共有不動産の占有者に明け渡し請求は可能?条件と対処法を弁護士が解説

共有不動産は、複数の共有者で不動産を所有する形になりますので、共有不動産の使用や管理でトラブルが生じることも少なくありません。たとえば、共有者の1人が共有不動産を独占的に利用しているというのもよくあるトラブルの1つです。

このように共有不動産が独り占めされている状況が生じた場合には、共有不動産を占有する共有者に対して、明け渡しを請求することはできるのでしょうか。

今回は、共有者への共有不動産の明け渡し請求をする際の条件と明け渡しが認められない場合の対処法について解説します。

1、共有不動産の明け渡しを希望する理由とは?

共有不動産の明け渡しを求める理由としては、主に以下の理由が考えられます。

(1)共有不動産を独占的に使用する共有者への不満

不動産は、物理的に分割することが困難ですので、不動産を共有している場合には、基本的には共有者のうちの1人が共有不動産を使用することになります。

共有者全員が納得していればよいですが、共有者のうちの1人が共有不動産を独り占めにしているような状態だと、共有不動産を利用できない他の共有者から不満が出て、共有不動産の明け渡し請求という事態に発展することがあります。

(2)共有不動産を使用する必要性が生じたため

共有不動産を共有者の1人が独占的に利用していたとしても、他の共有者が当該共有不動産を使用する予定がないのであれば、特にトラブルは生じません。

しかし、結婚、就職、転勤などのタイミングで共有不動産を利用する必要性が生じると、独占的に利用している共有者との間で、共有不動産を誰がどのように利用するかをめぐってトラブルになることがあります。

(3)共有不動産の使用方法に問題があるため

共有者同士の話し合いにより、共有不動産の利用方法を定めて、それに従って共有不動産を利用しているのであれば、特に問題が生じることはありません。

しかし、共有者のうちの1人が共有者同士の取り決めに反して、共有不動産を独占的に利用したり、勝手に増改築を行っている場合には、そのような行為を排除するために当該共有者への明け渡し請求を行う必要が生じます。

2、共有者への明け渡しは原則として認められない

共有不動産を独占的に利用する共有者に対して、共有不動産の明け渡し請求をすることはできるのでしょうか。

(1)共有者の共有物に対する権利とは?

共有不動産の場合、各共有者は、共有持分を有しています。そして、民法には、共有者は、共有物の全部について、共有持分に応じた使用をすることができると定められています(民法249条)。

すなわち、共有者には、共有持分の割合の大小にかかわらず、共有物の全部を使用する権利があるということです。

(2)原則として明け渡し請求は不可

共有持分は、完全な所有権とは異なりますが、共有物を使用することができる権利です。そのため、共有者が共有不動産を独り占めしていたとしても、正当な権利に基づく使用行為ですので、他の共有者は、原則として共有不動産を占有する共有者に対して、明け渡し請求をすることはできません。

共有者から共有物を独占的に使用する共有者への明け渡し請求が問題になった判例でも、以下のような理由から共有者による明け渡し請求を否定しています(最高裁昭和41年5月19日判決)
●共有持分の合計が過半数を超えるからといって、少数持分権者への明け渡しが当然に認められるわけではない
●少数持分権者には、自己の持分により共有物を使用収益する権限がある

3、共有者への明け渡しが例外的に認められるケースとは?

上記のように共有者への明け渡し請求は、原則として認められませんが、以下のような事情がある場合には、例外的に共有者への明け渡し請求が認められる可能性があります。

(1)実力行使で占有を取得したケース

実力行使で占有を取得したケースについては、共有不動産を占有する共有者に共有持分権があったとしても、占有取得の経緯から共有持分権を主張することは権利の濫用にあたりますので、明け渡し請求が認められる可能性があります。

たとえば、長年、共有者のAとBの2人で共有建物に住んでいたところ、Bの存在が邪魔になったAがBを強引に追い出して、自分だけの占有にしたようなケースが挙げられます。

(2)意図的な妨害行為をしているケース

共有者の1人による意図的な妨害行為により、他の共有者の共有不動産の使用が妨げられるケースがあります。共有者の妨害行為により他の共有者に生じる権利侵害の程度が高い場合には、共有不動産の明け渡し請求が認められる可能性があります。

たとえば、共有者Aが他の共有者が共有地を通行するのを妨害する目的で、共有地上にバリケードを設置したようなケースが挙げられます。

(3)大規模な工事を始めたケース

共有不動産の変更行為については、共有者全員の同意が必要になります。共有者のうちの1人が他の共有者の同意を得ることなく、勝手に大規模な工事を始めたようなケースでは、当該共有者に対して、他の共有者から工事の差止め請求や原状回復請求が認められる可能性があります。

たとえば、共有者のうちの1人が勝手に共有地上に盛土工事をしたり、農地を宅地化しようとしたケースなどが挙げられます。

(4)共有者間の使用方法の合意に反するケース

共有物をどのように使用するのかは、共有者が共有持分の過半数の賛成によって決めることになります。共有物の具体的な使用方法について合意をした場合には、各共有者は当該合意に拘束されることになります。

たとえば、共有者のうちの1人について、期限を定めて共有不動産の使用を認めた場合において、当該期間が経過した後も占有を継続しているようなケースでは、明け渡し請求が認められる可能性があります。

4、共有者への明け渡しが認められない場合の対処法

共有者への明け渡し請求が認められない場合には、以下のような対処法が考えられます。

(1)共有持分を買い取ってもらう

共有者への明け渡し請求が認められないということは、その他の共有者は、共有不動産を使う必要性があったとしても、使用することができません。そのような状況になっている場合には、共有持分を有していたとしても、意味がありませんので、共有持分を手放すことを検討してみましょう。

共有持分を手放す方法には、共有者への譲渡、第三者への売却などがありますが、共有不動産を独占的に利用している共有者は、当該共有不動産を利用する必要性が最も高い人といえますので、まずは、独占的に利用している共有者への共有持分の買取を打診してみるとよいでしょう。共有者の資力や持分の譲渡金額次第にはなりますが、独占的に利用している共有者としても第三者との共有になるよりも、自らの単独所有になった方がメリットが大きいといえますので、買い取りに応じてくれる可能性もあります。

(2)共有不動産の使用料を請求する

共有者による単独使用が認められるということと共有不動産の支払い義務があるかどうかは別問題になります。共有者への明け渡し請求が認められなかったとしても、当該共有者が自己の共有持分を超えて、共有不動産を使用しているといえる場合には、他の共有者は、当該共有者に対して、共有不動産の使用料を請求することができます。

共有者による共有不動産の単独使用をただ傍観しているのではなく、自己の権利を行使して、共有不動産の使用料をしっかりと請求することが大切です。

(3)共有物分割請求訴訟を提起する

共有者が共有持分の買い取りに応じてくれないという場合には、共有状態を解消するために、共有物分割請求訴訟を提起する方法も考えられます。

共有物分割請求訴訟とは、裁判所の判断により共有状態を解消することができる方法です。裁判所は、以下のいずれかの方法のうち、最も適当と考えられる方法により共有状態の解消を命じます。
●現物分割……共有不動産を共有者の持分割合に応じて物理的に分ける方法
●賠償分割……共有者の1人が他の共有者の持分を買い取る方法
●競売分割……競売により第三者に売却する方法

共有物分割請求訴訟をお考えの方は、専門家である弁護士のサポートが必要になりますので、まずは弁護士に相談することをおすすめします。

5、まとめ

共有者のうちの1人が共有不動産を独占的に利用していたとしても、他の共有者は、原則として、独占利用する共有者に対して、共有不動産の明け渡し請求をすることはできません。

もっとも、例外的に明け渡し請求が認められるケースや使用料の請求など明け渡し以外の方法でトラブルを解決できる方法もありますので、共有不動産に関するトラブルでお困りの方は、まずは弁護士にご相談ください。

ダーウィン法律事務所では、共有不動産の取り扱いに力を入れています。共有不動産についてお悩みがある方は、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

荒川香遥
  • 弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

    荒川 香遥

    ■東京弁護士会
    ■宗教法制研究会

    相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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