ダーウィン法律事務所
不動産業界特化サービス

借地権とは、建物を建てる目的で土地を借りる権利のことをいいます。借地権には、旧借地権、普通借地権、定期借地権などさまざまな種類がありますので、借地権を利用しようと考えている方は、それぞれの特徴をしっかりと押さえておくことが大切です。

今回は、借地権の種類と特徴、借地権のメリット・デメリットなどについて、わかりやすく解説します。

1、借地権とは

弁護士
荒川 香遥

借地権についてご説明いたします。

借地権とは、建物を建てる目的で土地を借りる権利のことをいいます。

建物を建てる目的で土地を利用する権利としては、「所有権」と「借地権」があります。所有権は、その土地を自分のものとして自由に利用・処分することができますが、借地権は、あくまでも土地を借りているにすぎませんので、借地期間が満了すると地主に土地を返還しなければなりません。

このような性質からすると、自由度の高い所有権の方が魅力的な権利に思えますが、借地権は、土地の取得費用を抑えながら、長期間利用できるなどのメリットがあります。そのため、状況によっては所有権よりも借地権の方が向いているというケースもあるでしょう。

2、借地権の種類と特徴

弁護士
荒川 香遥

借地権には、大きく分けて旧借地権・普通借地権・定期借地権・一時使用目的の借地権の4種類があります。それぞれ異なる特徴を有していますので、借地権の種類ごとの特徴をしっかりと押さえておきましょう。

（1）旧借地権

旧借地権とは、借地法が適用される借地権のことをいいます。

借地に関する法律には、借地法と借地借家法の2つがあります。借地法は、1921年に制定された法律で、借地借家法が施行された1992年8月1日よりも前に設定した借地権に関して適用される法律になります。

借地法が適用される旧借地権の存続期間は、以下のように定められています。

堅固建物とは、鉄骨造・鉄筋コンクリート造などの建物をいい、非堅固建物とは木造などの建物をいいます。旧借地権は、このように建物の構造に応じて、借地権の存続期間が定められているのが特徴です。

また、借地上に建物がある限り、借地契約は自動更新され、借地人は半永久的に土地を利用することができます。そのため、旧借地権は、借地人にとって非常に強い権利であり、地主は、一度土地を貸してしまうと正当な理由がなければ借地人から土地を取り返すことはできません。

なお、1992年7月31日以前に借地権を設定していれば、更新後も借地法が適用されますので、旧借地権として扱われます。

（2）普通借地権

普通借地権とは、借地借家法が適用される借地権のうち、契約の更新が可能なものをいいます。

普通借地権は、建物の構造にかかわらず、以下のように借地権の存続期間が定められています。

普通借地権が終了すると、借地人は、借地を更地にして地主に返還するのが原則となります。ただし、借地人は、建物買取請求権を有していますので、借地人から建物買取請求権の行使があった場合には、地主は建物の買い取りに応じなければなりません。

なお、建物買取請求権を放棄する特約は、借地人に不利になる特約として、借地借家法16条により無効となります。

（3）定期借地権

定期借地権とは、借地借家法が適用される借地権のうち、契約の更新がないものをいいます。定期借地権は、土地の返還時期の読めない旧借地権や普通借地権に比べて、財産管理がしやすく、借地権の更新をめぐってトラブルになることも少ないため、地主にとってメリットの大きいものといえるでしょう。

このような定期借地権には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類があります。

①一般定期借地権

一般定期借地権とは、借地権の存続期間を50年以上と定めた定期借地権をいいます。一般定期借地権は、以下のような特徴があります。
・契約の更新がない
・建物築造による存続期間の延長がない
・借地人に建物買取請求権がない

②事業用定期借地権

事業用定期借地権とは、事業用の建物を所有することを目的とする定期借地権をいいます。事業用定期借地権は、以下のような特徴があります。
・存続期間は10年以上50年未満
・契約の更新がない
・借地人に建物買取請求権がない
・公正証書で契約する

③建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権とは、建物譲渡特約を設けた借地権をいいます。建物譲渡特約付借地権は、一般的借地権・事業用定期借地権のほかに、普通借地権にも設定することが可能です。

（4）一時使用目的の借地権

一時使用目的の借地権とは、一時使用のために設定された借地権をいいます。たとえば、建設現場の仮設事務所の設置を目的とする借地権がこれにあたります。

一時使用目的の借地権には、借地借家法の存続期間、契約の更新、建物買取請求権などの規定の適用が排除されているという特徴があります。

つまり、一時使用目的だから借地人を手厚く保護する必要はないということです。

3、借地権のメリット・デメリット

弁護士
荒川 香遥

借地権には、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。以下では、借地権のメリットとデメリットについて説明します。

（1）借地権のメリット

借地権のメリットとしては、以下のものが挙げられます。

①長期間土地を利用できる

旧借地権や普通借地権であれば、正当な事由がなければ地主は、借地契約の更新を拒否することができず、更新時に建物が存在する限り、借地契約の更新を繰り返すことができます。

そのため、自分の所有する土地ではないものの、所有する土地と同様に長期間利用することが可能です。

②土地の購入よりも費用負担を抑えられる

マイホームを建てる際に土地を購入する場合、土地の購入費用の負担が大きく、マイホームの購入を諦めてしまう方も少なくありません。特に、都市部では地価が高いため、土地付きのマイホームの購入は困難なケースも多いです。

しかし、借地権付きの物件であれば、土地に関する負担は地代の支払いだけで済みますので、マイホーム購入時の費用負担を大幅に抑えることができます。土地付きのマイホームでは、条件の合う物件が見つからないという場合には、借地権付きの物件も探してみるとよいでしょう。

③税金の負担がない

土地の所有者に対しては、毎年、固定資産税や都市計画税が課税されます。また、土地を購入する際には、不動産取得税も課税されます。

しかし、借地であれば、固定資産税・都市計画税が課税されるのは、実際に土地を利用している借地人ではなく、地主になります。また、借地権を設定したとしても、土地を取得するわけではありませんので、借地人に不動産取得税が課税されることもありません。

このように、土地を利用するにあたって税金の負担がないというのもメリットといえます。

（2）借地権のデメリット

借地権のデメリットとしては、以下のものが挙げられます。

①地代の支払いが必要

借地権を設定した場合、借地人は、その対価として地主に対し、地代の支払いを行わなければなりません。土地を借りている限り、地代の支払いが続きますので、借地契約が長期間におよぶと地代の負担も大きくなってきます。

地代および契約期間によっては、土地を取得するよりも費用負担が大きくなることもあります。

②借地人の資産にはならない

土地を購入した場合、その土地の所有権を取得することができますので、土地を自由に利用・処分することができます。そのため、土地が不要になった場合には、土地を売却して現金に換えることも可能です。

しかし、借地権は、あくまでも土地を借りる権利に過ぎませんので、長期間土地を利用していたとしても、土地が借地人の資産になることはありません。

③売却や増改築の際に地主の承諾が必要

借地上の建物を譲渡する場合には、借地権の譲渡を伴いますので、地主の承諾がなければ行うことができません。また、長期間生活していると建物の増改築が必要になることがありますが、増改築にあたっても地主の承諾が必要になります。

地主の承諾を得るにあたっては、承諾料の支払いが必要になりますし、地主が承諾してくれない場合には、裁判所に地主の承諾に代わる許可の申立てをしなければならないという負担もあります。

そのため、建物の所有権は、借地人にあるにもかかわらず、建物の売却や増改築の自由度が低いという点がデメリットといえるでしょう。

4、借地権付き物件を購入する際の注意点

弁護士
荒川 香遥

借地権付き物件を購入する際には、以下の点に注意が必要です。

（1）借地権の種類を確認する

新たに借地権を設定する場合には、借地借家法が適用されますので、普通借地権または定期借地権が設定されることになります。

定期借地権を設定する場合には、契約の更新がなく、更地で土地を返還しなければならないなど借地人の負担が大きくなります。また、借地契約の満了時期が近付くにつれて、資産価値が減少し、売却も難しくなってきます。

そのため、借地契約を締結する際には、どのような種類の借地権であるかをしっかりと確認するようにしましょう。

（2）借地契約の条件を確認する

普通借地権であれば、契約の更新が認められていますが、契約更新の際に地主から更新料の支払いを求められることがあります。更新料は、法律上の支払い義務のあるお金ではありませんので、借地契約に特別な定めがなければ、更新料を支払う必要はありません。

そのため、更新時に高額な更新料を請求されないようにするためにも、契約時には更新料の支払い義務の有無および金額をしっかりと確認するようにしましょう。

もし契約内容に不安がある場合には、不動産に詳しい弁護士に相談して、アドバイスを受けるようにしてください。

5、まとめ

弁護士
荒川 香遥

当事務所までお気軽にご相談ください。

借地権には、さまざまな種類があり、それぞれの種類ごとに異なる特徴があります。所有権のように土地を自由に利用・処分することはできませんが、借地権にもメリットがありますので、土地の購入だけでなく借地権の設定も選択肢の一つにしてみるとよいでしょう。

ダーウィン法律事務所では、借地などの不動産に関する案件の取り扱いに力を入れております。不動産トラブルでお困りの方は、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

所属弁護士・事務所詳細はこちら

関連記事

借地契約が終了するのはどのような場合？主な終了原因ごとに解説

借地に関するトラブルを弁護士に依頼する3つのメリット

借地契約における権利金とは？敷金・保証金・更新料との違いを解説

借地権は時効取得できる？時効取得の条件や手続きを解説

借地契約における信頼関係の破壊とは？裁判例に基づきわかりやすく解説

借地契約における各種特約の効力について弁護士が解説