借地権は売却できる？地主の承諾が必要な理由・承諾料の相場・承諾が得られないときの借地非訟を弁護士が解説

借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を利用する権利をいいます。借地権には財産的価値があるため、借地上の建物とともに第三者へ売却することが可能です。

もっとも、借地権が土地の賃借権である場合、自由に売却できるわけではありません。原則として地主の承諾が必要であり、地主が承諾しない場合には、裁判所に対して地主の承諾に代わる許可を求める「借地非訟」の申立てを検討する必要があります。

借地権の売却では、「地主に売却する」「一般の第三者に売却する」「借地権の買取業者に売却する」といった方法があります。どの方法を選ぶ場合でも、地主との交渉や売買契約の条件設定を誤ると、売却自体が進まなくなる可能性があります。

この記事では、借地権を売却したい借地人の方に向けて、借地権の売却先、地主の承諾が必要になる理由、承諾料の相場、地主から承諾を得られない場合の借地非訟、介入権、売却時のトラブルについて弁護士が解説します。

1、借地権は誰に売却できるか（地主／第三者／買取業者）

借地権を売却する方法は、大きく分けると、地主に買い取ってもらう方法、第三者に売却する方法、借地権を取り扱う専門の買取業者に売却する方法があります。

それぞれ売却の進め方やメリット・デメリットが異なるため、地主との関係や売却を希望する時期、借地条件などを踏まえて選択する必要があります。

（1）地主に売却する

1つ目は、借地上の建物や借地権に関する権利を地主に買い取ってもらい、借地関係を終了させる方法です。

地主自身が買主になるのであれば、一般の第三者に賃借権を譲渡する場合とは異なり、地主から第三者への譲渡について承諾を得るという問題は生じません。

地主としても、借地権が存在している土地について完全な所有権として利用・売却できるようになるため、土地の利用計画などによっては買取りに応じるメリットがあります。

もっとも、地主に借地権を買い取る法的義務があるわけではありません。また、買取価格について借地人と地主の希望が一致しないことも少なくありません。

借地権価格については、路線価上の借地権割合だけで機械的に決まるものではありません。借地契約の残存期間、地代、更新条件、建物の状態、土地の利用価値、将来の建替えの可否などさまざまな事情が価格に影響します。

なお、ここで説明している地主への売却と、借地契約が期間満了などによって終了する場合に認められる「建物買取請求権」は別の制度です。建物買取請求権が認められる条件や買取価格については、「借地権と建物買取請求権の関係について詳しく解説」をご覧ください。

（2）一般の第三者に売却する

2つ目は、借地上の建物と借地権を一般の第三者に売却する方法です。

借地上の建物を売却すると、通常は、その建物を所有するために必要となる土地の賃借権も買主に移転することになります。

しかし、土地の賃借権を第三者へ譲渡するためには、原則として地主の承諾が必要です。

そのため、一般の不動産と同じ感覚で、地主との調整をしないまま建物の売買を進めることには注意が必要です。

実務では、買主候補を確保した上で地主に承諾を求めたり、売買契約に「地主の承諾または裁判所の代諾許可を得られること」を条件として定めたりするなど、売買契約と地主との交渉を連動させて進める必要があります。

（3）借地権の買取業者に売却する

3つ目は、借地権や底地などを専門的に取り扱う不動産買取業者に売却する方法です。

借地権は、所有権の不動産に比べて法律関係が複雑であり、住宅ローンを利用できる買主が限られるなどの事情もあるため、一般の市場では買主を探しにくいケースがあります。

専門の買取業者であれば、地主との交渉や借地権特有の問題を前提として買取りを検討するため、一般の個人への売却より早く話が進むことがあります。

一方で、買取業者は取得後の交渉コストや転売リスクなども織り込んで買取価格を提示しますので、一般の第三者への売却と比較して価格が低くなる場合があります。

また、買取業者に売却すれば地主の承諾が不要になるわけではありません。

借地権が土地の賃借権である以上、売却先が一般の個人であっても不動産会社であっても、原則として地主の承諾が必要です。地主から承諾を得られない場合には、借地非訟による代諾許可を検討することになります。

（4）相続による借地権の取得は「売却」とは異なる

借地人が死亡し、相続人が借地権を相続する場合は、第三者への賃借権の譲渡とは異なります。

相続は被相続人の権利義務を包括的に承継するものですので、原則として地主の承諾を得なくても借地権を承継できます。

相続による承継と、相続後に借地権を第三者へ売却する場合とは区別する必要があります。

2、地主の承諾が必要な理由と承諾料の相場

（1）土地の賃借権を売却するには原則として地主の承諾が必要

借地借家法上の借地権とは、建物の所有を目的とする「地上権」または「土地の賃借権」をいいます（借地借家法2条1号）。

地上権は物権ですので、原則として地上権者が地主の承諾を得ることなく譲渡することができます。

これに対して、土地の賃借権については、民法612条1項が次のようなルールを定めています。

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、または賃借物を転貸することができない。

そのため、一般的な土地賃貸借契約に基づく借地権を第三者に売却するときには、地主の承諾が必要です。

土地の賃貸借は、地主から見れば「誰に土地を貸すのか」という人的な信頼関係を含む契約です。借地人が一方的に別の人へ交代できるとすれば、地主は資力や信用力を確認していない相手に土地を使用させなければならなくなります。

このような理由から、土地の賃借権については、譲渡に地主の承諾が必要とされています。

実際の土地賃貸借契約書でも、

「賃借人が賃借権を譲渡し、または土地を転貸するときは、あらかじめ賃貸人の書面による承諾を得なければならない」

などの条項が設けられていることが一般的です。

（2）地主に無断で借地権を売却するとどうなるか

地主の承諾を得ずに土地の賃借権を第三者へ譲渡した場合、民法612条2項により、原則として賃貸借契約の解除原因となります。

もっとも、無断譲渡があれば常に解除が認められるわけではなく、判例上、地主との信頼関係を破壊すると認めるに足りない特段の事情がある場合には解除が制限されることがあります。

しかし、「後で地主と話をすればよい」と考えて先に売却することは大きなリスクがあります。

借地権を売却する場合には、原則として、建物の譲渡を実行する前に地主の承諾を取得するか、地主が承諾しない場合には裁判所に代諾許可を申し立てる必要があります。

（3）借地権譲渡の承諾料とは

地主に借地権の譲渡を承諾してもらう際、「承諾料」「名義書換料」などの名目で金銭の支払いを求められることがあります。

承諾料について重要なのは、法律上「借地権価格の10％を必ず支払わなければならない」と決められているわけではないという点です。

地主との合意によって承諾を得る場合、承諾料の金額は当事者間の交渉によって決まります。

他方、地主が承諾せず、裁判所が代諾許可を出す場合には、当事者間の利益の衡平を図るため、「財産上の給付」を許可の条件とすることがあります。これが実務上、承諾料に相当するものです。

（4）承諾料の相場は借地権価格の10％程度が一つの目安

借地権譲渡の承諾料については、実務上、借地権価格の10％程度が一つの目安として示されることがあります。

たとえば、借地権価格が3,000万円であれば、単純に10％として計算すると300万円となります。

もっとも、実際の承諾料は一律ではありません。

• 土地の価格
• 借地権割合
• 地代の額
• 借地契約の残存期間
• 更新や建替えに関する借地条件
• 譲受人の属性
• 土地・建物の利用状況
• 地域の取引慣行
• 地主と借地人との従前の関係

などを踏まえて判断されます。

そのため、「10％が相場なのだから必ず10％で地主が承諾しなければならない」というものではありませんし、逆に地主から高額な承諾料を提示されたからといって、その金額をそのまま受け入れなければならないわけでもありません。

地主から高額な承諾料を要求され、交渉がまとまらない場合には、借地非訟を利用した方が合理的なケースもあります。

借地権の譲渡承諾料や、借地権の譲渡・更新・建て替えに関する注意点については、「借地権の譲渡・更新・建て替えの注意点と方法」でも詳しく解説しています。

3、地主の承諾が得られない場合＝借地非訟（要件・手続・介入権・期間）

借地権を売却したいものの、地主が承諾してくれない場合でも、直ちに売却を諦める必要はありません。

一定の要件を満たす場合には、借地借家法19条に基づき、地主の承諾に代わる裁判所の許可を求めることができます。

この手続きを一般に「借地非訟」「借地権譲渡の代諾許可」などと呼びます。

（1）借地非訟とは

借地非訟とは、借地に関する一定の問題について、通常の民事訴訟とは異なる非訟事件手続により裁判所が判断する制度です。

借地関係では、単純に契約違反の有無だけで結論を出すのではなく、地主と借地人双方の利益を調整しながら、将来の土地利用関係まで考慮して柔軟な判断をする必要があります。

そのため、借地借家法では、次のような問題について借地非訟の制度が設けられています。

• 借地条件変更
• 増改築許可
• 契約更新後の建物再築許可
• 借地権譲渡または転貸の許可
• 競売・公売に伴う土地賃借権譲受許可
• 借地権設定者による介入権に関する申立て

借地権を第三者へ売却したいものの地主から承諾を得られない場合は、このうち借地権譲渡の許可を求める手続きを利用します。

借地権譲渡以外のケースも含めた借地非訟の対象事件や、申立てから決定までの詳しい手続きについては、「借地非訟とは？利用すべきケースや手続きの流れをわかりやすく解説」をご覧ください。

（2）借地権譲渡の代諾許可が認められる要件

借地借家法19条では、借地人が借地上の建物を第三者へ譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず地主が承諾しないときは、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えることができるとされています。

重要となるのは、主に次の2点です。

①地主が賃借権の譲渡を承諾しないこと

まず、地主から賃借権譲渡の承諾を得られないことが必要です。

地主が明確に拒否している場合だけでなく、承諾の有無について争いがある場合なども問題となり得ます。

また、借地借家法19条の手続は、借地上の建物を第三者へ「譲渡しようとする場合」の制度です。

すでに無断で建物を譲渡してしまった後に利用する制度ではないため、売却を実行する前の段階で手続きを検討することが重要です。

②譲受人が借地権を取得しても地主に不利になるおそれがないこと

裁判所は、借地権を取得する予定の第三者に土地の賃借権を移転させても地主に不利となるおそれがないかを審査します。

判断にあたっては、たとえば次のような事情が検討されます。

• 譲受人の資力
• 譲受人の職業や社会的信用
• 地代を継続して支払う能力
• 土地および建物の利用目的
• 従前の借地条件
• 地主と新しい借地人との信頼関係を維持できるか

たとえば、譲受人に十分な資力がなく、将来地代を滞納する具体的なおそれが高い場合には、地主に不利となる事情として考慮される可能性があります。

反社会的勢力との関係など、地主と新しい借地人との信頼関係を維持することが困難となる事情がある場合も同様です。

（3）借地非訟の手続きの流れ

借地権譲渡の代諾許可を求める場合、一般的には次のような流れで進みます。

1. 売却先・譲受人候補を決める
   誰に借地権を譲渡するのかによって地主への不利益の有無を判断するため、具体的な譲受人候補を前提として進めます。
2. 地主に譲渡承諾を求める
   譲受人の情報や売却条件などを示し、地主との間で承諾料を含めた条件を協議します。
3. 地主が承諾しない場合、裁判所へ申立てを行う
   原則として土地の所在地を管轄する地方裁判所に、借地権譲渡の代諾許可を申し立てます。
4. 裁判所による審理
   借地契約の内容、土地・建物の状況、譲受人の資力や信用、地主側の事情などについて審理されます。
5. 鑑定委員会の意見
   承諾料などの財産上の給付や借地条件について判断する際には、鑑定委員会の意見が重要な資料となります。
6. 裁判所による決定
   地主に不利となるおそれがないと判断されれば、承諾料など一定の条件を付した上で、地主の承諾に代わる許可が出されます。
7. 売却を実行する
   許可された条件に従い、建物および借地権の譲渡を実行します。

（4）裁判所から承諾料の支払いなどを条件とされることがある

裁判所は、代諾許可をする際、地主と借地人との利益の衡平を図るため必要があると認める場合には、借地条件の変更や財産上の給付を許可の条件とすることができます。

財産上の給付が、一般に「承諾料」と呼ばれるものです。

また、事案によっては、地代や存続期間などの借地条件が調整されることもあります。

したがって、借地非訟は単に「地主の承諾を裁判所が強制的に取り付けてくれる手続き」と理解するのは正確ではありません。

地主側の利益にも配慮した条件を設定した上で、第三者への譲渡を認める制度と考えるべきです。

（5）地主には「介入権」がある

借地権売却のために借地非訟を利用する場合、特に注意しなければならないのが地主の介入権です。

借地人が第三者への借地権譲渡について代諾許可を申し立てた場合、地主は、自ら建物および借地権を譲り受けたい旨を申し立てることができます。

裁判所が地主による譲受けを認めた場合には、裁判所が相当な対価を定め、予定していた第三者ではなく地主側に建物・借地権を譲渡することになります。

つまり、

「第三者の買主に売却するために借地非訟を申し立てた結果、地主が介入権を行使し、地主への売却に切り替わる可能性がある」

ということです。

借地人にとっては最終的に借地権を換価できるというメリットがある一方、第三者との間で予定していた売買がそのまま実現するとは限りません。

そのため、第三者との売買契約を締結する際には、借地非訟や介入権の可能性まで想定した契約条件を設定しておく必要があります。

（6）借地非訟にはどのくらいの期間がかかるか

借地非訟は通常の民事訴訟とは異なる手続きですが、申立てをすれば直ちに許可が出るわけではありません。

事案によって異なりますが、数か月から半年程度、場合によってはそれ以上の期間を要することもあります。

特に、

• 地主が強く争っている
• 譲受人の適格性について争いがある
• 承諾料の金額について大きな開きがある
• 借地条件自体について争いがある
• 地主が介入権を行使する

といったケースでは、解決までの期間が長くなる可能性があります。

借地権を売却して資金化する期限が決まっている場合には、売却希望時期から逆算して早めに地主との交渉を開始することが重要です。

4、借地権売却でよくあるトラブルと弁護士に依頼するメリット

借地権の売却は、一般的な所有権不動産の売却とは異なり、地主、借地人、買主という三者の利害が関係します。

さらに、地主が承諾しない場合には借地非訟まで想定しなければならないため、売却条件を決める段階から法的な検討が必要になります。

（1）地主から高額な承諾料を要求される

借地権を売却したいと地主に伝えたところ、高額な承諾料を要求されるケースがあります。

前述したとおり、承諾料について法律上固定された金額や割合があるわけではありません。

借地権価格の10％程度という目安だけを理由に結論を出すのではなく、対象土地の価格、契約内容、過去の経緯、借地条件などを確認して交渉する必要があります。

交渉で合理的な条件にまとまらない場合には、借地非訟を申し立てた場合の承諾料や手続コストと比較して方針を決めることになります。

（2）地主が理由を示さず売却を拒否する

地主から「借地権の売却は認めない」と言われるケースもあります。

しかし、地主が承諾しないというだけで借地権を永久に売却できなくなるわけではありません。

譲受人が借地権を取得しても地主に不利となるおそれがないなど、借地借家法19条の要件を満たす場合には、裁判所の代諾許可を得て売却できる可能性があります。

地主から拒否された段階で売却を諦めるのではなく、拒否している理由を確認し、交渉を続けるのか借地非訟へ移行するのかを判断することが重要です。

（3）地主の承諾を得る前に売買契約を締結してしまう

借地権売却では、買主が見つかったからといって、地主との調整をしないまま通常の売買契約を締結することには注意が必要です。

地主の承諾を得られず、さらに借地非訟による許可も得られなければ、予定していた売却を実行できなくなる可能性があります。

また、借地非訟では地主が介入権を行使する可能性もあります。

そのため、第三者との売買契約では、地主の承諾または裁判所の代諾許可を得られることを停止条件とするなど、借地権特有のリスクを踏まえた契約内容にする必要があります。

（4）承諾料を誰が負担するかでもめる

借地権譲渡について地主へ承諾料を支払う場合、その承諾料を売主と買主のどちらが負担するのかという問題があります。

一般的には売主側の負担として処理されるケースが多いものの、法律上当然にどちらが負担すると決められているわけではありません。

売買代金だけを決め、承諾料の負担者を明確にしていないと、後から買主との間でもトラブルになる可能性があります。

売買契約を締結する際には、承諾料、地主との交渉費用、借地非訟となった場合の費用などについても整理しておく必要があります。

（5）敷金を誰が取得するかでもめる

土地賃貸借契約の際に地主へ敷金を預けているケースでは、借地権を譲渡したときの敷金の扱いについても確認が必要です。

適法に賃借権が譲渡された場合、原則として、従前の借地人と地主との間で敷金の清算が問題となり、新しい借地人に従前の敷金関係が当然にそのまま承継されるわけではありません。

もっとも、実際の処理は売買契約、賃貸借契約、地主との合意内容などによって異なる場合があります。

そのため、売却代金だけでなく、敷金その他の預託金を誰が取得し、地主との間でどのように清算するのかについても契約時に明確にしておく必要があります。

（6）借地権売却を弁護士に依頼するメリット

借地権売却について弁護士に相談するメリットは、単に借地非訟の申立てを任せられることだけではありません。

借地権を売却する場合には、まず地主との交渉で解決できるのか、それとも借地非訟を前提として動くべきなのかを判断する必要があります。

弁護士に依頼することで、たとえば次のような対応が可能になります。

• 土地賃貸借契約書や更新契約書の確認
• 借地権譲渡について地主の承諾が必要かの判断
• 地主への譲渡承諾の申入れ
• 承諾料の交渉
• 地主から提示された条件が合理的かの検討
• 買主や不動産会社との売却条件の整理
• 売買契約に盛り込む停止条件などの確認
• 地主から承諾を得られない場合の借地非訟申立て
• 介入権を行使された場合の対応
• 承諾料や譲渡対価についての主張・立証

特に重要なのは、地主との交渉を始める前、または第三者との売買契約を確定させる前に相談することです。

借地トラブルを弁護士に依頼するメリットや弁護士費用、弁護士の選び方について詳しく知りたい方は、「借地に関するトラブルを弁護士に依頼する3つのメリット」もあわせてご覧ください。

すでに無断で建物を譲渡してしまった場合や、借地非訟を想定しない売買契約を締結してしまった場合には、選択できる対応が限られてしまうことがあります。

（7）地主が承諾しなくても借地権の売却を諦める必要はない

借地権は財産的価値のある権利であり、借地上の建物とともに売却することができます。

土地の賃借権を第三者へ譲渡する場合には地主の承諾が必要ですが、地主が承諾しないからといって、必ずしも売却できないわけではありません。

借地借家法19条の要件を満たす場合には、裁判所から地主の承諾に代わる許可を得て売却できる可能性があります。

一方で、借地非訟を申し立てると地主が介入権を行使する可能性があり、承諾料や借地条件についても裁判所から条件を付されることがあります。

したがって、

• 地主と合意して売却するのか
• 地主自身に買い取ってもらうのか
• 一般の第三者へ売却するのか
• 借地権の専門買取業者へ売却するのか
• 借地非訟を利用して第三者への売却を進めるのか

といった選択肢を比較した上で、売却価格だけでなく、承諾料、手続期間、地主との交渉状況などを含めて方針を決める必要があります。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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