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一般的な借地契約では、増改築禁止特約が設けられています。このような特約がある場合には、借地上の建物の増改築をする際には、原則として地主の承諾を得なければならず、地主の承諾なく増改築を行ってしまうと、借地契約が解除されるリスクがあります。

では、地主が増改築の承諾をしてくれないときはどのように対処したらよいのでしょうか。このようなケースでは、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求めることによって解決できる可能性があります。

今回は、借地上の建物の増改築を禁止する特約がある場合の対処法についてわかりやすく解説します。

1、増改築禁止特約の有無を確認

借地上の建物の増改築をする際には、まずは、借地契約書で増改築禁止特約の有無を確認するようにしましょう。

（1）借地契約における増改築禁止特約とは

借地上の建物は借地の所有物ですので、原則として借地人が自由に利用・処分することができます。家族が増えたなどの理由で増改築が必要になったとしても、地主の承諾なく増改築できるのが原則となります。

しかし、地主にとっては、借地上の建物の増改築が自由に行われてしまうと、借地権の存続期間や建物買取請求権を行使されたときなどに不利益を受けるおそれがあります。そこで、一般的な借地契約では、以下のような増改築禁止特約が設けられています。

「借地人は、借地上の建物の増改築をする場合においては、あらかじめ地主の書面による承諾を得なければならない」

（2）小規模な修繕であれば借地人が自由にできる

増改築禁止特約で禁止されるのは、建物の「増築」、「改築」、「新築」です。

建物を長年利用していると老朽化による不具合で修繕の必要性が生じることがあります。このような物理的な欠陥を除去して修復することは、建物の増改築とは異なると考えられていますので、地主の承諾がなくても借地人が自由に行うことができます。

どの程度の修繕が可能であるかについては、争いのあるところですが、一般的に建物の同一性がなくなるような大規模な修繕工事は、増改築にあたると考えられますので注意が必要です。

2、増改築禁止特約がある場合には地主の承諾が必要

借地契約に増改築禁止特約が設けられている場合には、原則として、地主の承諾なく建物の増改築をすることはできません。地主の承諾なく勝手に増改築をしてしまうと、場合によっては借地契約を解除されてしまうリスクもありますので、注意が必要です。

建物の増改築を行うときは、まずは、地主に連絡をして、増改築の許可を得るようにしましょう。その際には、どのような工事内容になるのかを明確にすることが大切です。建物の増改築は、借地契約の存続期間や建物買取請求権を行使されたときの買取価格に大きな影響を与えることになりますので、地主にしっかりと説明をして、理解を求めるようにしましょう。

3、地主の承諾が得られないときは借地非訟手続きを利用

建物の増改築にあたり地主の承諾が得られないときは、借地非訟手続きを利用するとよいでしょう。

（1）借地非訟手続きとは

借地非訟手続きとは、借地契約に関して借地条件の変更や増改築などの問題が生じたときに、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えることができる手続きです。

借地上の建物の増改築に関して、借地非訟手続きを利用して裁判所から増改築の許可が得られれば、地主の承諾がなくても建物の増改築を進めることが可能になります。

なお、借地借家法では、借地に関する以下のような紛争が借地非訟手続きの対象として定められています。
・借地条件の変更（借地借家法17条1項）
・増改築の許可（借地借家法17条2項）
・借地契約の更新後の建物再築の許可（借地借家法18条1項）
・賃借権の譲渡等の許可（借地借家法19条1項）
・建物競売等に係る賃借権の譲渡等の許可（借地借家法20条1項）
・建物および土地賃借権の譲受等の命令（借地借家法19条3項）

（2）増改築許可の要件

裁判所が増改築の許可の決定をするためには、以下の要件を満たしていることが必要です。

①増改築を制限する借地条件があること

増改築の許可を求める申し立ては、増改築禁止特約など「増改築を制限する借地条件」があることが必要です。このような借地条件がないのであれば、借地人が自由に増改築することができますので、裁判所に申立てをしたとしても却下されてしまいます。

なお、「増改築を制限する借地条件」には、借地契約に増改築禁止特約が設けられている場合だけでなく、増改築禁止特約の存否に争いがある場合も含まれます。

②増改築が土地の通常の利用上相当であること

裁判所から増改築の許可決定を受けるには、借地人が求める増改築が土地の通常の利用上相当であるといえる必要があります。そして、増改築の相当性を判断するためには、借地人が増改築によってどのような建物を予定しているのかを明らかにする必要があります。そのため、申立てにあたっては、建物の種類、構造、床面積などにより予定されている建物を特定しなければなりません。

（3）承諾料の支払いが必要になる

裁判所による増改築許可の裁判は、借地人の利益を保護することはできますが、それにより地主に不利益を強いることになります。借地借家法では、このような地主の不利益を補填して当事者間の衡平を図るために、裁判所が財産上の給付を命じることができると定められています。実務上は、増改築の許可決定をする際には、ほとんどのケースで財産上の給付として承諾料の支払いが条件となっています。

承諾料の相場としては、更地価格の3％が標準的な相場となりますが、建物の床面積を増やす場合など個別事情によっては、更地価格の5％まで増額されることもあります。借地非訟手続きでは、承諾料をいくらにするかは、裁判所の鑑定委員会におる意見を踏まえて裁判官が決めることになります。

4、借地上の建物の無断改築の裁判例

借地上の建物を二世帯住宅に改築することは、増改築禁止特約で禁止されている「増改築」にあたるのでしょうか。以下では、東京地裁令和2年11月20日判決を紹介します。

（1）事案の概要

地主Xと借地人Aとの借地契約では、増改築禁止特約が設けられていました。Aの子どもであるYは、以下のような内容の建物改修工事を実施しました。
（建物１階部分）
・浴室のユニットバス化、給湯器や洗面台の交換
・リビングのシステムキッチン化
・6畳和室から洋室への変更
・寝室出口付近への手すり取り付け工事
（建物2階部分）
・洋室のフローリング張替
・和室の畳張替
・6畳和室から洋室への変更
・洗濯機パンの設置
・壁紙の張替
このような工事は、高齢であるAの生活に配慮して、Yが同居することを前提とした2世帯住宅に変更する工事でしたが、地主であるXの承諾を得ることなく行われました。その後、Aは亡くなり、Yが借家人としての地位を承継しました。

地主Xは、本件工事が増改築禁止特約に違反するものであるとして、Ｙに対して、借地契約の解除を主張し、本件土地の明け渡しを求めて訴えを提起しました。

（2）裁判所の判断

裁判所は、本件工事の内容や規模、本件工事の主たる目的などに照らすと、本件工事は、既存の本件建物の全部または一部を取り壊して新たに建物を建て直す行為にはあたらないとして、本件工事が特約で禁止された「改築」とは認めませんでした。

（3）解説

上記裁判例では、改築にあたるかどうかは、建物の構造耐力に関わる柱および壁に手を入れることを内容とする工事が含まれているかどうかが基準とされています。このような工事にあたらない場合には、地主の承諾なく増改築の工事を進めることができるといえるでしょう。

5、まとめ

一般的な借地契約では、借地上の建物の増改築を禁止する特約が設けられています。このような場合には、地主の承諾がなければ建物の増改築をすることはできません。地主と協議したもののどうしても承諾が得られないという場合には、裁判所の借地非訟手続きを利用してみるとよいでしょう。

借地非訟手続きは、専門的かつ複雑な手続きになりますので、弁護士のサポートが不可欠となります。借地非訟手続きの利用をお考えの方は、まずは、弁護士にご相談ください。

ダーウィン法律事務所では、借地などの不動産案件の取り扱いに力を入れています。不動産に関するトラブルでお困りの方は、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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