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「事故物件」という言葉を聞いたことがある方も多いと思います。欠陥や瑕疵をかかえる事故物件を購入してしまうと、さまざまなトラブルの原因になりますし、手放す際の価格も相場よりも低くなるなどのリスクが伴います。

そのようなトラブルやリスクを回避するためには、まずはどのような欠陥や瑕疵があれば事故物件に該当するのかを理解することが大切です。また、万が一事故物件を購入してしまった場合には、売主に対する契約不適合責任の追及を検討する必要があります。

今回は、事故物件の4つの瑕疵と契約不適合責任との関係について、わかりやすく解説します。

1、瑕疵と契約不適合責任との関係

瑕疵とは、目的物が本来備えているはずの品質、性能などに何らかの欠陥があり、期待していた効果を得られない状態をいいます。改正前民法では、売買の目的物に隠れた瑕疵がある場合には、売主は、買主に対して「瑕疵担保責任」を負うとされていました。

しかし、どのような状態の瑕疵が「隠れた瑕疵」にあたるかの判断が不明確であるなどの批判があり、令和2年4月1日施行の改正民法により「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に名称が変更されることになりました。

この法改正に伴い、買主が売主の責任を追及する際には、「隠れた瑕疵」があったかどうかではなく、契約内容との間に不適合があるかどうかが基準になります。事故物件と呼ばれる欠陥や瑕疵を有する物件についても、契約内容との適合性により事故物件かどうかが判断されることになります。

2、事故物件といわれる4つの瑕疵

事故物件に含まれる瑕疵は、主に以下の4つに分類されます。

（1）物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、土地や建物に物理的な欠陥があることをいいます。物理的瑕疵にあたる具体例としては、以下のものが挙げられます。
・柱に使用されている木材がシロアリにより食い荒らされている
・外壁にひび割れが生じている
・屋根から雨漏りが生じている
・地盤沈下により建物が傾いている
・地中に障害物や埋設物がある
・化学物質などにより土壌が汚染されている

いわゆる「欠陥住宅」と呼ばれるものがこの物理的瑕疵を有する物件です。重大な物理的瑕疵がある場合には、建物の倒壊などの被害が生じるおそれがありますので、購入の際にはしっかりと物理的瑕疵の有無を調べることが重要となります。

（2）心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、土地や建物の購入などを行うにあたり、不安、不快、嫌悪を感じるような欠陥があることをいいます。心理的瑕疵は、物理的瑕疵とは異なり、土地や建物自体に欠陥があるわけではありませんが、その物件に住むことに心理的な抵抗を覚えるような欠陥がある状態です。心理的瑕疵にあたる具体例としては、以下のものが挙げられます。
・建物内で殺人事件や自殺があった
・建物内で孤独死した人の遺体の発見が遅れ、腐敗していた
・以前、反社会勢力の事務所として利用されていた物件だった

いわゆる「事故物件」と呼ばれるものがこの心理的瑕疵を有する物件です。建物や土地自体には何も問題がないにもかかわらず、相場よりも金額が低くなっている場合には、心理的瑕疵を有する物件である可能性があります。そのような物件を購入する際には、仲介業者や周辺住民に過去の事件などを聞いてみるとよいでしょう。

（3）環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、土地や建物の周辺環境に問題がある状態をいいます。当該物件自体に物理的な欠陥があるわけではないという点では心理的瑕疵と共通しますが、物件から生じる嫌悪感ではなく、物件の周囲の環境から生じる嫌悪感という点で心理的瑕疵と区別されます。

環境的瑕疵にあたる具体例としては、以下のものが挙げられます。
・周辺に反社会勢力の事務所がある
・周辺に産業廃棄物処理施設や火葬場がある
・周辺に墓地がある
・周辺に幹線道路があり騒音や振動によるトラブルがある
・周辺にゴミ屋敷があり悪臭を放っている

このような環境的価値は、物件を購入する際に周辺環境をしっかりとチェックすることで把握することが可能です。

（4）法律的瑕疵

法律的瑕疵とは、土地や建物が法律的な基準を満たしておらず、自由な使用収益が阻害されている状態をいいます。不動産に関する主な法規制としては、都市計画法、建築基準法、消防法などがあり、これらの法規制に違反している物件が法律的瑕疵のある物件となります。法律的瑕疵にあたる具体例としては、以下のものが挙げられます。
・建ぺい率や容積率が建築基準法の基準を満たしていない
・接道義務が守られておらず、再建築が不可な物件
・開発行為が認められていない市街化調整区域内の物件
・消防法に基づく消火設備の設置基準を満たしていない

このような法律上の規制の有無は、重要事項説明の際に不動産会社から告知されますので、法律的瑕疵が見逃されていた場合には、告知義務違反となるでしょう。

3、事故物件を購入した場合の対処法

事故物件であることを知らずに購入してしまった場合には、売主に対して、契約不適合責任を追及することができます。契約不適合責任の具体的な請求内容としては、以下の4つが挙げられます。

（1）追完請求

追完請求とは、目的物の種類・品質・数量が契約内容と適合しないときに完全な物の引渡しを求めることをいいます。追完請求の具体的内容としては、以下のものがあります。
・目的物の修補……屋根から雨漏りがあった場合に屋根の修理を求めること
・代替物の引渡し……故障したエアコンを別のエアコンに交換してもらうこと
・不足分の引渡し……100個入りのミカンが90個しか入っていなかった場合に、不足する10個の引渡しを求めること

追完請求は、主に物理的瑕疵がある物件を購入した場合の救済方法になります。

（2）代金減額請求

代金減額請求とは、契約内容との不適合の程度に応じた代金の減額を求めることをいいます。

代金減額請求を行う際には、原則として、相当な期間を定めて履行の追完の催告を行い、その期間内に履行の追完がないときに行うことができます。もっとも、履行の追完がそもそも不能である場合や売主が履行の追完を明確に拒絶しているような場合には、無催告での代金減額請求も可能です。

代金減額請求は、物理的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵、法律的瑕疵のいずれにおいても利用できる救済方法です。

（3）損害賠償請求

事故物件の引渡しを受けたことにより損害を受けた場合には、売主に対して損害賠償請求をすることができます。

改正前民法の瑕疵担保責任では、損害賠償請求の範囲が信頼利益に限られていましたが、改正民法の契約不適合責任では、信頼利益だけでなく履行利益の請求も認められています。ただし、契約不適合責任に基づいて損害賠償請求をする場合には、売主に過失があることが必要です。

（4）契約の解除

契約不適合責任に基づく契約の解除は、債務不履行による解除と同様に、相当期間を定めて催告を行い、催告期間に履行がなければ契約を解除することができます。

ただし、契約および取引上の社会通念に照らして契約不適合が軽微なものであるときは、解除までは認められません。

4、契約不適合責任を追及する際の注意点

売主対して契約不適合責任を追及する際には、以下の点に注意が必要です。

（1）期間制限がある

契約不適合責任を追及する際には、1年という期間制限がある点に注意が必要です。購入した物件に何らかの瑕疵が見つかり、契約内容との不適合が判明した場合には、不適合を知ったときから1年以内に売主に対して通知しなければなりません。この期限を経過してしまうと、売主に対して責任追及ができなくなってしまいますので、早めに行動することが大切です。

なお、不適合を知ってから1年以内に通知をしていれば、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除などの具体的な責任追及は、それ以降になっても問題ありません。

（2）契約不適合責任の免責特約が設けられている場合がある

契約不適合責任は、法律上の制度ですが、あくまでも任意規定とされています。そのため、当事者の意思によって排除することが可能ですので、不動産売買契約書などにおいて、契約不適合責任を免責する旨の特約が設けられている場合には、原則として、契約不適合責任を追及することはできません。

ただし、消費者契約法や宅建業法が適用されるケース、売主が瑕疵を知りながらあえて告げなかったようなケースでは、契約不適合責任を免責する旨の特約があったとしても無効となる可能性があります。そのため、そのような特約があるからといって諦めてしまうのではなく、まずは、専門家である弁護士に相談することが大切です。

5、まとめ

物理的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵、法律的瑕疵などがある事故物件を購入してしまうと、生活に支障が生じてしまい、安心して住むことができなくなってしまいます。事前の調査によってそのような事故物件を購入しないようにするのが重要ですが、万が一、事故物件を購入してしまった場合には、売主に対して契約不適合責任を追及することを検討しましょう。

不動産売買契約書に契約不適合責任の免責条項が設けられていても、責任追及が可能なケースもありますので、まずは、不動産トラブルに詳しい弁護士に相談することが大切です。
ダーウィン法律事務所では、不動産トラブルの解決に力を入れています。不動産についてお悩みがある方は、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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