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借地権付きの建物を売買するとき、建物の敷地となっている土地が崩れると建物を利用できなくなってしまうおそれがあります。
もしも建物の敷地となっている土地に地盤沈下などが起こったら、買主は売主へ契約不適合責任を問えるのでしょうか？
この記事では建物そのものではなく建物の敷地となっている土地に沈下や傾斜などの瑕疵が生じた場合の契約不適合責任や不動産仲介業者の調査説明義務について解説します。
借地権付き建物の取引を行う場合には、ぜひ参考にしてみてください。
目次
1.契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、売買契約において売主が買主へ負う可能性のある責任です。
売買の目的物が契約目的に沿わない場合、買主には不利益が発生します。そこで売主に対して一定の責任追及ができます。
契約不適合責任は、2020年4月の民法改正において取り入れられた制度です。それまでは類似の「瑕疵担保責任」という制度でした、
契約不適合責任があるので、買主は売主から目的物の引き渡しを受けた後に「契約内容に適合しない」ことがわかったら、売主へ契約不適合責任を問うことが可能です。
2.契約不適合の場合に買主が売主へ請求できること
目的物に契約不適合があると、買主は売主へ以下のような責任追及ができます。
2-1.追完請求
契約目的を達するための追完請求ができます。たとえば地盤沈下が起こっている場合、地盤の補強工事を求められる可能性があります。
2-2.代金減額請求
追完請求ができない場合などには、契約不適合で価値が減少する分、代金の減額を請求できます。
2-3.損害賠償請求
契約不適合によって買主に損害が発生した場合には、買主は売主へ損害賠償請求ができる可能性があります。ただしそのためには売主に故意や過失が必要です。
2-4.解除
売買の目的物が契約目的に合致しない場合、買主は契約の解除も選択できます。
3.借地権付き建物の場合、敷地の問題は基本的に契約不適合にならない
では借地権付き建物の場合、敷地に地盤沈下などの問題が生じていると売主に契約不適合責任が認められるのでしょうか？
この点、最高裁判所は以下のように判断して、「基本的には契約不適合責任を認めない」扱いにしています（最高裁平成3年4月2日）。
●建物とともに売買されたものは建物の敷地そのものではなく、その賃借権である
●敷地の欠陥によって賃借権の欠陥ということはできない
●ただし面積の不足、敷地に関する法的規制または賃貸借契約における使用方法の制限など客観的事由によって売買契約の目的を達成できない場合には賃借権の瑕疵と理解できる余地がある
つまり敷地権付き建物の場合、建物とともに売買されるのは敷地ではなく敷地の賃借権となります。敷地の所有権は地主にあるからです。
よって、敷地に地盤沈下などの問題が生じても、基本的に「借地権付き建物の瑕疵」とはいえず、瑕疵担保責任が発生しない、と考えられています。
3-1.例外的に契約不適合責任が認められる場合
ただし以下のような「敷地に関する欠陥事由」があって客観的にみても賃貸借契約の目的を達成しにくくなっている場合、瑕疵担保責任が発生する可能性がある、と判断されています。
●敷地の面積が不足している
●敷地に法的規制がある
●賃貸借契約において利用制限がある
3-2.賃借人の地位にもとづく契約不適合責任は追求可能
以上のように、敷地に欠陥があっても買主は「買主」としての立場で売主へ契約不適合責任を追求するのは困難です。
ただし契約不適合責任の規定は賃貸借契約にも準用されます（民法559条）。
そこで買主は、買主としてではなく賃借人として、土地所有者（賃貸人）に対して契約不適合責任を追及できます。つまり、借地権利者（賃借人）として、所有者（賃貸人）に対して、地代を払っている以上、適切に敷地が利用できるように請求できます。
具体的には土地の修繕や損害賠償請求、解除などの主張や要求が可能と考えられます。
4.用語の説明
4-1.借地権付き建物とは
借地権付き建物とは、賃借権や地上権がついていて敷地を利用できる権限のついた建物です。
敷地権付き建物の場合、底地は地主の所有物なので建物所有者のものではありません。ただし賃借権や地上権にもとづいて、建物所有者は敷地を利用できます。
建物と敷地の利用権は通常セットで取引されるので「借地権付き建物」とよばれます。
敷地権付き建物の場合、敷地を利用できなくなると建物を維持できないので取り壊して返還しなければならないなどの問題が生じる可能性があります。
4-2.瑕疵担保責任とは
瑕疵担保責任とは、2020年3月以前の旧民法における売主の買主に対する責任です。
こちらの責任がベースとなり、法改正が行われて現在の契約不適合責任となりました。
瑕疵担保責任は契約不適合責任に類似した責任であり、発生する場面も基本的には一致すると考えて良いでしょう。
前述の最高裁判所の判例は瑕疵担保責任の時代に出たものなので、基本的には瑕疵担保責任の発生の有無を判断したものです。ただし瑕疵担保責任と契約不適合責任は類似しており発生するケースもほぼ同様であると考えられるので、契約不適合責任が問題となる本件においても参考にできます。
5.敷地の土地が崩れた場合の契約不適合責任
それでは敷地の土地が崩れたり地盤沈下が起こったりした場合にも敷地に客観的な問題が発生したとして、買主は売主へ契約不適合責任を問えるのでしょうか？
5-1.売主へは責任追及できない可能性が高い
まず買主は、売主に対しては契約不適合責任を問えない可能性が高いと考えられます。
前述の最高裁判所の判例によると、「敷地の瑕疵は借地権自身の瑕疵ではない」と考えられているためです。本件では法令によって土地利用に制限がかかっているわけでもなく、賃借権そのものが制限されているとはいえません。よって売買契約にもとづく契約不適合責任を売主へ追及するのは難しいと考えるべきでしょう。
5-2.賃貸人へ契約不適合責任を追及できる
一方、買主は借地権付き建物の購入によって「敷地の賃借人」となります。賃貸借契約にも契約不適合責任の規定が準用されるので、買主は「賃借人」として「土地の賃貸人（地主）」へと契約不適合責任を追及できます。
6.不動産仲介業者に説明義務が生じる場合とは
本件のように敷地に地盤沈下などの問題が生じる場合、不動産仲介業者には責任が発生しないのでしょうか？
不動産仲介業者には、依頼主との媒介契約にもとづいて、対象物件の調査を行ったり説明したりすべき義務があります。敷地の瑕疵についてまで不動産仲介業者に説明義務が及ぶのかが問題となります。
不動産仲介会社の説明義務については宅建業法35条に「重要事項説明義務」が規定されています。ただし重要事項説明義務に規定されている事項は例示であり、不動産仲介業者は依頼主にとって重要な事項は35条に列挙されていない内容でも、一般的購入者が気になるような事情は、基本的には説明しなければなりません。
敷地に地盤沈下などの欠陥があると買主は賃貸人に契約不適合責任を問えますし、現実にも敷地を利用しにくくなるでしょう。もっと、不動産仲介会社も地盤調査の専門家ではないため、一見して明らかである場合や、売主、近隣の聞き込みなどで容易に地盤沈下であることが調査可能であるのに、こういった調査を怠っていた場合には、不動産仲介業者は買主へ土地の抱える問題について、説明義務を負うと考えます。ただし、専門的な検査をしなければわからないような地盤沈下などの場合には、不動産仲介業者はそこまでの調査説明義務は負わないと考えられます。
また敷地の面積不足や法令によって賃借権が制限される場合などには買主にも契約不適合責任を問えるので、不動産仲介会社としては契約当事者へそういった説明も行わねばなりません。
説明不足によって買主に損害が発生した場合、買主は不動産仲介会社へ損害賠償請求できる可能性もあります。
まとめ
借地権や契約不適合責任の問題に対応するには法律の専門知識が必要です。特に、東京都内でも、西東京、八王子、青梅、立川のエリアは、山や崖が多いため、問題が起きるケースもあります。借地権付き建物の敷地に地盤沈下が生じるなどして問題が発生した場合、お気軽に弁護士までご相談ください。ダーウィン法律事務所では、東京都新宿区四谷と東京都立川市にオフィスを構えております、埼玉、神奈川、千葉からのご相談も広く受け付けております。
この記事を監修した弁護士
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