借地の地代を増額したい!賃料増額請求の要件や流れを解説

借地契約は、30年以上もの長期間にわたりますので、物価や地価の高騰に伴い契約当初に定めた地代が低すぎる状態になることがあります。そのような場合には、地主としては、借地人に対して、地代の増額を請求したいと考えると思いますが、どのような手続きで地代の増額を請求すればよいのでしょうか。また、借地人が地代の増額に応じてくれない場合には、どのように対処したらよいのでしょうか。

今回は、借地の地代を増額するための賃料増額請求の手続きとその流れについて、不動産法務を扱う弁護士が解説します。

1、借地の賃料(地代)は増額できる?

借地の賃料(地代)は、増額することができるのでしょうか。

(1)賃料増額請求とは

借地契約は、借地人が土地を利用し、地主に対して、その対価を地代(賃料)として支払う契約です。借地の地代は、当事者の合意によって定められますが、借地契約には長期的かつ継続的契約であるという特徴がありますので、時間の経過によって物価や税金などの社会経済事情が変動します。それによって当初当事者の合意により定められた地代であっても、経済事情の変動により不相当になることもあります。

そのような場合には、借地人と地主との協議により地代の改定をすることができますが、合意が得られなければ、地代の不相当性が解消されず地主は著しい不利益を被ってしまいます。そこで、借地借家法では、一定の要件を満たす場合に、地代の増額に関する権利を認めています(借地借家法11条)。これを「地代等増額請求(賃料増額請求)」といいます。

(2)借地の賃料増額の要件

地主が賃料増額請求権を行使するためには、賃料が不相当になったといえなければなりません。賃料が不相当になったとは、前回賃料の合意をした時点を基準にして、当初定めた賃料がその後の事情変更により不相当になった場合をいいます。

そして、賃料が不相当であるかどうかの判断要素としては、以下の4つが挙げられています。

①租税その他の効果の増減

賃料には、純賃料と必要経費が含まれています。借地については、土地に対する租税および管理経費が必要経費になりますので、必要経費が増えたという事情は、賃料を増額する事情の一要素となります。

ただし、固定資産税が増えたとしても、そのことだけを理由に当然に地代等が増額されるわけではありませんので注意が必要です(東京高裁平成13年1月30日判決)。

②土地の価格の上昇または低下その他の経済事情の変動

純賃料は、土地価格に期待利回り(利率)を乗じた利息相当額により構成されています。そのため、土地の価格が上昇したという事情は、賃料を増額する事情の一要素となります。

③近傍類似の土地の地代等々の比較

土地の賃貸を行う際には、近傍類似の土地との比較が行われていますので、近傍類似の土地に比べて、著しく賃料が低いという場合には、賃料を増額する事情の一要素となります。

④その他の事情

賃料が不相当であるかどうかは、上記の事情だけでなく、当時の経済事情や賃貸借契約成立に至る経緯などの諸般の事情を考慮して判断します。

(3)賃料不増額の特約の効力

賃料不増額特約とは、一定期間は賃料を増額しないことを内容とする特約です。賃料不増額特約がある場合、賃料が不相当な状態になったとしても、地主は、借地人に対して、賃料増額請求をすることができません。

ただし、賃料不増額特約があったとしても、不増額の特約期間が長期間にわたり、その間に経済的事情の大きな変化があったような場合には、事情変更の原則が適用され、賃料増額請求が認められることもあります。

なお、賃料不増額特約があったとしても、借地人が任意に賃料の増額に応じる場合には、賃料の増額をすることができます。

2、借地の賃料増額請求の方法①|当事者同士の話し合い

借地の賃料を増額する方法の1つ目は、当事者同士の話し合いです。

(1)賃料増額請求権の行使方法

賃料増額請求権は、形成権と呼ばれる権利ですので、当該意思表示が相手方に到達した時点で、相手方の承諾の有無にかかわらず、賃料が将来に向かって相当額に増額されることになります。そのため、賃料増額請求をする際には、まずは地主から借地人への賃料増額の意思表示が必要です。

賃料増額請求権の行使方法については、法律上特別の定めはありませんので、地主から借地人に対し、口頭で賃料増額の意思表示をすることもできます。しかし、賃料の増額をめぐっては借地人との間でトラブルになることも少なくありませんので、後日の証拠とするためにも、配達証明付きの内容証明郵便を利用して行うのがおすすめです。

(2)借地人が賃料の増額に応じない場合の対応

内容証明郵便により、賃料増額請求をした場合は、内容証明郵便が借地人に届いた時点で賃料増額の効果が生じます。しかし、単に書面を送っただけでは、借地人が任意に増額後の賃料を支払ってくれるとは限りません。一般的には、内容証明郵便が届いた後、地主と借地人との間で、賃料増額に関する話し合いを行います。

その話し合いの結果、借地人が賃料の増額に応じてくれない場合には、後述する調停や訴訟により解決を図ることになりますが、裁判が確定するまでにはある程度時間がかかります。その間の賃料については、賃借人が自ら相当と考える賃料の額を支払えばよいとされています。

ただし、裁判の結果、賃料の増額が認められ、借地人の支払った賃料に不足額があるときは、不足額と不足額について年1割の利息の支払いをしなければなりません。

3、借地の賃料増額請求の方法②|賃料等調停の申立て

借地の賃料を増額する方法の2つ目は、賃料等調停に申立てです。

(1)賃料等調停とは

借地の賃料増額について借地人との間で協議がまとまらないときは、簡易裁判所に賃料等調停の申立てをする必要があります。

調停手続きでは、調停委員会が両当事者の意見を聞き、問題解決に向かって話し合いが進められます。調停委員会は、裁判官1人と民事調停委員2人で組織され、民事調停委員には、弁護士と不動産鑑定士がそれぞれ指定されるのが一般的です。

(2)調停前置主義

調停前置主義とは、訴えを提起する場合には、訴訟提起に先立ち、調停の申立てをしなければならないという制度です。

賃貸借は、長期にわたって関係が継続する法律関係ですので、賃料に関して紛争が生じた場合もできるだけ円満に話し合いにより解決することが望まれます。また、係争対象の経済的利益が比較的少額であることも多く、訴訟に持ち込まれることは経済的合理性の観点からも適切ではありません。

そのため、賃料の増額に関する争いについては、民事調停法により調停前置主義が採用されていますので、訴えを提起する前に、必ず賃料等調停の申立てが必要になります(民事調停法24条の2第1項)。

(3)調停に代わる決定(17条決定)

民事調停は、当事者の話し合いによって紛争解決に向けた合意の成立を目指す制度です。調停での話し合いの結果、当事者間で合意が成立した場合に調停が成立となります。

しかし、当事者間でほとんど合意がまとまっているものの細部についてわずかな相違があるために完全な合意に至らないケースも少なくありません。このような場合に、調停を不成立にしてしまうのは、これまでの時間や手間が徒労に帰してしまい適切ではないといえます。そこで、民事調停法では、調停委員会の調停が成立する見込みがなく、決定を行うことが相当であると認められるときは、裁判所が事件の解決のために必要な決定を行うことができると定められています。これを「調停に代わる決定(17条決定)」といいます。

なお、調停に代わる決定に対して不服がある場合には、決定の告知を受けた日から2週間以内に異議申立てをすることで、決定の効力は失われます。

4、借地の賃料増額請求の方法③|賃料増額訴訟の提起

借地の賃料を増額する方法の3つ目は、賃料増額訴訟の提起です。

(1)賃料増額訴訟とは

賃料等調停で当事者の協議がまとまらず、調停不成立になった場合には、最終的に解決を図ろうとする当事者は、裁判所に賃料増額請求訴訟を提起することになります。

訴訟では、当事者の合意による和解も試みられますが、合意の成立が困難な場合には、最終的に裁判所が判決を下します。その際には、適正な賃料を認定する必要がありますので、訴訟手続きにおいて、不動産鑑定士による鑑定が行われることになります。鑑定費用は、数十万円程度かかるのが一般的であり、これは当事者が負担しなければなりません。

(2)賃料増額請求訴訟の方法

賃料増額訴訟を提起する場合には、以下の3つの方法のいずれかを選択することになります。

①増額前の賃料と増額後の賃料の差額を未払い賃料として請求する

②差額の不払いを理由に賃貸借契約を解除し、物権の明け渡しを求める

③増額後の賃料額の確認を求める

借地の場合、増額請求を受けた借地人は、増額を相当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代を支払うことで足りるとされています(借地借家法11条2項)。そのため、支払額が公租公課を下回るなどの特段の事情がない限り賃貸借契約を解除することは困難ですので、②の方法は現実的ではありません。

実務上は、③の方法により賃料増額請求訴訟を提起することが多いです。その場合の請求の趣旨は、以下のようになります。

「原告が被告に対して賃貸している別紙物件目録記載の土地の賃料は、令和○年○月○日以降月額○万円であることを確認する」

5、まとめ

借地の地代が不相当に低い状態になっている場合には、賃料増額請求権を行使することにより、賃料の増額を図ることが可能です。借地人が任意に増額後の賃料の支払いに応じてくれないという場合には、賃料等調停の申立てや賃料増額請求訴訟により解決を図ります。

このような法的手続きを適切に進めていくためには、専門家である弁護士のサポートが不可欠になりますので、まずは弁護士に相談することをおすすめします。

ダーウィン法律事務所では、借地などの不動産案件の取り扱いに力を入れています。

不動産に関するトラブルでお困りの方は、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

荒川香遥
  • 弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

    荒川 香遥

    ■東京弁護士会
    ■宗教法制研究会

    相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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