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借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいいます（借地借家法2条1号）。借地では地主が土地を所有し、借地人がその土地上に建物を所有するため、契約更新、建て替え、借地権の売却、承諾料などをめぐってトラブルになることがあります。

借地トラブルでは、「地主から言われたから従わなければならない」とは限りません。普通借地権の更新拒絶には正当事由が問題となり、増改築や借地権譲渡について地主との協議がまとまらない場合には、裁判所の借地非訟手続きを利用できるケースもあります。

この記事では、借地に関する代表的なトラブル、弁護士に依頼するメリット、弁護士費用の考え方、借地トラブルを相談する弁護士を選ぶポイントについて解説します。

1、借地に関するよくある5つのトラブル

借地に関する代表的なトラブルには、①契約更新の拒絶、②建て替え・増改築の承諾、③借地権売却・譲渡の承諾、④更新料、⑤相続時の名義変更料があります。

（1）地主から借地契約の更新を拒否された

普通借地権では、契約期間が満了しただけで当然に借地関係が終了するわけではなく、地主が更新を拒絶するためには借地借家法上の正当事由が問題になります。

借地契約には存続期間がありますが、普通借地権では、期間満了時に借地人が契約の更新を請求した場合などに、一定の要件のもとで契約が更新されます。

地主が更新を拒絶する場合には、借地借家法6条に定められた「正当事由」の有無が重要になります。

正当事由は、地主と借地人が土地を必要とする事情を中心に、従前の経過、土地の利用状況、地主が土地明渡しの条件として財産上の給付を申し出ているかなどを考慮して判断されます（借地借家法6条）。

したがって、地主から単に「契約期間が終わったので土地を返してほしい」と言われただけで、直ちに土地を明け渡さなければならないとは限りません。

一方、一般定期借地権など、契約期間満了による終了を予定した借地権については普通借地権とは異なるルールが適用されます。

また、普通借地権が期間満了によって終了し更新されない場合には、借地人が地主に建物を時価で買い取るよう請求できる「建物買取請求権」が問題になることがあります。詳しくは、「借地権と建物買取請求権の関係について詳しく解説」をご覧ください。

（2）地主が建て替えや増改築を承諾してくれない

借地上の建物の増改築について地主の承諾が必要かは借地契約の内容によって異なり、増改築を制限する特約がある場合には、地主の承諾が問題になります。

借地契約には、「地主の承諾なく建物の増築・改築をしてはならない」などの増改築禁止・制限特約が設けられていることがあります。

このような特約があるにもかかわらず無断で増改築すると、契約違反として地主から借地契約の解除などを主張される可能性があります。

一方、増改築を制限する借地条件があり、土地の通常の利用上相当な増改築について地主との協議がまとまらない場合には、借地借家法17条2項に基づき裁判所へ地主の承諾に代わる許可を求めることができます。

更新後の借地権について残存期間を超えて存続する建物を新たに築造する場合には、増改築許可とは別に借地借家法18条の建物再築許可が問題になることがあります。

地主から高額な建替承諾料を要求された場合も、その提示額が法律上当然に支払うべき金額とは限りません。

借地権の更新、増改築、建て替え、建替承諾料については、「借地権の譲渡・更新・建て替えの注意点と方法」で詳しく解説しています。

（3）地主が借地権や借地上の建物の売却を認めてくれない

土地の賃借権を第三者へ譲渡する場合には原則として地主の承諾が必要ですが、地主が承諾しない場合でも、一定の要件を満たせば借地借家法19条に基づく裁判所の代諾許可を得られる可能性があります。

借地人が所有する建物自体は借地人の財産ですが、借地上の建物を第三者へ売却する場合には、通常、その敷地を使用するための土地賃借権も買主へ移転させる必要があります。

土地の賃借権を第三者へ譲渡するには、民法612条1項により原則として地主の承諾が必要です。

地主が承諾する場合には、譲渡承諾料または名義書換料などの名目で金銭の支払いが問題になることがあります。

借地権譲渡の承諾料は法律上一定額が定められているものではありませんが、実務上は借地権価格の10％程度が一つの目安とされることがあり、土地の状況、借地条件、譲受人の属性、地域性などによって変動します。

地主が譲渡を承諾しない場合や、承諾料について協議がまとまらない場合には、借地非訟による解決を検討します。

借地権を売却する方法、譲渡承諾料、地主の承諾が得られない場合の代諾許可、地主の介入権については、「借地権は売却できる？地主の承諾が必要な理由・承諾料の相場・承諾が得られないときの借地非訟を弁護士が解説」をご覧ください。

（4）地主から高額な更新料を請求された

借地契約の更新料について法律上一律に支払いを義務付ける規定はありませんが、借地契約に有効な更新料条項がある場合や、当事者間で更新料を支払う合意が成立している場合には支払義務が生じることがあります。

したがって、地主から更新料を請求されたからといって、常にその金額を支払わなければならないわけではありません。

更新料の支払義務を判断するためには、借地契約書に更新料についてどのような条項があるかを確認する必要があります。

また、契約書に明確な記載がない場合でも、これまでの契約更新時の合意内容や更新料の支払状況などが問題になる場合があります。

更新料を請求された場合には、支払義務の有無と金額の相当性を分けて検討することが重要です。

（5）借地権を相続した際に名義変更料を請求された

借地人が死亡し相続人が借地権を相続することは賃借権の「譲渡」ではないため、原則として地主の譲渡承諾は必要ありません。

借地権も被相続人の財産上の権利として相続の対象となり、相続人が承継します。

第三者への賃借権の譲渡とは異なるため、相続によって借地人が変更されたことだけを理由として、民法612条の譲渡承諾を得る必要はありません。

また、相続による借地権の承継について、法律上当然に「名義変更料」を地主へ支払わなければならないという一律の規定はありません。

もっとも、相続後の地主との連絡、地代の支払先、相続人が複数いる場合の権利関係などを整理する必要があります。

地主から名義変更料を請求された場合には、請求の根拠となる契約条項や従前の合意があるかを確認した上で対応することが重要です。

2、借地トラブルを弁護士に依頼する3つのメリット

借地トラブルを弁護士に依頼する主なメリットは、①地主の要求に法的根拠があるか判断できること、②地主との交渉を任せられること、③借地非訟・調停・訴訟など必要な法的手続きを任せられることです。

（1）地主の要求に法的根拠があるか判断できる

弁護士に相談すれば、借地契約書、借地借家法、これまでの地主と借地人との経緯を確認し、地主の要求に応じる法的義務があるかを判断できます。

借地トラブルでは、地主から要求された内容が、そのまま法律上の義務であるとは限りません。

たとえば、

• 普通借地権の更新拒絶について正当事由が認められるかを検討する必要があります。
• 更新料について契約上の支払義務があるかを検討する必要があります。
• 譲渡承諾料や建替承諾料として地主から提示された金額が合理的かを検討する必要があります。
• 増改築について地主の承諾が必要となる契約条項が存在するかを確認する必要があります。
• 借地権を相続した場合に地主から請求された名義変更料に契約上の根拠があるかを確認する必要があります。

このような問題を整理せずに地主の要求を受け入れると、本来必要のない金銭を支払ったり、不利な契約条件に変更したりする可能性があります。

（2）地主との交渉を弁護士に任せることができる

弁護士に依頼すれば、更新、借地権譲渡、増改築、承諾料などについて、借地人に代わって地主との交渉を行うことができます。

借地では地主と借地人との関係が長期間続くため、単に相手の要求を拒絶するだけでは解決しないことがあります。

また、当事者間で紛争が生じた後は、電話や面談によるやり取り自体が大きな負担になることもあります。

弁護士が代理人となれば、原則として地主との交渉窓口を弁護士に一本化できます。

さらに、交渉がまとまらない場合に利用できる裁判手続きの見通しを踏まえて条件を提示できるため、単なる価格交渉ではなく、法的な選択肢を背景とした交渉が可能になります。

もっとも、弁護士が介入すれば必ず地主との関係を悪化させずに円満解決できるというものではありません。交渉で合意すべき案件なのか、早期に法的手続きへ移行すべき案件なのかを見極めることが重要です。

（3）借地非訟・調停・訴訟などを任せることができる

地主との交渉で解決できない場合には、トラブルの内容に応じて借地非訟、民事調停、訴訟などの法的手続きが必要になることがあります。

特に、借地条件の変更、増改築、更新後の建物再築、土地賃借権の譲渡・転貸などについては、借地借家法17条から20条に基づく借地非訟が問題になります。

借地非訟では、申立書や証拠を提出するだけでなく、借地条件、土地・建物の利用状況、承諾料、借地権価格などについて裁判所や鑑定委員会に対して主張・立証する必要があります。

借地非訟の6種類の事件、申立てから決定までの流れ、期間、費用、鑑定委員会については、「借地非訟とは？利用すべきケースや手続きの流れをわかりやすく解説」で詳しく解説しています。

3、借地トラブルを弁護士に依頼した場合の費用

借地トラブルの弁護士費用に全国一律の料金や相場はなく、法律相談料、着手金、報酬金、日当、実費などの金額・計算方法は、法律事務所と事件内容によって異なります。

弁護士費用については、依頼前に「相談だけの場合」「交渉を依頼した場合」「借地非訟や訴訟まで進んだ場合」の各段階でいくらかかるのかを確認することが重要です。

（1）法律相談料

法律相談料とは、正式に事件を依頼する前に弁護士へ法律相談をした際に発生する費用で、料金の有無や金額、相談時間は法律事務所ごとに異なります。

借地トラブルの相談では、相談時間だけでなく、契約書や更新契約書、地主から届いた通知書などの資料確認をどこまで相談料に含むかも確認するとよいでしょう。

ダーウィン法律事務所の借地に関する最新の相談方法・費用については、借地非訟手続の法律相談ページをご確認ください。

（2）着手金

着手金とは、弁護士に地主との交渉、借地非訟、訴訟などを正式に依頼する際に支払う費用で、事件の種類や経済的利益などによって金額が異なります。

現在、弁護士報酬は各法律事務所がそれぞれ報酬基準を定めています。

借地事件では、地主との交渉だけを依頼する場合と、借地非訟や訴訟まで依頼する場合とで費用体系が異なることがあります。

また、借地権価格や請求する金額などの経済的利益を基準に着手金を計算する法律事務所もあります。

依頼する前に、交渉から裁判手続きへ移行した場合に追加着手金が発生するかも確認することが重要です。

（3）報酬金

報酬金とは、事件が解決した際に得られた経済的利益や解決内容に応じて発生する弁護士費用です。

借地権譲渡の承諾を得られた場合、承諾料を減額できた場合、立退請求を阻止した場合など、事件によって「経済的利益」をどのように計算するかが異なります。

そのため、依頼時には「どのような結果になった場合に、いくら報酬金が発生するのか」を確認しておくことが重要です。

（4）日当

日当とは、弁護士が遠方の裁判所への出廷、現地調査、出張などによって長時間拘束される場合に発生することがある費用です。

日当を設定しているかどうかや、その金額は法律事務所によって異なります。

遠方の土地について借地非訟や訴訟を行う場合には、日当だけでなく交通費・宿泊費についても確認しておく必要があります。

（5）実費

実費とは、事件処理のために実際に必要となる収入印紙、郵便切手、登記事項証明書等の取得費、交通費、不動産鑑定費用などの費用です。

特に借地事件では、土地・建物の価格が争点となる場合に、不動産鑑定士への鑑定依頼などが必要になることがあります。

弁護士費用だけでなく、どの程度の実費が発生する可能性があるかも事前に確認しておくことが重要です。

4、借地トラブルに対応する弁護士の選び方

借地トラブルを相談する弁護士は、①借地事件の取扱経験、②費用体系の明確さ、③事案の見通しと選択肢を具体的に説明できるか、の3点を確認して選ぶことが重要です。

（1）借地・底地事件の取扱経験を確認する

借地事件では、借地借家法だけでなく、不動産評価、借地権価格、承諾料、借地非訟などの知識が必要になるため、借地・底地事件の取扱経験を確認することが重要です。

弁護士であれば法律上は借地事件を扱うことができますが、借地事件を日常的に取り扱っているかどうかによって、地主との交渉や借地非訟の経験には差があります。

法律事務所のウェブサイトでは、借地・底地に関する解決事例、借地非訟に関する記事、実際に提供している業務内容などを確認するとよいでしょう。

単に「不動産に強い」と記載されているかではなく、自分が抱えている借地問題と同種の事件を取り扱っているかを確認することが重要です。

（2）費用体系が明確か確認する

借地トラブルを依頼する前には、法律相談料、着手金、報酬金、日当、実費に加え、交渉から借地非訟・訴訟へ移行した場合の追加費用を確認することが重要です。

借地事件は、当初は地主との交渉だけを予定していても、交渉がまとまらなければ借地非訟や訴訟へ移行することがあります。

したがって、「最初に支払う金額」だけで弁護士を比較するのではなく、事件終了までに発生し得る総額を確認する必要があります。

相談時には、少なくとも次の事項を確認するとよいでしょう。

• 相談後に正式依頼する場合の着手金はいくらか確認します。
• 交渉から借地非訟または訴訟へ移行した場合に追加着手金が発生するか確認します。
• どのような成果が生じた場合に報酬金が発生するか確認します。
• 報酬金の基礎となる経済的利益をどのように計算するか確認します。
• 遠方への出張や裁判所への出廷について日当が発生するか確認します。
• 不動産鑑定その他の専門家費用が別途必要になる可能性があるか確認します。

（3）見通しと選択肢を具体的に説明してくれるか確認する

借地事件を依頼する弁護士を選ぶ際には、「勝てる」「大丈夫」といった抽象的な説明ではなく、交渉・借地非訟・訴訟それぞれのメリット、リスク、期間、費用を具体的に説明できるかを確認することが重要です。

借地トラブルでは、一つの解決方法だけが正解とは限りません。

たとえば借地権を売却したい場合でも、地主との任意交渉、地主への売却、一般の第三者への売却、専門買取業者への売却、借地非訟による代諾許可など複数の選択肢があります。

また、高額な承諾料を求められた場合にも、地主との交渉を継続する方が有利なのか、借地非訟を申し立てる方が合理的なのかは、金額、時間、成功可能性などを比較して判断する必要があります。

そのため、相談時には結論だけでなく、「なぜその方針を選ぶのか」「代替案は何か」「どの程度の時間・費用が想定されるか」まで説明してくれる弁護士を選ぶことが重要です。

5、借地トラブルはいつ弁護士に相談すべきか

借地トラブルは、地主との関係が完全に悪化してからではなく、地主から更新拒絶・高額な承諾料などを提示された時点や、借地権売却・建替えを具体的に検討し始めた時点で弁護士に相談することが有効です。

特に、次のような場合には早期の相談を検討してください。

• 地主から借地契約を更新しないと通知された場合は、土地を明け渡す前に更新拒絶の法的要件を確認する必要があります。
• 地主から更新料、譲渡承諾料、建替承諾料など高額な金銭を請求された場合は、支払義務と金額の相当性を確認する必要があります。
• 借地権付き建物を第三者へ売却したい場合は、売買契約を確定する前に地主の承諾や代諾許可を検討する必要があります。
• 借地上の建物を増改築・建て替えたい場合は、工事を開始する前に借地契約上の制限を確認する必要があります。
• 地主から契約解除や建物収去・土地明渡しを求められた場合は、相手の請求に法的根拠があるかを確認する必要があります。
• 地主との交渉が長期間停滞している場合は、交渉を継続するか法的手続きへ移行するかを判断する必要があります。

借地権の無断譲渡や無断増改築などを実行した後では、選択できる解決方法が狭くなる可能性があるため、実行前の相談が重要です。

6、まとめ

借地トラブルでは、地主の要求に法的根拠があるかを確認し、交渉で解決できるのか、借地非訟・調停・訴訟などの法的手続きが必要なのかを早い段階で判断することが重要です。

借地では、普通借地権の更新拒絶、建物の増改築・再築、借地権の売却、譲渡承諾料、更新料、相続時の名義変更など、さまざまな問題が発生します。

しかし、それぞれ適用される法律や契約条項が異なるため、「地主がそう言っているから」という理由だけで判断することは適切ではありません。

弁護士へ相談するときは、借地契約書、更新契約書、地主とのメール・書面、地代・更新料等の支払記録、土地・建物の登記事項証明書などを用意すると、初回相談から具体的な検討を進めやすくなります。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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