1）非弁行為の要件

①報酬

報酬は、必ずしも金銭に限られません。物の授受や接待なども報酬に含まれます。
また、報酬は、名称や金額を問わず対価性があれば報酬にあたります。

②法律事件

法律事件とは、以下のものを指します。
・法律上の権利義務に争いがある案件
・新たな権利関係が発生する案件

③法律事務

法律事務とは、以下のものを指します。
・法律相談
・代理人としての活動
・契約書の作成など

④周旋

周旋とは、紹介のことを指します。

⑤業とする

業とするとは、反復継続の意思をもって法律事務を取り扱い、それが業務としての性質を帯びることをいいます。一度きりの行為でも、反復継続する意思があれば、「業とする」といえます。

（2）弁護士以外による賃料交渉は非弁行為の可能性が高い

賃貸物件の管理会社では、オーナーに代わって賃借人と賃料増額交渉を行うことがあります。
賃料増額が増額すると賃借人の経済的な負担が増加することになりますので、賃借人としても簡単には応じてくれないケースが多いです。そうなると、賃料の増額に反対する賃借人と交渉をしなければなりませんが、これは「法律事件」に関する「法律事務」を取り扱うといえます。
また、賃貸物件の管理会社は、オーナーから管理費用の支払いを受けていますので、対価を得ていると評価できます。
そのため、賃貸物件の管理会社が行う賃料増額交渉は、弁護士法72条が禁止する非弁行為に該当する可能性が高いといえるでしょう。

3、賃料交渉が非弁行為に該当した場合のリスク

弁護士
荒川 香遥

賃貸物件の管理会社による賃料増額交渉が非弁行為に該当した場合、以下のようなリスクが生じます。

（1）刑事事件に巻き込まれるリスク

非弁行為をした管理会社は、弁護士法72条違反となりますので、弁護士法違反の罪で刑罰が科されます。これに対して、弁護士法では、非弁行為の教唆や幇助を処罰する規定を置いていませんので、管理会社に賃料増額交渉を依頼したオーナーが弁護士法違反として処罰されることはありません。
しかし、非弁行為に関与した関係者として、警察から事情を聞かれるなど刑事事件に巻き込まれるリスクがある点には注意が必要です。
また、管理会社が賃借人に対して、脅迫的な態度で賃料増額を迫ったような場合には、脅迫罪の共犯者として立件されるリスクもあります。

（2）社会的信用性を失うリスク

賃貸物件のオーナーが依頼した管理会社により、違法な賃料増額交渉が行われたということが新聞やニュースなどで報道されれば、管理会社だけではなく、賃貸物件のオーナーの社会的信用性も失われるリスクがあります。
特に、手広く賃貸物件を所有して、賃貸経営を行っている方だと、周囲の人からの信用を失うことで、入居率の低下といった、賃貸経営にも深刻な影響を与える可能性もあります。
非弁行為で処罰されることはなかったとしても、周囲からは共犯者という認識でみられてしまいますので注意が必要です。

（3）非弁行為を理由に家賃交渉を拒否されるリスク

賃貸物件の管理会社による賃料増額交渉が非弁行為に該当する場合、管理会社には家賃交渉を行う正当な権限がないことになります。正当な権限のない者から賃料の増額を求められても、賃借人としては応じる必要はありませんので、賃借人から非弁行為を理由として家賃交渉拒否されるリスクがあります。
賃借人自身には、管理会社による賃料交渉が違法であるかどうか判断する知識がないかもしれませんが、賃料増額請求を受けて弁護士に相談すれば、「非弁行為にあたるから応じる必要はない」などとアドバイスされることも予想されます。そうなれば、結局は自分で対応しなければなりませんので、時間の無駄になるだけでなく、賃借人に対して不信感を与えてしまい、交渉が困難になるおそれもあります。

4、賃料交渉は管理会社ではなく弁護士にお任せください

弁護士
荒川 香遥

賃借人との賃料交渉は、賃貸物件の管理会社ではなく、弁護士に依頼するのがおすすめです。

（1）非弁行為に該当するリスクがない

賃貸物件の管理会社による賃料増額交渉は、非弁行為に該当する可能性が高いといえます。非弁行為に該当すると、実際に交渉を行った管理会社だけでなく、賃貸物件のオーナーにもさまざまな不利益が生じる可能性があります。
このようなリスクを回避するには、賃料増額交渉を代理する正当な権利を有する弁護士に依頼するのがおすすめです。弁護士に依頼すれば、当然、弁護士法72条が禁止する非弁行為に該当するリスクはなく、法律の専門家として賃料増額交渉を適切に対応してもらうことができます。

（2）法的観点から適切に交渉を進められる

賃貸物件の管理会社による賃料増額交渉が非弁行為に該当する場合、賃借人との交渉は、基本的には賃貸物件のオーナーが行っていかなければなりません。
しかし、賃料増額交渉には、法的知識や経験が不可欠となりますので、法的知識や経験に乏しいオーナーでは、適切に対応するのは難しいといえるでしょう。弁護士に依頼すれば、オーナーの代理人として賃借人と交渉してくれますので、法的観点から適切に交渉を進めてもらうことができます。賃料増額交渉では、適正な賃料相場を踏まえて交渉しますので、不利な賃料額で合意してしまうリスクもありません。
賃貸物件のオーナーの負担を少しでも軽減するためにも、賃借人との賃料増額交渉は、弁護士に依頼するのがおすすめです。

（3）調停や裁判に関する対応も可能

賃借人の賃料増額交渉で合意に至らなかった場合は、調停や裁判により解決を図る必要があります。このような法的手続きが必要になると、賃貸物件の管理会社では当然対応することができませんし、オーナーも知識や経験がないため対応が難しいといえるでしょう。
弁護士に賃料増額交渉を依頼すれば、交渉決裂後も引き続き調停や裁判に対応してもらうことができます。ほぼすべての手続きを弁護士に一任できますので、オーナーの負担を大幅に軽減することができるでしょう。

5、まとめ

弁護士
荒川 香遥

賃料増額交渉は、不動産管理会社ではなく弁護士に依頼するようにしましょう。

不動産管理会社による賃料増額交渉は、非弁行為に該当する可能性があります。非弁行為に該当すると、不動産管理会社が弁護士法違反で処罰されるだけでなく、賃料増額交渉を依頼したオーナーにもさまざまなリスクが生じる可能性があります。
このようなリスクを回避するためにも、賃料増額交渉は、不動産管理会社ではなく、弁護士に依頼するのがおすすめです。
ダーウィン法律事務所では、賃料増額請求のトラブルをはじめとした不動産問題に関する豊富な解決実績がありますので、賃料増額請求でお悩みの方は、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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