B-4.保証人について

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該当する業者タイプ
賃貸仲介・媒介 賃貸管理 不動産オーナー 

1 連帯保証人とは

連帯保証人とは、借主が家賃や地代を支払わなかったときや、設備を壊してしまい弁償しなければならない場合などに本人とともに支払う責任を負う人のことを指します。
単なる保証人と連帯保証人では責任の重さに違いがあります。
単なる保証人の場合、まずは借主に支払い請求をしたうえで、借主が支払えない場合にのみ責任を負うのに対し、連帯保証人は借主と全く同じ義務を負います。
したがって、賃貸人は借主に請求せずに連帯保証人に請求することもできます。このように、連帯保証人は非常に重い義務を負っているといえます。

2 民法改正と連帯保証

ア 民法改正後の連帯保証

2020年4月1日に改正された民法が施行されました。
改正民法では、賃貸不動産を経営する家主や地主に大きく影響する内容・変更点があります。このコラムのテーマである保証に関しても改正民法において変更された点がありますので、ここで紹介します。
今回の民法改正では、上限額を定めのない個人の根保証契約は無効とする新たなルールが設けられました。
「根保証契約」とは、将来発生する不特定の債務について保証する契約をいいます。
そして、不動産の賃借人の一切の債務の保証がこれに当たります。根保証契約を締結して保証人となる際には、主債務の金額が分からないため、将来、保証人が想定外の債務を負うことになりかねません。
2020年4月1日以降の新民法施行後は、連帯保証人が負うこととなる債務の上限金額(極度額)を定めておかなければ、その契約は無効となってしまいます。
したがって、2020年4月1日以降に新たに賃貸借契約を締結する場合には、これまで使用していた契約書をそのまま使ってしまうと、連帯保証人に責任を負ってもらえなくなるので注意が必要です。
また、上限金額(極度額)についても明確に「○○円」と定めておく必要があるところ、これを低額に設定した場合、賃借人の債務額が連帯保証人の極度額を超えてしまう場合がありますのでこちらにも注意が必要です。

以上に加えて、個人が保証人になる根保証契約については、次の事情(元本確定事由)があったときは、その後に発生する主債務は保証の対象外となります。

①債権者が保証人の財産について強制執行や担保権の実行を申し立てたとき
②保証人が破産手続開始の決定を受けたとき
③主債務者又は保証人が死亡したとき

このように、民法が改正されたことによって、賃貸借契約の連帯保証にかかわるルールが大きく変更されておりますので、地主や大家の方は十分注意して契約を締結する必要があります。

イ 経過措置について

賃貸借や保証などの契約については、原則として、施行日(2020年4月1日)より前に締結された契約については改正前の民法が適用され、施行日後に締結された契約については改正後の新しい民法が適用されます。
したがって、施行日より前に賃貸借契約と保証契約の双方が締結されていれば、改正前の民法が適用されます。
一方で、施行日後に当事者が合意によって賃貸借契約や保証契約を更新したときは、施行日後に新たに契約が締結された場合と同様に改正後の新しい民法が適用されることになります。

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