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令和2年4月1日から施行された改正民法により、従来、「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものが「契約不適合責任」という名称に改められました。新築住宅の請負契約や中古住宅の売買契約では、この契約不適合責任が問題となる場面も少なくありませんので、不動産引渡し後のトラブルやリスクを回避するためにも、契約不適合責任とは何かをしっかりと押さえておくことが大切です。

今回は、契約不適合責任の概要や契約不適合責任を追及する際の注意点などについてわかりやすく解説します。

1、契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、契約によって引き渡された目的物に種類・数量・品質に関して契約内容に適合しないものがあった場合において、目的物を引き渡した側に生じる責任のことをいいます。

たとえば、中古住宅を購入する際に、雨漏りがない状態であることが契約内容となっていたにもかかわらず、引き渡された住宅の屋根が老朽化しており、雨漏りが生じたという場合には、売主に契約不適合責任が生じます。

契約不適合責任は、新築の注文住宅や中古住宅の購入の際に、建物の欠陥や契約内容との相違が生じて問題となるケースが多いです。不動産取引は、金額も高額になりますので、契約内容との不適合を発見した場合には、売主に対して、しっかりと責任追及をしていくことが重要です。

2、契約不適合責任と瑕疵担責任の違い

契約不適合責任は、令和2年4月1日から施行された改正民法により、従来の「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」という名称に改められる形で新たに設けられた制度です。契約不適合責任と瑕疵担保責任とでは、名称の違い以外にも、以下のような相違点があります。

①「隠れた瑕疵」から「契約内容との不適合」へ

瑕疵担保責任を追及するためには、目的物に「隠れた瑕疵」があることが必要でした。隠れた瑕疵とは、買主が瑕疵の存在を知らず、かつ通常要求される注意を払っても発見することができなかった瑕疵のことをいいます。瑕疵担保責任では、買主が隠れた瑕疵があったことを立証しなければならず、実際の瑕疵が隠れた瑕疵であるかどうかがしばしば問題になっていました。

他方、契約不適合責任は、目的物が契約内容に適合しているかが基準となり、隠れた瑕疵という概念は撤廃されています。契約内容との適合性は、契約内容の解釈により導くことができますので、従来の瑕疵担保責任に比べて、責任追及が容易になったといえます。

②買主の救済手段の追加

瑕疵担保責任では、買主が売主に対して請求することができる責任追及の内容としては、以下の2つに限定されていました。
・損害賠償請求
・契約の解除

これに対して、契約不適合責任では、以下の4つの責任追及が可能です。
・追完請求
・代金減額請求
・損害賠償請求
・契約の解除

新たに「追完請求」と「代金減額請求」が救済手段として追加されましたので、買主に対して手厚い保護が図られているといえます。

なお、契約不適合責任の4つの救済手段については、後ほど詳しく説明します。

③損害賠償の範囲

瑕疵担保責任では、買主が売主に対して行う損害賠償請求の範囲は、信頼利益に限定されていました。信頼利益とは、契約が有効であると信じたことにより生じた損害のことをいいます。わかりやすく言えば、「支払う必要のなかったお金を返せ」というものです。

これに対して、契約不適合責任における損害賠償では、信頼利益だけでなく履行利益を請求することができます。履行利益とは、契約が履行されていれば得られたであろう利益のことをいいます。わかりやすく言えば「受け取れるはずだったお金を支払え」というものです。

このように契約不適合責任の方が瑕疵担保責任よりも損害賠償の範囲が広くなっています。

3、契約不適合責任に基づく4つの権利

契約不適合責任が生じた場合には、買主は、売主に対して、以下の4つの権利を主張することができます。

（1）追完請求権

追完請求権とは、種類・品質・数量に契約内容と不適合がある場合に、契約内容に適合した完全な物の引渡しを求める権利のことをいいます。具体的には、以下のような内容があります。
・目的物の修補……購入した中古住宅に雨漏りがあった場合に屋根の修理を求めること
・代替物の引渡し……購入したエアコンが故障していた場合に別のエアコンに交換してもらうこと
・不足分の引渡し……100個入りのミカンを購入したにもかかわらず90個しか入っていなかった場合に、残りの10個の引渡しを求めること

追完請求としてどのような方法を選択するかは、買主に委ねられていますが、買主に不相当な負担を課すものでなければ、売主が買主の選択とは異なる選択をすることも認められています。

なお、契約不適合の原因が買主にある場合には、追完請求は認められません。

（2）代金減額請求権

代金減額請求権とは、契約内容の不適合の程度に応じて代金の減額を求める権利をいいます。

代金減額請求は、相当期間を定めて履行の追完を催告したにもかかわらず、期間内に履行の追完がない場合に行うことができます。ただし、履行の追完が不能である場合または売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に示した場合には、相当期間を定めた催告なしに代金減額請求をすることができます。

なお、契約不適合の原因が買主にある場合には、代金減額請求は認められません。

（3）損害賠償請求権

引き渡されて目的物に契約内容との不適合があることにより損害が生じた場合には、買主は、売主に対して、損害の賠償を求めることができます。

たとえば、購入した中古住宅に雨漏りがあり、業者に修理をしてもらった場合には、売主に対して修理費用を請求することができます。

ただし、損害賠償請求をするには、契約内容の不適合に加えて、売主に過失があることが必要になります。

（4）契約解除権

相当期間を定めて履行の追完を催告したにもかかわらず、期間内に履行の追完がなかった場合には、買主は、売買契約を解除し、既に支払った代金の返還を求めることができます。

ただし、契約内容の不適合が社会通念に照らして軽微であるときは、契約の解除までは認められず、その他の方法での救済を求めることになります。

4、契約不適合責任を追及する際の注意点

売主に対して契約不適合責任を追及する際には、以下の点に注意が必要です。

（1）契約不適合責任には期間制限がある

契約不適合責任を追及するには、買主が契約の不適合を知ったときから1年以内に契約内容に不適合があることを売主に通知しなければなりません。この期間制限を徒過してしまうと、売主に対して契約不適合責任を追及することができなくなりますので、注意が必要です。

なお、1年以内に行わなければならないのは、あくまでも契約不適合があることの通知で足りますので、具体的な権利行使に関しては、それ以降になったとしても問題ありません。

（2）特約により契約不適合責任の免責が可能

契約不適合責任は、民法上の制度ですが、当事者間の特約によって契約不適合責任を排除することが認められています。そのため、契約不適合責任の追及をお考えの方は、まずは、お手元の契約書をよく確認して、契約不適合責任を免責する条項が設けられていないかどうかをチェックすることが大切です。

（3）不動産に詳しい弁護士に相談する

契約不適合責任を追及する場合には、不動産や建築に詳しい業者を相手にして交渉を行わなければなりません。知識や経験がない人では、業者によりうまく言いくるめられてしまい、適切な責任追及を行うことができないケースも少なくありません。

このような業者を相手にするには、不動産問題に詳しい弁護士のサポートが不可欠になりますので、まずは、弁護士に相談することがおすすめです。契約書に契約不適合責任を免責する条項が設けられていたとしても、無効または制限されるケースもありますので、諦める前に一度弁護士に相談してみるとよいでしょう。

5、まとめ

民法改正により、これまで「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものが「契約不適合責任」という名称に変わりました。名称の変更以外にも買主の救済方法や責任追及の要件なども変わっていて、従来よりも買主の保護が厚くなっています。

引き渡された注文住宅や中古住宅に契約内容との不適合が見つかった場合には、1年以内に通知を行わなければなりませんので、早めに弁護士にご相談ください。

ダーウィン法律事務所では、不動産トラブルの解決に力を入れています。不動産についてお悩みがある方は、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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