ダーウィン法律事務所
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相続などをきっかけに不動産が共有名義になることも少なくありません。共有者同士の関係が円満であればよいですが、何らかのトラブルが生じたり、世代交代が生じると共有不動産の管理や処分に著しい支障が生じる可能性があります。そのため、共有不動産をお持ちの方は、できる限り早めに共有関係の解消に向けて動いた方がよいといえます。

もっとも、共有関係の解消や共有不動産に関する問題は、非常に複雑かつ専門的な問題になりますので、専門家である弁護士のサポートが不可欠です。
今回は、共有不動産に関する問題を弁護士に依頼するメリットについて、わかりやすく解説します。

1、不動産の共有により生じるトラブル

共有不動産があることにより、以下のようなトラブルが生じる可能性が高くなります。

（1）共有不動産の売却や賃貸が困難

不動産を単独所有している場合は、所有者が自由に不動産を利用したり、処分することができます。

しかし、共有不動産の場合には、共有不動産を売却するにあたって共有者全員の同意が必要になります。そのため、共有者の間で意見が合わないと共有不動産を売却することができなくなってしまいます。その結果、不動産が有効活用されず、放置されるという事態を招くことになります。

（2）世代交代による権利関係の複雑化

共有不動産をそのままの状態で放置していると、世代交代により権利関係が複雑化するリスクが生じます。共有者の共有持分は、遺産相続の対象になりますので、共有者が死亡し、その相続人が共有持分を相続すれば、不動産の共有者がどんどん増えていくことになります。

当初は顔の見える関係であった共有関係が時間の経過により、誰が共有者であるのかわからなくなってしまいます。そうすると、共有不動産を売却するのがますます困難になるでしょう。

（3）税金や管理費用の負担をめぐるトラブル

共有不動産であっても、固定資産税の支払いは必要になります。共有不動産の場合、市区町村役場からの固定資産税納付通知書は、代表者の自宅に送られてきますので、共有者のうちの1人が代表して固定資産税の支払いを行います。

固定資産税の支払いを行った代表者は、他の共有者に対して、共有持分に応じた固定資産税の負担を求めることができますが、支払いを拒否されたり、連絡が取れない共有者がいると代表者がその人の分まで負担しなければなりません。

2、共有不動産の問題を弁護士に相談・依頼するメリット

共有不動産に関する問題でお困りの方は、弁護士に相談することがおすすめです。弁護士に相談することにより以下のようなメリットが得られます。

（1）最適な解決方法をアドバイスしてもらえる

共有不動産の問題を解決する方法には、後述するようにさまざまな方法が考えられます。どのような方法が適切であるかは、共有に至った経緯、共有者との関係、ご自身の希望などによって異なってきます。そのため、最適な解決方法を選択するには、専門家である弁護士のアドバイスが不可欠です。

間違った対応をしてしまうと、共有者間で深刻な対立を生み、共有不動産に関する問題解決が困難な状況になってしまいます。そのため、ひとりで対応する前に、まずは弁護士にご相談ください。

（2）他の共有者との交渉の代理人になってもらえる

共有者が家族や親族などよく知った人物であれば、自分だけでも対応できるかもしれません。しかし、共有不動産でトラブルになるケースは、顔の知らない第三者や疎遠な親族との共有であるケースが圧倒的に多いです。そのような相手と交渉するのは、不慣れな方では難しい部分もありますし、精神的ストレスも大きくなるといえます。

弁護士であれば、本人に代わって他の共有者との交渉を行うことができますので、よく知らない相手と話をしなければならないというストレスは大幅に軽減されます。また、交渉の相手方も弁護士が窓口になってくれた方が安心できますので、それによりスムーズな交渉が期待できます。

（3）共有状態の解消に向けた法的手続きをサポートしてもらえる

共有状態の解消を図るためには、まずは、共有者同士の話し合いを行うことになりますが、話し合いで解決できない場合には、裁判所に共有物分割請求訴訟を提起する必要があります。

また、共有者の中に行方不明者がいる場合には、不在者財産管理人の選任や失踪宣告の申立てが必要になりますし、認知症の人がいる場合には、成年後見人制度の利用が必要になります。

このように共有関係の解消にあたっては、具体的な状況に応じてさまざまな法的手続きが必要になりますが、弁護士に依頼をすれば、問題解決まですべてサポートしてもらうことができます。複雑な法的手続きを迅速かつ適切に進めていくためにも弁護士への依頼がおすすめです。

3、弁護士による共有不動産の問題の解決方法

弁護士に共有不動産に関する問題の解決を依頼すると、以下のような方法により問題の解決を図ります。

（1）他の共有者との交渉

共有状態の解消方法には、共有持分の買い取り・譲渡、共有不動産の一括売却などの方法がありますが、他の共有者に共有持分を買い取ってもらうためには、共有者が買い取りに応じてくれなければなりませんし、共有不動産の一括売却をするには共有者全員の同意が必要になります。

そのため、他の共有者との間の共有状態の解消を希望する場合には、まずは、共有者同士で共有持分の解消方法の話し合いを行います。弁護士に依頼をすれば、共有者全員に連絡を取り、共有状態の解消に向けた話し合いを進めてくれます。

（2）共有持分の放棄

共有関係の解消方法として、共有持分の放棄という方法があります。これは、共有者が自己の共有持分を手放して、他の共有者に帰属させる方法です。共有持分の買い取りという方法では、他の共有者が買い取りに応じてくれなければ、自分の共有持分を手放すことはできませんが、共有持分の放棄という方法だと自分だけの意思でいつでも自由に行うことができます。

共有持分の放棄は、他の共有者への意思表示のみによって行うことができますので、内容証明郵便などにより共有持分の放棄の意思表示を行うことになります。共有持分の放棄後は、不動産の名義変更が必要になりますが、他の共有者との共同申請になります。そのため、他の共有者が名義変更に協力してくれないという場合には、登記引取請求訴訟の提起も検討する必要があります。

（3）共有物分割請求訴訟

共有者との話し合いでは共有状態の解消に至らない場合には、裁判所に共有物分割請求訴訟を提起します。

共有物分割請求訴訟とは、共有状態の解消を求める裁判手続きで、裁判所が以下の方法から適切な分割方法を決定してくれます。
●現物分割
●賠償分割
●競売分割

共有物分割請求訴訟を提起すれば、何らかの方法で共有状態の解消が可能ですが、どの方法を選択するかは裁判所の判断になりますので、必ずしも希望した方法で解決できるとは限りません。少しでも希望に近づけるようにするためにも、弁護士のサポートが受けながら裁判での主張立証を進めていくことが大切です。

（4）遺言書の作成、家族信託の組成

不動産の共有は、相続をきっかけに生じることがあります。相続人が不動産を共有する事態になれば、将来さまざまなトラブルに巻き込まれる可能性がありますので、大切な家族が争うのは避けたいと考える方も多いでしょう。

そのようなトラブルを回避するには、生前に遺言書を作成し、遺産である不動産を相続する相続人をあらかじめ指定しておくことが大切です。遺言書がある場合には、遺産分割協議よりも遺言書の内容が優先しますので、希望する遺産相続を実現することができます。

ただし、相続人には遺留分が保障されていますので、不平等な内容の遺言内容だと遺留分をめぐるトラブルが生じるおそれがあります。そのため、遺言書の作成をお考えの方は、形式面と内容面の両方から弁護士にチェックしてもらうとよいでしょう。

（5）遺産分割協議

相続財産に不動産が含まれている場合には、以下の4つの方法から相続人による遺産分割協議により誰がどのような割合で相続するのかを決めていきます。
●現物分割……遺産を相続人間で物理的に分ける方法
●換価分割……遺産を売却したうえで、売却代金を分ける方法
●代償分割……一部の相続人が遺産を取得する代わりに、代償金を支払う方法
●共有分割……遺産を相続人の共有名義にする方法

このうち共有分割を選択することで、不動産が共有状態になりますが、将来のトラブルを回避するためにも共有分割はできる限り避けた方がよいでしょう。弁護士に遺産分割協議を依頼すれば、将来のトラブルを回避するための最適な分割方法を提案し、相続人間の話し合いを調整することができます。

4、共有不動産の問題は経験豊富な弁護士に相談を

共有不動産に関する問題には、さまざまな問題があります。それらの問題を解決するには、専門家である弁護士のサポートが不可欠です。

しかし、弁護士であれば誰でもよいというわけではありません。弁護士のなかにも共有不動産問題を多く扱っている人もいれば、ほとんど扱ったことのない人もいます。共有不動産に関する問題をより適切に解決するには、経験豊富な弁護士に相談することが大切です。

ダーウィン法律事務所には、共有物分割請求などの共有不動産に強い弁護士が多数在籍しています。そのため、共有不動産から生じるさまざまな問題に迅速かつ正確に対応することが可能です。オンラインでの法律相談にも対応していますので、共有不動産に関する問題でお困りの方は、まずはダーウィン法律事務所までお気軽にご相談ください。

5、まとめ

共有不動産に関する問題を解決するためには、不動産だけでなく、相続や離婚、不在者財産管理人や成年後見人などさまざまな分野に関する知識と経験が必要になります。そのため、共有不動産に関する問題は、専門家である弁護士に依頼して解決する必要があります。

共有不動産に関する問題でお困りの方は、まずは弁護士に相談することをおすすめします。

ダーウィン法律事務所では、共有不動産の取り扱いに力を入れています。共有不動産についてお悩みがある方は、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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