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共有不動産をめぐるトラブルが深刻化し、最終的に裁判へと発展するケースは少なくありません。特に、共有物分割請求訴訟では、「どのように分割するか」「誰がどの程度の利益を得るべきか」などをめぐり、当事者間の主張が大きく対立することが多いです。

このような裁判において、もっとも重要となるのが「証拠」です。裁判所は、当事者の主張そのものではなく、提出された証拠に基づいて事実認定を行うため、どのような証拠を用意できるかによって結論が大きく左右されます。適切な証拠がそろっていなければ、本来有利な立場であっても不利な判断を受ける可能性も否定できません。

もっとも、「どのような証拠が必要なのか」「どのように集めればよいのかわからない」という方も多いのではないでしょうか。

今回は、共有不動産の裁判で重要となる証拠の種類や具体例、有利に進めるための証拠収集の方法について、わかりやすく解説します。

1　共有不動産の裁判で証拠が重要となる理由

（1）裁判は証拠に基づいて判断される

民事裁判では、当事者がどのように主張しているかだけでなく、「その主張を裏付ける証拠があるかどうか」が非常に重要です。裁判所は、提出された資料や記録などをもとに事実関係を判断するため、証拠がなければ主張が認められない可能性があります。

たとえば、「自分の持分が大きい」「相手が不動産を独占している」といった主張をしても、それを示す客観的な資料がなければ、裁判所は事実として認めることができません。

共有不動産の裁判では、主に次のような点が争われます。

• ・共有持分の割合
• ・不動産の評価額
• ・使用状況（誰がどのように使っているか）
• ・どのように分割するのが適切か

これらはすべて、証拠によって裏付ける必要があります。たとえば、不動産の評価額については査定書や鑑定書、使用状況については写真や居住実態を示す資料などが重要になります。

また、複数の証拠が提出された場合には、それぞれの内容や信頼性を踏まえて、どの事実がより合理的かが判断されます。そのため、「主張すること」だけでなく、「証明できるかどうか」が裁判の結果に大きく影響します。

このように、共有不動産の裁判では、証拠の有無や内容が結論を左右するため、早い段階から証拠を意識して準備することが重要です。

（2）証拠の有無が結論を左右する具体例

実際の共有不動産の裁判では、証拠の有無によって結論が大きく変わるケースが多く見られます。

たとえば、不動産の売却（換価分割）を求める場合、「現物のままでは公平な分割が難しい」という事情を証明する必要があります。このとき、以下のような証拠があるかどうかで判断が分かれます。

• ・建物の構造上、分割が困難であることを示す図面や専門家の意見
• ・土地の形状や接道状況から分割が不合理であることを示す資料
• ・市場での売却可能性や価格に関する査定書

これらの証拠が十分にそろっていれば、裁判所は売却による分割が合理的であると判断しやすくなります。一方で、証拠が不足している場合には、「現物分割でも対応可能ではないか」と判断され、希望する分割方法が認められない可能性があります。

また、共有者の一人が不動産を単独で使用している場合、他の共有者が「使用料相当額の支払い」を求めることがあります。この場合も、

• ・実際に誰が居住しているのか
• ・どの程度の期間・範囲で使用しているのか
• ・賃料相当額はいくらが相当か

といった点について、客観的な証拠がなければ請求が認められないことがあります。

このように、共有不動産の裁判では、証拠の有無や内容がそのまま結論に直結します。

したがって、裁判を有利に進めるためには、早い段階から証拠を意識して準備することが極めて重要です。

2　共有物分割請求訴訟で必要となる主な証拠

（1）不動産の権利関係を示す証拠（登記簿謄本など）

まず基本となるのが、不動産の権利関係を明らかにする証拠です。具体的には、登記簿謄本（登記事項証明書）が中心となります。

登記簿には、以下のような重要な情報が記載されています。

• ・所有者（共有者）の氏名
• ・各共有者の持分割合
• ・抵当権などの担保権の有無

これらの情報は、誰がどのような権利を持っているのかを判断する前提となるため、裁判では必ず確認されます。

また、過去の売買契約書や遺産分割協議書なども、権利関係を補足する重要な証拠となる場合があります。

（2）共有持分割合を示す資料

共有者ごとの持分割合は、分割方法や代償金の額を決めるうえで重要な要素です。

通常は登記簿で確認できますが、実際の負担割合と登記上の持分が異なるケースもあります。たとえば、

• ・購入資金の負担割合が異なる
• ・親族間で名義だけ共有にしている

といった場合です。

このようなケースでは、以下のような資料が証拠となります。

• ・売買契約書
• ・振込記録や通帳
• ・金銭のやり取りを示す書面やメッセージ

これらにより、実質的な負担関係を主張することが可能になる場合があります。

（3）不動産の評価額に関する証拠（査定書・鑑定書）

不動産をどのように分割するかを決めるためには、その価値（評価額）を把握する必要があります。

主な証拠としては、以下のものが挙げられます。

• ・不動産会社による査定書
• ・不動産鑑定士による鑑定書
• ・近隣の取引事例（成約事例）

特に、当事者間で評価額に争いがある場合には、不動産鑑定士の鑑定書が重視される傾向があります。

評価額は、売却（換価分割）や代償分割における金額算定に直結するため、非常に重要な証拠です。

（4）使用状況を示す証拠（占有・居住の実態）

共有不動産が実際にどのように使われているかも、重要な争点となります。

たとえば、以下のような点が問題となることがあります。

• ・誰が居住しているのか
• ・他の共有者が利用できない状態になっていないか
• ・長期間にわたり一人が占有していないか

これらを示す証拠としては、次のようなものがあります。

• ・現地の写真・動画
• ・郵便物や公共料金の名義
• ・近隣住民の証言
• ・入退去の記録

使用状況は、使用料（賃料相当額）の請求や分割方法の判断にも影響するため、丁寧に立証する必要があります。

（5）収益・管理状況を示す証拠（賃料・経費）

不動産が賃貸されている場合や収益を生んでいる場合には、その収支状況も重要なポイントになります。

具体的には、以下のような証拠が挙げられます。

• ・賃貸借契約書
• ・賃料の入金記録（通帳など）
• ・管理費・修繕費の支出記録
• ・固定資産税の納付書

これらの資料により、「誰がどれだけ利益を得ているのか」「どのような費用負担がされているのか」を明らかにすることができます。

特定の共有者が収益を独占している場合には、不当利得返還請求や清算の問題にも発展するため、重要な証拠となります。

3　ケース別｜裁判で有利になる証拠の具体例

（1）不動産の売却を求める場合

共有不動産を売却して代金を分配する「換価分割」を求める場合には、「現物のままでは公平な分割が難しい」という点を裏付けることが重要です。

①市場価格を裏付ける資料

まず、不動産の適正な価値を示す証拠が必要です。主な資料としては、以下が挙げられます。

• ・不動産会社による査定書
• ・不動産鑑定士による鑑定書
• ・近隣の取引事例（成約事例）

これらにより、売却した場合の価格が合理的であることを示すことができます。評価額に説得力があるほど、裁判所も売却による分割を採用しやすくなります。

②売却困難性を示す証拠

次に、「現物分割が困難である」ことを示す以下のような証拠も必要になります。

• ・建物の構造上、分割できないことを示す図面
• ・土地の面積や形状、接道状況に関する資料
• ・建築基準法上の制限（再建築不可など）に関する資料

これらの証拠があれば、「物理的・法的に分割が難しい」と判断され、売却による分割が選択されやすくなります。

（2）現物分割を主張する場合

不動産をそのまま分ける「現物分割」を主張する場合には、「実際に分割が可能であり、かつ公平である」ことを具体的に示す必要があります。

①分割可能性を示す図面・測量資料

現物分割が認められるためには、物理的に分割できることを証明しなければなりません。そのために有効な証拠は、以下のとおりです。

• ・測量図や分筆案
• ・土地の境界確定図
• ・分割後の利用計画を示す図面

これらにより、「どのように分けるのか」を具体的に示すことができます。抽象的な主張ではなく、図面で明確に示すことが重要です。

②建築・利用制限に関する資料

分割後の土地や建物が適法に利用できるかも重要な判断要素です。たとえば、

• ・建築基準法上の接道要件を満たしているか
• ・用途地域や建ぺい率・容積率の制限
• ・再建築の可否

これらに問題があると、現物分割が不合理と判断される可能性があります。そのため、行政資料や専門家の意見書などを用いて、分割後も問題なく利用できることを示す必要があります。

（3）単独使用をめぐる争いの場合

共有者の一人が不動産を単独で使用している場合には、「使用の実態」や「利益の偏り」が重要な争点となります。

①使用実態を示す写真・記録

「誰がどのように不動産を使用しているか」を明らかにするために、以下のような証拠が必要になります。

• ・居住状況を示す写真や動画
• ・郵便物や公共料金の名義
• ・入退去の記録や鍵の管理状況

これらにより、「特定の共有者が排他的に使用している」という事実を立証することができます。

 

②利益独占を示す証拠

単独使用によって利益を得ている場合には、その内容を示す以下のような証拠も必要になります。

• ・賃貸借契約書
• ・賃料の入金記録
• ・収益の分配状況を示す資料

これらにより、特定の共有者が収益を独占していることが明らかになれば、使用料相当額の請求や清算において有利に働く可能性があります。

4　共有不動産の裁判に必要な証拠収集の方法

（1）登記簿謄本・公図など公的資料を取得する

まずは、不動産の基本情報を把握するために、公的資料を取得することが重要です。

代表的なものとしては、以下が挙げられます。

• ・登記簿謄本（登記事項証明書）
• ・公図
• ・地積測量図・建物図面

これらは法務局で取得でき、不動産の所在・面積・形状・権利関係などを確認するための基礎資料となります。裁判でも必須となることが多いため、早めに準備しておきましょう。

（2）不動産会社に査定依頼をして評価資料を集める

不動産の価値を示すためには、査定資料の収集が欠かせません。

一般的には、複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の相場感を把握します。査定書を複数そろえることで、評価額の信頼性を高めることができます。

また、当事者間で評価額に大きな争いがある場合には、不動産鑑定士による鑑定書の取得も検討すべきです。費用はかかりますが、裁判では強い証拠となります。

（3）現地写真や動画で使用状況を記録する

不動産の使用状況は、後から争いになりやすいポイントです。そのため、客観的な記録を残しておくことが重要です。

具体的には、以下のような方法が有効です。

写真や動画は、使用実態を視覚的に示すことができるため、裁判でも有力な証拠となります。

（4）賃料・収益に関する通帳や契約書を確保する

不動産が賃貸されている場合や収益を生んでいる場合には、その内容を示す資料を確保する必要があります。

主な証拠は次のとおりです。

• ・賃貸借契約書
• ・家賃の入金が分かる通帳記録
• ・管理会社からの報告書
• ・修繕費や管理費の支出記録

これらを整理することで、「誰がどれだけ利益を得ているのか」「費用負担がどうなっているのか」を明確にできます。

（5）固定資産税評価証明書・課税明細を取得する

不動産の価値や負担状況を把握するために、固定資産税に関する資料も重要です。

具体的には、

• ・固定資産税評価証明書
• ・固定資産税・都市計画税の課税明細書

などが挙げられます。

これらは市区町村で取得でき、不動産の公的評価額や税負担の状況を示す資料として活用できます。

（6）測量図・建物図面など専門資料を収集する

現物分割を検討する場合や土地の利用状況が問題となる場合には、専門的な資料が必要となります。

たとえば、

• ・測量図
• ・境界確定図
• ・建物の設計図面

などです。

これらは、分割の可否や合理性を判断する際に重要な役割を果たします。必要に応じて、土地家屋調査士などの専門家に依頼することも検討しましょう。

（7）LINE・メールなどやり取りの記録を保存する

共有者同士のやり取りも、重要な証拠になることがあります。

たとえば、

• ・分割方法についての話し合い
• ・使用状況に関するやり取り
• ・費用負担や収益分配に関する合意

などが記録されていれば、当事者の認識や合意内容を示す証拠となります。

LINEやメールは削除してしまうと復元が難しいため、スクリーンショットやバックアップを取っておくことが重要です。

5　共有不動産の裁判を弁護士に相談すべき理由

（1）証拠戦略の立案により結論が大きく変わる

裁判では、証拠をただ提出するだけでは十分ではありません。「どの主張を軸にするか」「どの証拠で裏付けるか」といった戦略が重要になります。

たとえば、

• ・売却（換価分割）を目指すのか
• ・現物分割を主張するのか
• ・使用料請求や清算を重視するのか

といった方針によって、集めるべき証拠は大きく異なります。

弁護士は、事案の内容を踏まえて最も有利な主張を組み立て、それに適した証拠を選別・整理します。結果として、同じ事実関係でも結論が大きく変わる可能性があります。

（2）適切な共有物分割方法の選択ができる

共有不動産の分割方法には、主に次の3つがあります。

どの方法が最も適切かは、不動産の性質や当事者の関係、経済的事情などによって異なります。

弁護士に相談することで、事案の内容を踏まえてどの分割方法が適切かを判断し、その方法が採用される可能性を高めるための主張や証拠の準備を進めることができます。また、相手方の主張に対してどのように反論すべきかについても、専門的な視点から対応することが可能です。

（3）交渉から裁判まで一貫して対応できる

共有不動産のトラブルは、必ずしも最初から裁判になるとは限りません。多くの場合、交渉や調停を経て解決が図られます。

弁護士に依頼すれば、

• ・相手方との交渉
• ・調停手続への対応
• ・訴訟提起や主張書面の作成
• ・証拠の提出・整理

といった一連の手続きを一貫して任せることができます。

また、感情的な対立が激しいケースでも、弁護士が間に入ることで冷静な解決が期待できます。結果として、不要な紛争の長期化を防ぐことにもつながります。

6　まとめ

共有不動産の裁判では、主張そのものよりも、それを裏付ける証拠が結果を大きく左右します。権利関係や評価額、使用状況などに関する証拠を的確に収集・整理することが、納得のいく解決につながる重要なポイントです。

もっとも、どの証拠をどのように活用すべきかは専門的な判断が求められます。共有不動産トラブルでお悩みの方は、早めに専門家へ相談することが重要です。ダーウィン法律事務所では、証拠収集の段階から裁判対応まで一貫してサポートしておりますので、お気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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