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賃料増額請求は、賃料の「直近合意」がされたときから公租公課の増減、不動産価格の上昇・低下、その他経済事情の変動を考慮して、現在の賃料が不相当になった場合に認められます。
そのため、賃料増額請求の事案では、直近合意がどの時点であるかが争点になるケースがあります。

直近合意時点がいつになるかについては、判例により基準が示されていますので、それを踏まえて適正な賃料を検討していくようにしましょう。

今回は、賃料増額請求における直近合意に関し、争いになるケースや判例が示す判断基準について、不動産問題に詳しい弁護士が解説します。

1、賃料増額請求における「直近合意」とは

弁護士
荒川 香遥

適正な賃料を算出するには、「直近合意」がいつなされたのかが重要になります。以下では、賃料増額請求における直近合意について説明します。

賃貸借契約は、長期間の存続が前提とされた契約ですので、契約期間が長くなると現在の賃料が不相当になることもあります。
そのような場合、賃貸人は、賃借人に対して賃料増額請求をすることができます。

まずは賃貸人と賃借人の話し合いで、相当な賃料を決定することになりますが、当事者同士の協議がまとまらないときは、裁判所に適正な賃料の金額を定めるよう求めることができます。

裁判所は、不動産鑑定士による鑑定結果を踏まえて、適正な賃料を判断しますが、その際に考慮される事項としては、以下のようなものが挙げられます。

このような考慮要素は、いつから・いつまでの期間のものを考慮するのかが問題になりますが、実務では、賃貸人と賃借人との間で賃料に関して現実に合意がなされた直近の合意時から増減額を求める基準時までの期間を指すものとされています。
このように賃料増額請求における各種要素を考慮する始期になるのが「直近合意」と呼ばれるものになります。

2、直近合意時点が争われる可能性のあるケース

弁護士
荒川 香遥

直近合意は、賃貸人と賃借人との間で賃料に関して現実に合意がなされた直近時点を言いますが、以下のようなケースでは、現実の合意がなされたとはいえないため、いつが直近合意時点になるのか争いになることがあります。

（1）賃料自動改定特約に基づき賃料が改定された

賃料自動改定特約とは、将来の賃料の増減額について、一定期間ごと一定額または一定の割合で賃料を増額または減額する特約です。
賃料自動改定特約のことを「スライド条項」と呼ぶこともあります。

賃料自動改定特約を設けることで、賃料額を改定するための賃貸人と賃借人との協議が不要になりますので、協議の煩わしさやトラブルを未然に回避することができます。

賃料自動改定特約に基づき賃料が改定された場合、賃貸人と賃借人との間の現実の合意がなされたとはいえませんので、自動的に賃料が改定された時点を直近合意時点とするのは不適切です。
この場合は、賃料自動改定特約の設定をした契約が適用された時点が直近合意時点となります。

（2）賃料改定等の合意なく賃貸借契約が更新された

ほとんどの賃貸借契約では、自動更新特約が設けられています。
自動更新特約とは、賃貸借契約が満了する前に特別の意思表示がなければ、従来と同じ契約条件で自動的に契約が更新される特約です。

賃料改定等の合意なく自動更新特約により賃貸借契約が更新された場合、賃貸人と賃借人との間の現実の合意がなされたとはいえませんので、契約を更新した時点を直近合意時点とするのは不適切です。
この場合は、賃貸人と賃借人との間で現実の合意がなされた最初の契約締結時点が直近合意時点となります。

（3）賃料について据え置きの合意がされた

経済事情の変動などを考慮して当事者が賃料の改定をしないという合意をして、賃料が横ばいになっている場合には、その時点で賃貸人と賃借人との間で現実の合意がありますので、賃料を改定しないという合意に基づく約定が適用された時点が直近合意時点になります。

賃料が横ばいであることを捉えて、横ばいの賃料を最初に合意した時点に遡って直近合意時点にすべきとの主張がなされることもありますが、現実の合意がある以上、賃料について据え置きの合意がされた時点を直近合意時点とすべきです。

3、直近合意時点に関する判例｜最高裁平成20年2月29日判決

弁護士
荒川 香遥

直近合意時点に関する判断枠組みを示した判例として、最高裁平成20年2月29日判決があります。以下では、この判例に関する事案の概要と判断内容を紹介します。

（1）事案の概要

ＡとＢは、平成3年12月24日、Ａ所有地に、Ｂが指定した仕様に基づいて施設および駐車場を建設し、レジャーやスポーツ、リゾートなどを中心とした事業を展開することを内容とする協定を締結した。

ＡとＢは、平成4年12月1日、前記協定を実施するため、ＡがＢに対して、建設した本件建物を賃貸する旨の賃貸借契約を締結し、Ｂに対し本件建物を引き渡した。本件賃貸借契約には、一定期間経過後は純賃料額を一定金額に自動的に増額する旨の賃料自動増額特約が設けられていました。

Ｂは、平成9年6月27日ころ、Ａに対し、同年7月1日で本件建物の約定純賃料を減額する旨の意思表示をした。また、Ｂは、平成13年11月26日、Ａに対し、同年12月1日で本件建物の約定純賃料を減額する旨の意思表示をした。

（2）裁判所の判断

4、賃料増額に関するトラブルは弁護士に相談を

弁護士
荒川 香遥

賃料増額に関するトラブルでお困りの方は、不動産問題に詳しい弁護士に相談することをおすすめします。

（1）賃料増額請求において考慮すべき事情をアドバイスできる

賃料増額請求では、現在の賃料が諸事情を踏まえて不相当なものといえるかが重要になります。
適正な賃料相場がわからなければ賃借人との交渉をすることもできませんので、まずは弁護士に相談するようにしましょう。

弁護士に相談すれば、賃料増額請求において考慮すべき事情をアドバイスしてもらえますので、適正な賃料相場を把握することができます。
弁護士のアドバイスに基づいて賃借人と交渉をすれば、スムーズに賃料の改定を行うことができるでしょう。

（2）代理人として相手と交渉ができる

賃料増額請求をするには、まずは賃貸人と賃借人との話し合いを行わなければなりません。
しかし、普段から交流のない当事者同士では、うまく話し合いを行うことができず、感情的な言い合いによりトラブルに発展するリスクもあります。

このような煩雑な賃料改定交渉は、自分で対応するのではなく、専門家である弁護士に任せるべきです。
弁護士であれば代理人として相手と交渉をすることができますので、交渉に関する負担を大幅に軽減することができます。
また、弁護士が法的根拠を示しながら、賃料増額の正当性を主張すれば、賃借人も納得して賃料の増額に応じてくれる可能性がたかくなるでしょう。

（3）調停や訴訟の対応も任せられる

賃借人との話し合いでは賃料改定に関する問題が解決しない場合は、裁判所に調停の申立てや訴訟の提起が必要になります。

調停や訴訟といった法的手続きは、専門的な知識がなければ対応が難しい分野になりますので、専門家である弁護士に任せるのが安心です。
弁護士に依頼すれば、調停や訴訟の対応もすべて任せることができますので、適切な解決に導いてくれるでしょう。

5、まとめ

賃料増額請求においては、いつからの事情変更を考慮するのかが重要になります。
これを「直近合意時点」といいますが、基本的には、賃貸人と賃借人との現実の合意がなされた時点が基準になります。
このような賃料増額に関する問題が発生したときは、弁護士でなければ対応が難しいため、まずは弁護士に相談することをおすすめします。

ダーウィン法律事務所では、賃料増額請求に関する問題を豊富に取り扱っておりますので、賃料増額請求に関するお悩みは、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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