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１　契約不適合責任とは

改正前民法の下において、売買の対象物に隠れた瑕疵（かし＝通常有すべき品質を欠くキズ）がある場合、売主が買主に対してその責任を負うことを「瑕疵担保責任」と呼んでいました。そして、一定の条件の下に、売主側に瑕疵担保責任を課し、買主側に解除と損害賠償請求を認めていました。
そして、2020年4月1日に改正民法（債権法）が施行され、「瑕疵」という文言は使われなくなり、「契約の内容に適合しないもの」という文言に改められました。
従来瑕疵担保責任と呼ばれていたものが、民法改正後は契約不適合責任に変わりました。
本コラムでは、不動産売買をめぐる瑕疵担保責任についてご紹介しますが、今後は同様の場面で契約不適合責任が問題とされることになりますので、まずは、瑕疵担保責任と契約不適合責任の関係について触れておきたいと思います。
契約不適合責任は、従来の瑕疵担保責任と比べたときに、責任の性質が変わり、このことに伴って買主側がとりうる手段や、責任が生ずる場面も一定程度変更することとなりました。
しかし、改正前民法下で不動産売買に瑕疵担保責任が認められたケースについては、現在も妥当するものが多くあります。
そこで、まず、瑕疵担保責任が民法改正によって契約不適合責任に変更したことに伴うポイントに触れた後、不動産売買において瑕疵担保責任が認められてきたケースについて触れたいと思います。

⑴　法的性質

改正前民法における瑕疵担保責任の法的性質については、法定責任説が有力な見解とされてきました。この法定責任説を理解する前提として、まずは特定物と不特定物の違いについて説明します。
売買の対象物としての特定物とは、当事者が、その物の個性に着目して売買の対象とする物を指し、具体的なイメージとしては中古の一点もののようなものを指します。
一方で、不特定物とは、当事者が単に種類、品質等に着目し、その個性を問わずに売買の対象とする物をさします。例えば、「米５合」というようなイメージです。
、特定物の売買の場合には、売主は目的物をそのまま引き渡せば債務（売主の義務）の履行としては足りるはずであるところ、民法上の瑕疵担保責任とは、債務不履行責任とは別に法が特別に定めた責任であると考える見解です。
この見解の帰結として、瑕疵担保責任の対象は特定物に限るとされてきました。
また、瑕疵担保責任における瑕疵とは、契約締結時までに生じていた瑕疵（原始的瑕疵）に限るとされていました。
しかし、民法改正後、契約不適合責任となった現在では、特定物・不特定物を問わず契約不適合責任の規定は適用されることになります。
また、改正民法下では、契約の履行時までに生じた契約不適合をきたす原因であれば、契約不適合責任を負うことになります。
このように、民法改正に伴って、責任の性質が変化した結果、責任の対象やいつまでに生じた瑕疵である必要があるのかも変化しました。

⑵　買主がとりうる手段（瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い）

改正前民法における法定責任説のもとでは、買主がとり得る手段は、解除（契約した目的を達成できない場合）と損害賠償だけ（改正前民法570条・566条）でしたが、改正民法下では、追完請求（改正民法562条）、代金減額請求（改正民法563条）もできるようになりました。

⑶　その他の瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

改正前民法下では、瑕疵担保責任に関する損害賠償請求等の権利行使期間は、買主が瑕疵を知ってから１年以内にしなければならないとされていました （改正前民法570条・566条3項）。これに対し、改正民法下では、種類または品質に関する契約不適合を理由とする権利行使については、買主が契約不適合を知った時から１年以内に「通知」 をすれば足りるとし、また、数量や移転した権利に関する契約不適合を理由とする権利行使については期間制限が設けられていません（改正民法566条本文。ただし、改正民法166条1項によって消滅時効にかかる可能性はあります）。
なお、売主が契約不適合につき悪意または重過失のときは、上記１年の期間制限はありません（改正民法566条ただし書）。

２　事故物件と契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）

取引実務では、過去に自殺、殺人などの事件・事故の現場となった土地建物を「事故物件」と呼びます。法的には「心理的瑕疵」と呼ばれていたものですが、特段の事情がない限り、自然死（病死）は含みませんが、どのような死因や事件・事故内容を指すかは一義的ではありません。
そこで、ここでは、どのような原因が心理的瑕疵と認められてきたのかについて、触れたいと思います。

⑴　心理的瑕疵とは

裁判例上、心理的瑕疵とは、売買の目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に起因する心理的欠陥であるとされています（自殺物件につき、大阪高判昭37.6.21、東京地判平7.5.31など）。

⑵　心理的瑕疵判断にあたっての考慮要素

心理的瑕疵にあたるかどうかは、次のような考慮要素が考えられます。
①売買の目的物（土地か建物か）、②買主の属性と購入目的（居住用かオフィス用か等）、③事件事故の内容（他殺か、自殺か等）、④事件事故の場所と経過年数、⑤事件事故の現場の現在の状況（事故現場である建物が現存するか否か等）

ア　①売買の目的物
売買の目的物としては建物付土地、区分所有建物、建売住宅用地、収益物件などさまざまです。売買の目的物は、通常、売買契約書の記載により特定されますが、ケースによって重要事項説明書の記載や当事者間のやり取りなども確認する必要があります。

イ　②買主の属性と購入目的
買主の属性とは、個人か法人かということのみならず、年齢、職業、取引の知識経験等様々な要素をがあります。そして、購入目的としては、居住用で購入したのか、第三者に賃貸するためか、転売するためかなど様々なものがあり得ます。
とりわけ居住用で購入された場合には、買主は継続的に生活をする場として購入していることから、居住の快適性を期待していることが一般的であると考えられます。

ウ　③事件事故の内容（他殺か、自殺か等）
事件や事故の内容は様々であり、自殺を図った場所であるに過ぎない場合でも心理的瑕疵として認められたものもあり、このようなケースから他殺があった場合など、内容により人に抱かせる嫌悪感の度合いにも違いがあり得ます。
したがって、その内容は過去の裁判例等に照らして検討する必要があります。

エ　④事件事故の場所と経過年数
事件事故の発生時から売買契約履行時までの経過期間の長短は重要な要素となります。もちろん、経過期間が長くなればなるほど、瑕疵としての認定例は少なくなる傾向にあります。他の諸要素との総合考慮の中で、この要素も重要な意味を持つものです。

オ　⑤事件事故の現場の現在の状況（事故現場である建物が現存するか否か等）
裁判例をみると、土地建物の売買において、自殺のあった建物がすでに解体された事案では瑕疵があるとはいえないとするものがある（大阪高判昭37.6.21）一方で、既にと地上の建物が解体されていたにもかかわらず土地の心理的瑕疵を認めた裁判例もあります（東京地判平22.3.8）。したがって、この要素のみで判断できるものではなく、他の考慮要素と総合勘案しながら個々の事案を吟味する必要があります。

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