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購入した物件の配管に問題があって水漏れが発生している場合、買主は売主へ契約不適合責任を問えるのでしょうか？

契約不適合責任とは、物の性質や形状などが契約目的に合致していないとき、売主が買主に対して負う責任です。旧民法の「瑕疵担保責任」が改正されて「契約不適合責任」に変わりました。

また物件で水漏れが発生していると、不動産仲介業者にも調査や説明義務が発生する可能性があります。

この記事では購入した物件で水漏れがあった場合の契約不適合責任や不動産仲介業者の調査・説明義務について解説します。

1.契約不適合責任とは

購入したマンションなどの不動産において水漏れが発生していたら、買主は売主へ契約不適合責任を問えるのでしょうか？

契約不適合責任は、2020年4月に施行された改正民法によって導入された制度です。それまでは瑕疵担保責任といわれていましたが、改正民法によって契約不適合責任に生まれ変わりました。請求できる内容なども若干変わっています。

契約不適合責任が発生する場合、買主は売主へ以下のような請求ができます。

1-1.修補請求

物に欠陥がある場合、買主は売主に対し、対象物を修理などして完全なものを引き渡すよう請求できます。

1-2.代金減額請求

売主が修補請求に応じない場合や修補が不可能な場合などには、買主は欠陥によって価値が低下する分、代金の減額請求が可能です。

1-3.解除

相当期間を定めて請求しても売主が履行に応じない場合などには、買主は売買契約を解除できます。

1-4.損害賠償

売主に故意や過失があって買主に損害が発生した場合、買主は売主へ損害賠償請求ができます。損害賠償の内容としては、履行利益（債務が適切に履行されていたら得られていたはずの利益）まで請求可能です。

2.水漏れがあった場合の契約不適合責任

では物件で水漏れが発生していたら、売主の買主に対する契約不適合責任が発生するのでしょうか？

給排水管の腐食や水漏れなどが発生していると、買主はマンション等の物件を購入する目的（居住や賃貸など）を達成しにくくなります。よって水漏れが発生していたら、基本的には契約不適合者責任を問えると考えられます。

3.専有部分か共用部分かの違い

配管に問題があって水漏れが生じる場合、欠陥のある配管の部分が「専有部分」か「共有部分」かによっても契約不適合責任の発生の有無に影響が及ぶ可能性があります。

専有部分とはマンションの区分所有者が単独で所有する部分、共用部分とはマンションの区分所有者が全員で共有する部分です。

専有部分の配管のおける不具合であれば、区分所有者である物件購入者が当然に修理費用などを負担しなければなりません。水漏れが生じていたら、契約目的を達成できないといいやすくなるでしょう。

一方、共用部分の配管に欠陥がある場合、配管の問題は基本的にマンション管理組合が対応するのでマンション管理組合が修理費用を出して修補します。よって買主本人には負担が生じにくくなります。一般的なマンション管理規約でも、「共用部分の管理は管理組合の責任と負担において行われる」と規定されています（標準マンション管理規約（単棟型）21条1項）。

するとマンションが購入された事案では、「共用部分」の配管に問題がある場合よりも「専有部分」の配管に問題がある場合の方が、契約不適合責任は発生しやすいと考えられます。

配管が専有部分か共用部分になるかの判断基準

配管が区分所有者の専有部分になるのかマンション全体の共用部分になるのかについては、どのように判断するのでしょうか？判断基準をみてみましょう。

裁判例をみると、概ね以下のような要素を考慮して配管が専有部分に該当するか共用部分に該当するかが判断されています。
●排水管が設置された場所
●排水管の機能
●排水管の管理方法
●建物全体の排水との関連

共用部分と判断された裁判例

●故障があった排水管がマンションの躯体部分であるコンクリートスラブを通過して、階下にある本管に流される構造になっていた事例（最高裁平成12年3月21日）

故障部分がコンクリートスラブの下にあり、そこには階下の天井裏から入って点検や修理を行う必要があったので共用部分と認定されました。

●マンション管理規約などで「天井」と「床」が専有部分とされており、配管の故障が「天井裏」や「床下」で起こっていた事例（東京簡裁平成19年12月10日）

天井裏や床下は天井や床とは異なり専有部分とは解されないので、共用部分と認定されました。

専有部分と判断された裁判例

マンションの躯体部分であるコンクリートスラブより上の床上部分の配管について、専有部分と判断された事例（福岡高裁平成12年12月27日）

床上部分は専有部分と考えられるので、床上部分の配管に故障がある場合には専有部分の欠陥と判断されました。

4．契約不適合責任の期間制限や免除について

売主に契約不適合責任が発生するとしても、買主はいつまでも請求できるわけではありません。契約不適合を知ってから1年以内に請求する必要があります。

また不動産売買契約では、契約不適合責任の期間が制限されたり免除されたりするケースも少なくありません。

たとえば契約不適合責任の期間が「引き渡し後3か月」となってる場合もありますし、完全に免除されている場合もあります。

特に個人同士の中古物件の売買では契約不適合責任が制限されるケースが多いので、契約書に署名押印する前にしっかり契約不適合責任の期間や内容について確認しましょう。

5.不動産仲介業者の責任

マンションなどの配管に欠陥があって水漏れが生じている場合、不動産仲介業者にも責任が発生する可能性があります。

不動産仲介業者は媒介契約の依頼者である買主（買主側の媒介業者のケース）や契約の相手方である買主（売主側の媒介業者のケース）に対し、物件に関する調査や説明義務を負うためです。

そこで不動産仲介業者は水漏れが発生していないか、配管に問題があって将来水漏れが生じる可能性がないかについて、一定の調査や説明をしなければならないと考えられます。

5-1.配管の水漏れの調査・説明義務は専有部分か共用部分かで異なる

不動産仲介業者の説明義務の範囲についても、配管の欠陥が専有部分で発生したのか強要部分で発生したのかによって変わってきます。

配管の欠陥が専有部分において生じていれば、買主には多大な影響が及ぶでしょう。不動産仲介業者としても調査が容易です。そこで不動産仲介業者には高い義務が課されます。

一方共用部分で発生している場合の調査・説明義務の範囲は広くはありません。共有部分は売主自身も無制限に利用できる箇所ではなく、不動産仲介業者が調査するにも限界があるからです。

共用部分に問題がある可能性のあるケースにおいて不動産仲介業者が売主からの聞き取り調査にとどまったとしても、ただちに調査義務があるとはいえません。

5-2.共用部分でも高いレベルの調査説明義務が発生する場合

共用部分における水漏れであっても、実際に居室内に水漏れの跡と考えられるシミが残っている場合など、水漏れが疑われる具体的な事情があれば、不動産仲介業者としては実情を調べるべき信義則上の義務があると考えられます。

よって、すでに天井からの漏水が確認されていて不動産仲介業者が漏水原因となる事象を容易に把握できる場合などには、不動産仲介業者がその問題を放置して物件を売却すると調査・説明義務違反となる可能性が高くなります。

物件内で水漏れが発生すると、買主と売主、不動産媒介業者との間で契約不適合責任や調査・説明義務違反などのトラブルが生じるケースが多々あります。

お困りの際には弁護士までお気軽にご相談ください。ダーウィン法律事務所では、東京都新宿区四谷と東京都立川市にオフィスを構えております、埼玉、神奈川、千葉からのご相談も広く受け付けております。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■宗教法制研究会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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