ダーウィン法律事務所
不動産業界特化サービス

「不動産の共有状態を解消するにはどのようにすれば良いのでしょうか？」
といったご相談をいただくケースが少なくありません。

不動産の共有状態を解消するにはいくつかの方法があります。状況に応じて最適な方法をとれば、最終的には共有状態から離脱できるケースが大半です。

今回は不動産の共有状態を解消するための手続きを解説しますので、共有関係にお悩みの方はぜひ参考にしてみてください。

1.不動産を共有するデメリット

不動産を共有していると、何かと不便でデメリットが多いものです。

たとえば以下のような問題が発生します。

1-1.不動産の利活用ができない

不動産を共有していると、共有持分権者全員が同意しないと不動産の利活用が難しくなってしまいます。

たとえば増改築や大規模修繕、リフォームするにも他の共有持分権者の合意が必要ですし、他人に賃貸するにもやはり同意を要します。物件を抵当に入れてローンを組みたいときにも共有持分権者全員の同意が必要なので、なかなか意思決定ができません。

利活用が難しいので、結果的に不動産が放置されてしまうケースもよくあります。

1-2.不動産の売却ができない

共有不動産の場合、売却も困難になりがちです。共有不動産を売却するには共有持分権者全員の合意が必要だからです。

全員が足並みを揃えられないと、物件の売却はできません。

1-3.特定の共有持分権者が不動産を使用して不公平になる

共有不動産であっても、1人の共有持分権者が物件を単独で利用してもかまいません。しかしその場合、使用する共有持分権者は他の共有持分権者へ使用料を払う必要があります。ところが物件を利用する共有持分権者がきちんと支払いをしないためにトラブルになってしまうケースが珍しくありません。

1-4．固定資産税を負担しない共有持分権者がいてトラブルになる

共有不動産にも固定資産税などの税金がかかりますし、管理費用がかかるケースもあるでしょう。こうした費用は共有持分権者が共有持分に応じて負担すべきです。

しかし負担に応じない共有持分権者がいてトラブルになってしまうケースがよくあります。

1-5.相続が起こって権利関係が複雑になる

不動産を共有している状態で相続が発生すると、死亡した共有持分権者の共有持分が相続人に相続されます。その結果、共有持分が細分化されて権利関係が複雑になり、統一した意思形成がより難しくなってしまうケースが多々あります。

以上のように不動産を共有していると様々なトラブル要因があるので、できるだけ早めに共有関係を解消するのが良いでしょう。

2.不動産の共有状態を解消する方法

不動産の共有状態を解消するには、以下のような方法があります。

2-1.土地を分筆して分け合う

対象不動産が土地の場合、土地を「分筆」して共有持分権者同士で分け合える可能性があります。分筆とは、土地をいくつかの独立した部分に分割する手続きです。

分筆して各共有持分権者がそれぞれ分筆後の土地を取得すれば、共有状態は解消できます。

ただし全ての土地を分筆できるわけではありません。条例などで分筆が禁止されているエリアもあります。また分筆によって1つ1つの土地の価値が低下してしまうケースもあります。

また分筆できるのは土地のみであり、建物は分筆できません。建物を共有している場合には利用できない解決方法です。

2-2.不動産を換金して分割する

2つ目の共有関係解消方法は、不動産を売却して現金で分け合う手法です。

たとえば不動産を3分の1ずつの共有持分割合で3人の共有持分権者が共有しているとしましょう。この場合、全員で協力して不動産を売却し、売却代金を3分の1ずつで分け合うのです。

ただし不動産を売却するには共有持分権者全員の合意が必要です。そもそも売却に合意を得られなければこの方法での解決はできません。

2-3.他の共有持分権者に持分を売却する

他の共有持分権者へ共有持分を売却する方法もあります。持分を売却してしまえばその後は共有関係から離れられます。不動産を単独で使用している共有持分権者などがいると、持分買取を持ちかけやすいでしょう。

2-4.共有持分を放棄する

共有持分を放棄する方法もあります。共有持分を放棄すると、その持分は他の共有持分権者に引き継がれます。

ただし共有不動産の持分には経済的な価値があります。放棄してしまうとみすみす共有不動産の経済的価値を捨ててしまうのはデメリットとなるでしょう。

2-5.他の共有持分権者の持分を買い取る

他の共有持分権者の共有持分を買い取る方法もあります。

共有持分を買い取ると、不動産を単独で所有できるので自由に利活用できるようになります。

ただし他の共有持分権者が売却に同意しなければ買取はできません。交渉により、買取価格を低くされてしまう可能性もあります。

3.共有不動産を分割する手順

不動産の共有関係から離脱するには、共有不動産を分割しなければなりません。

以下で共有不動産を分割する手順をお伝えします。

3-1.他の共有持分権者と話し合う

まずは他の共有持分権者と話し合い、共有関係の解消方法を決めましょう。

土地なら分筆の相談ができますし、マンションや戸建てなどの建物の場合には売却したり共有持分を買い取ってもらったりするよう持ちかけます。

共有状態の解消方法に合意ができたら、それぞれの方法ごとに手続きを進めていきましょう。

3-2.共有物分割調停を申し立てる（必須ではない）

他の共有持分権者と話し合っても合意できない場合には、裁判所で共有物分割調停を申し立てる方法があります。

調停では調停委員が当事者の間に入って話し合いを仲介してくれます。

もめている相手と直接話さなくて良いので、他の共有持分権者と険悪になってしまった場合などには有効な解決方法となるでしょう。

なお共有物を分割するために共有物分割調停は必須ではありません。他の共有者と協議をして合意ができないとき、すぐに共有物分割訴訟を申し立てても問題はありません。

3-3.共有物分割訴訟を提起する

他の共有持分権者と話し合いをしたり調停をしたりしても合意ができない場合、地方裁判所で共有物分割訴訟を申し立てましょう。

共有物分割訴訟を行うと、裁判所が何らかの方法で共有物の分割方法を指定してくれます。

訴訟で選択される可能性のある共有物分割方法は以下の3種類です。
●現物分割
土地を分筆して共有持分権者が分け合う方法です。
●価格賠償
特定の共有持分権者が他の共有持分権者の共有持分を買い取る方法です。
●換価分割
共有不動産を売却し、売却代金を共有持分権者が分け合う方法です。

3-4.共有物分割請求が認められない場合

共有物分割請求訴訟をすると、ほとんどのケースで裁判所が共有物分割方法を指定してくれます。ただしまれに共有物分割請求が「権利の濫用」として認められないケースもあります。

共有物分割請求が権利の濫用となるのは、ある特定の共有持分権者が共有物を利用することが当事者間で前提になっているにもかかわらず共有物分割請求が行われるなど、共有物の分割に不合理性がある場合などです。

4.共有物分割請求を弁護士に依頼するメリット

共有物分割請求を弁護士に依頼すると、弁護士が他の共有者と交渉するので手間がかかりません。他の共有持分権者との関係が悪化していてもストレスがかかりにくくなるのもメリットといえるでしょう。

法律家が間に入るのでスムーズに話し合いが進み、共有関係を解消しやすくなるメリットもあります。共有物分割調停や訴訟を行う際にも安心して任せられます。

ダーウィン法律事務所では共有不動産の取り扱いに力を入れております。共有不動産についてお悩みがある場合には、お気軽にご相談ください。ダーウィン法律事務所では、東京都新宿区四谷と東京都立川市にオフィスを構えております、埼玉、神奈川、千葉からのご相談も広く受け付けております。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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