現状有姿特約の意味と売主の契約不適合責任の関係について解説

中古建物の売買契約においては、「本件建物を現状有姿で引き渡す」という「現状有姿特約(条項)」が設けられていることがあります。一般的に不動産に瑕疵や不具合があった場合には、売主の契約不適合責任を追及することができます。

しかし、このような現状有姿条項があった場合には、売主の契約不適合責任を追及することができるのでしょうか。

今回は、現状有姿特約の意味と売主の契約不適合責任の関係について、不動産法務を扱う弁護士がわかりやすく解説します。

1、現状有姿特約とは

中古建物の取引などでは現状有姿特約が設けられることが多いです。そもそも現状有姿特約とはどのようなものなのでしょうか。

(1)現状有姿特約とは

中古建物の売買契約においては、「本件建物を現状有姿で引き渡す」という条項が設けられることが多いです。このような条項を「現状有姿特約」といいます。

現状有姿特約は、法令上その内容がしっかりと定義されているわけではありませんので、不動産取引実務における現状有姿特約の意味も一義的ではありません。

実務上は、以下のような効果を期待して現状有姿特約が設けられていると考えられます。
・売買契約締結時に売主側で修繕やリフォームを行わなくてもよい
・売買契約締結後に生じた物件の不具合についての責任は負わない
・契約不適合責任を免責する

現状有姿特約により、本当に上記のような効果が発生するのかは、現状有姿特約の法的解釈が必要になります。これについて詳しくは第2章で説明します。

(2)現状有姿特約のメリットとデメリット

中古建物の売買契約で一般的に用いられている現状有姿特約ですが、これを設けることによって、以下のようなメリットとデメリットがあります。

①現状有姿特約のメリット

現状有姿特約を設けることで、売主および買主には、以下のようなメリットがあります。

【売主のメリット】
中古建物は、経年劣化や設備の老朽化などが生じていますので、引渡し後すぐに住むためには修繕やリフォームなどを行う必要があります。しかし、現状有姿特約があることで、売主は、中古建物の修繕やリフォームをすることなく、そのままの状態で引き渡すことができますので、建物売却に要する費用負担を抑えることができます。

【買主のメリット】
現状有姿特約が設けられている物件は、特約がない物件に比べて建物の購入価格が低く抑えられています。建物の現状にもよりますが、生活するのに支障がない状態であれば、安く建物を購入することができます。

また、購入後にDIYなどでリフォームをすることで費用を抑えることもできますし、自分の希望通りの空間にすることも可能です。

②現状有姿特約のデメリット

現状有姿特約を設けることで、売主および買主には、以下のようなデメリットがあります。

【売主のデメリット】
売主のデメリットとしては、現状有姿特約を設けていたとしても契約不適合責任などの法的責任を免れることができないという点が挙げられます。それを回避するためには、インスペクションを実施するなど不具合や劣化などをしっかりと確認しておく必要があります。

【買主のデメリット】
現状有姿特約のある物件には、何らかの瑕疵や不具合がある可能性があります。購入してすぐに入居しようとしても、雨漏りや設備が利用できないなどの問題が生じ、入居までしばらく時間がかかることもあります。

そのため、現状有姿特約のある物件を購入する際には、実際に物件を内見するなどして現状をしっかりと確認することが大切です。

2、現状有姿特約があっても契約不適合責任の追及はできる?

現状有姿特約がある場合には、売主の契約不適合責任を追及することができるのでしょうか。

(1)契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、目的物が種類・品質・数量に関して、契約内容に適合しない状態であった場合に生じる売主の責任です。以前は、「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、令和2年4月1日の民法改正により「契約不適合責任」という名称に改められました。

契約内容との不適合があった場合には、買主は、売主に対して、以下の4つの方法で契約不適合責任を追及することができます。

①履行の追完請求

履行の追完請求とは、契約内容に合致する完全なものの引渡しを求めることをいいます。たとえば、購入した物件に雨漏りがあった場合には、修理を求めることができます。

②代金減額請求

代金減額請求とは、契約内容との不適合の程度に応じて、売買代金の減額を求めることをいいます。たとえば、契約とは異なる設備が設置されていた場合には、本来の設備との差額分を請求することができます。

③損害賠償請求

契約内容に適合しない目的物を引き渡されたことにより、買主に損害が生じたときは、売主に対して損害賠償請求をすることができます。たとえば、購入した物件に雨漏りがあり、買主が業者に依頼して修理したような場合には、修理費用を売主に請求することができます。

④契約の解除

履行の追完を求めたにもかかわらず、相当期間内に履行の追完がないときは、契約を解除して、売買代金の返還を求めることができます。

ただし、不適合の程度が契約や取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、契約の解除までは認められません。

(2)現状有姿特約と契約不適合責任との関係

不動産売買契約書に「現状有姿で引き渡す」と定められていたとしても、それが直ちに契約不適合責任を免除する合意であるとまではいえません。

現状有姿特約がある場合には、一般的に、目視で確認できるような不具合や契約時に明らかにされていた不具合については、契約内容に含まれていると考えられますので、それを理由として契約不適合責任を追及することができません。しかし、目視で確認することができないような不具合があり、それが契約時に売主から明らかにされていなかった場合には、現状有姿条項があったとしても、売主に対して契約不適合責任を追及することができます。

契約不適合責任を免除するためには、現状有姿特約とは別に、契約不適合責任を免除する特約を設ける必要があります。

(3)実際の裁判例の紹介

以下では、現状有姿特約と契約不適合責任(瑕疵担保責任)との関係が問題になった裁判例を紹介します。

①神戸地裁平成11年7月30日判決

対象物件が平成7年1月に発生した地震の震災区域内にあることを相互に確認し、現状有姿にての引渡しとする旨の合意があった中古物件で、多数のコウモリの棲息が発覚した事案で、コウモリの棲息は契約不適合に該当すると判断されました。

②東京地裁平成18年1月20日判決

現状有姿取引の合意があった中古住宅売買で、引渡し後にシロアリ被害が発見された事案について、「本件建物がシロアリより土台を侵食され、その構造耐力上、危険性を有したといえる以上、本件建物が本件売買契約当時すでに建築後21年を経過していた中古建物であり、また、現状有姿売買とされていたことを考慮しても、本件建物には瑕疵があったといわざるをえない」として、売主の契約不適合責任を認めました。

③東京地裁平成26年7月16日判決

現状有姿で購入した建物に漏水などの不具合があったとして、売主に対する契約不適合責任を追及した事案で、現状有姿取引であるため、買主が知り得た不具合については契約不適合責任が生じないことは明らかであると判断されました。また、売主は、内覧をしても判明しなかったような瑕疵については責任を負うが、外観上明らかな不具合についてまで責任を負うものではないと判断されました。

3、現状有姿で不動産売買をする際の注意点

現状有姿で不動産売買をする際には、以下の点に注意が必要です。

(1)契約不適合責任の免責条項がある可能性

契約不適合責任は、民法上認められている売主の責任ですが、契約上の特約により契約不適合責任を免除することも認められています。現状有姿特約だけでは、契約不適合責任を免除することはできませんが、契約不適合責任免責の特約も一緒に設けられている場合には、売主に対する契約不適合責任の追及が制限されてしまいます。

そのため、中古建物の売買契約を締結する際には、現状有姿特約だけでなく契約不適合責任免責の特約の有無についてもしっかりと確認するようにしましょう。

なお、宅建業者が売主となる売買で買主が宅建業者以外の人である場合には、契約不適合責任免責の特約は、宅建業法40条により無効になります。また、売主が事業者で買主が個人である場合は、消費者契約法8条により無効になる可能性があります。

(2)現状有姿取引であっても説明義務はある

現状有姿取引であるからといって、売主は、買主に対して、建物の状態について何も説明しなくてもよいというわけではありません。売主は、当該物件を所有し、当該物件に居住していますので、当該物件の状態については最もよく把握しているはずです。買主が不動産を購入する際の通常関心を持つ事項については、契約時にしっかりと説明をする必要があります。

必要とされる説明を怠った場合には、説明義務違反を理由として責任追及をされる可能性がありますし、外観からは明らかでない不具合については、契約不適合責任を理由として責任追及される可能性もありますので注意が必要です。

(3)購入する際には物件をよく確認すること

現状有姿特約がある中古物件は、何らかの不具合が存在している可能性が高いです。このような中古物件を購入する場合には、事前に物件を内見し、自分の目で物件の状態を確認することが大切です。

もっとも、不具合があったとしても外観上明らかでないものについては、一般の方では内見しただけでは判断できないものもあります。そのような場合には、インスペクションを利用するのがおすすめです。インスペクションは、売主だけでなく買主も利用することができますので、建物の欠陥に気付かずに購入することがないようにするためにも、インスペクションを利用するとよいでしょう。

4、不動産に関するお悩みは弁護士に相談を

不動産に関するお悩みは、弁護士に相談することをおすすめします。

(1)適切な解決方法を提示してもらえる
現状有姿特約のある中古建物を購入したところ、雨漏りなどの不具合があることが判明することがあります。このような不具合が生じた場合には、契約内容や契約の経緯などによっては、売主に対する契約不適合責任を追及できる可能性があります。

しかし、その判断は、法律の専門家でなければ難しいといえますので、まずは弁護士に相談するようにしましょう。弁護士に相談すれば、お困りの状況に応じて適切な解決方法をアドバイスしてもらえるはずです。

(2)代理人として売主と交渉してもらえる

不動産に関するトラブルは、不動産業者などを相手にしなければなりませんので、知識や経験の乏しい一般の方では対等に交渉を進めるのは難しいでしょう。弁護士であれば、豊富な知識と経験に基づいて、適切に交渉を進めることができますので、ご本人の精神的負担も大幅に軽減されます。

交渉で解決できないような事案であっても、調停や裁判といった法的手続きより解決を図ることができますので、安心してお任せください。

5、まとめ

中古物件の売買では、現状有姿特約が設けられることが多いです。現状のまま引き渡すという言葉から、後日不具合が判明しても売主に対して責任追及できないと考える方もいます。しかし、現状有姿特約があったとしても、契約内容に適合しない状態の物件が引き渡された場合には、契約不適合責任を追及することができます。ご自身のケースが売主の責任追及が可能なケースであるかを判断するためにも、まずは弁護士に相談することをおすすめします。

ダーウィン法律事務所では、不動産トラブルの取り扱いに力を入れています。不動産についてお悩みがある方は、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

荒川香遥
  • 弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

    荒川 香遥

    ■東京弁護士会
    ■宗教法制研究会

    相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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