共有不動産はどのように管理する?共有不動産の管理方法とトラブルの対処法を解説

2023年4月に改正民法が施行され、共有物の管理に関する規定が変わりました。改正前の民法では、不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要であったため、共有者の中に行方不明者がいるなどのケースでは、不動産を売却することができませんでした。そのため、管理が不十分になる共有不動産も多くみられました。

しかし、改正民法では、共有者の管理ルールが緩和されたため、円滑な土地活用や相続後のトラブル軽減が期待できます。

今回は、共有不動産の管理方法やトラブルが発生した場合の対処法などについて、わかりやすく解説します。

1、共有不動産が発生した場合の対処法

共有不動産がある場合、どのように対処すればよいのでしょうか。

(1)共有不動産を処分

単独所有の不動産と共有不動産を比べると、共有不動産は、共有者による自由な利用、処分が制限される場面が多いです。たとえば、共有不動産を売却するにあたっては、共有者全員の同意が必要になりますし、共有者同士の使用方法や管理費用の負担をめぐってもトラブルが生じることがあります。

そのため、共有不動産をそのまま持ち続けるのは、デメリットが大きいため、できる限り早い段階で共有状態を解消するのが望ましいといえます。

(2)共有のまま管理利用

共有状態を解消しようとしても、
・共有者の同意が得られず、共有不動産の売却ができない
・資金調達ができず、共有者間で共有持分の売買ができない
・共有不動産の価値が下がるため物理的に分割することができない

などさまざまな理由から共有解消ができない事例も少なくありません。このような場合には、共有を解消することなく共有のまま不動産を管理していくことも検討する必要があります。

2、民法改正により共有物の管理者の制度が新設

民法改正により、共有物の管理ルールが変更され、新たに共有物の管理者の制度が創設されました。

(1)共有物の管理者の制度とは

共有物の管理者の制度とは、共有物の管理者を選任することで、共有物の管理を任せることができる制度です。

共有物の管理者の選任については、改正前の民法でも可能でしたが、管理者の選任には、共有者全員の同意が必要なのか、持分の過半数でよいのかが明らかではなく、管理者の権限も不明確でした。そこで、改正民法では、共有物の管理者の選任方法や権限を明文で規定することで、これらを明らかにし、より使いやすい制度になるよう整備が行われました。

共有物の管理に関しては、共有者の持分の過半数で決定することになりますが、管理に関する事項を決定する際に、毎回共有者の多数決が必要になるのは非常に煩雑です。共有物の管理者を選任すれば、管理に関する事項を任せることができますので、共有不動産の使用、活用、管理がより促進されるでしょう。

(2)管理者の選任・解任の手続き

共有物の管理者の選任は、共有物の管理に関する事項とされていますので、各共有者の持分の価格に従い、その過半数の賛成によって管理者を選任することができます。

管理者の資格や任期については、特に制限はありませんので、共有者に限らず、共有者以外の第三者を選任することも可能です。

共有者の解任も、選任と同様に共有物の管理に関する事項に該当しますので、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決定することができます。

(3)管理者の権限・職務

 

①管理に関する行為

共有物の管理者の権限は、基本的には、共有物の管理に関する行為に限定されています。

賃貸借契約の締結は、共有者全員の同意が必要な「処分」に該当しますが、以下のような短期賃貸借の締結であれば、共有物の管理者が単独で行うことができます。
・樹木の植栽または伐採を目的とする山林の賃借権:10年を超えないもの
・上記以外の土地の賃借権:5年を超えないもの
・建物の賃借権:3年を超えないもの
・動産の賃借権:6か月を超えないもの

②変更

共有物に変更は、共有者全員の同意が必要ですので、共有物の管理者が単独で行うことはできません。しかし、共有物の変更のうち、その形状または効用の著しい変更を伴わないもの(軽微変更)については、共有物の管理者が権限の範囲内で行うことが可能です。

なお、形状の変更とは、その外観や構造などを変更することをいい、効用の変更とは、その機能や用途などを変更することをいいます。たとえば、砂利道をアスファルト舗装する場合や建物の外壁などの大規模修繕工事は、基本的には共有物の形状または効用の著しい変更を伴わないものと考えられます。

③共有者の決定に従うこと

共有物の管理者は、自らの判断で共有物の管理に関する事項を決定することができますが、共有者が先に共有物の管理に関する事項を決定していた場合、これが優先されますので、管理者は、共有者の決定に従わなければなりません。

共有者による決定があるにもかかわらず、共有物の管理者がこれに反する管理行為をしたとしても、その効力は無効となります。ただし、第三者が善意である場合には、第三者保護のため、有効な管理行為をとして扱われます。

(4)共有物に変更を加えることができる旨の裁判

共有物に変更を加える場合には、共有者全員の合意がなければ行うことができません。しかし、共有者の中に所在がわからない人や同意するかどうか確答してくれない人がいる場合、共有物の利用や活用が著しく阻害されてしまいます。

そこで、このような場合には、裁判所に「共有物に変更を加えることができる旨の裁判」を起こし、共有物変更許可決定をもらえば、所在がわからない共有者以外の共有者の同意だけで、共有物の変更を行うことが可能です。この裁判は、共有者だけでなく、共有物の管理者も行うことができます。

これにより古い家を大幅にリフォームする、短期でない賃貸借を設定するなどの対応が可能になります。

3、所在等不明共有者がいる場合の取り扱い

民法改正により、共有者の中に所在不明の共有者がいる場合は、裁判所の同意を得て、共有不動産の変更を行うことができるようになりました。

(1)所在等不明共有者以外の共有者による変更・管理の裁判の概要

改正前の民法では、共有者の中に所在不明の共有者がいる場合は、裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てなければなりませんでした。しかし、この制度では、行方不明者ごとに予納金を納める必要がありますので、行方不明者が複数人いる場合、費用が高額になったり、手続きが複雑であるなどの理由からあまり利用されていませんでした。

そこで、民法改正により、新たに所在不明の共有者がいる場合でも裁判所の許可により変更・管理が可能になる制度が創設されました。

(2)所在等不明共有者以外の共有者による変更・管理の裁判の流れ

所在等不明共有者以外の共有者による変更・管理の裁判は、以下のような流れになります。

①裁判所への申立て

所在等不明共有者以外の共有者による変更・管理の裁判は、裁判の対象となる行為を具体的に特定した上で、裁判所に申立てを行います。
・管轄:共有物の所在地を管轄する地方裁判所
・申立て手数料:1000円(収入印紙)

②公告

所在等不明共有者以外の共有者による変更・管理の裁判では、以下の事項が公告されます。
・共有物について変更、管理の決定の裁判の申立てがあったこと
・裁判所が裁判をすることについて異議がある場合、所在等不明共有者とされている者は一定の期間内にその旨の届出をすること
・届出がないときは共有物について変更、管理の決定の裁判がなされること

なお、公告期間は1か月を下回ることはできません。

③他の共有者の同意で変更・管理できる旨の決定

公告期間を経過しても所在等不明共有者から異議の申し出がない場合には、裁判所により共有物の変更・管理についての決定がなされます。この決定が確定すれば、所在不明の共有者を除く残りの共有者において、共有物の変更または管理に関する事項を決めることができます。

4、共有不動産をめぐる共有者とのトラブルとその解決方法

以下では、民法改正を踏まえて、共有不動産をめぐって生じるトラブルとその解決方法を紹介します。

(1)共有不動産の利用者に対して明け渡しを求める

共有者は、持分に応じて共有物の全部を利用することができますので、一部の共有者が共有不動産を利用していたとしても、他の共有者は明け渡しを求めることができないと考えられてきました。

しかし、改正民法では、共有物の管理に関する事項については持分の価格の過半数で決定するという基本的な考え方を確認した上で、「共有物を使用する共有者があるときも、同様とする」という条文が付け加えられました。これにより、共有者の持分の過半数の決定があれば、現実の利用者に対して、共有不動産の明け渡し請求をすることも可能になります。ただし、共有不動産の利用者を保護する必要もありますので、利用者に特別の影響を及ぼす場合には、その承諾が必要になります。

(2)共有不動産の利用者に対して使用料を請求する

これまでは、一部の共有者が共有不動産を利用している場合、他の共有者は、不法行為または不当利得を根拠として、使用料の請求をすることが可能とされていました。

改正民法では、新たに「共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う」との規定が設けられました。従来は、不当利得または不法行為という一般的な法理に基づいて請求していた使用対価の償還義務に関し、直接根拠づける条文が新設されたことで、今後は、この条文により共有者の経済的利益の保護が図られます。

5、まとめ

不動産の共有状態が解消できない場合には、共有不動産として管理を続けていかなければなりません。共有不動産の管理にあたっては、さまざまな制約がありますので、他の共有者との衝突や所在不明などを理由として、管理に支障が生じることもあるかもしれません。

改正民法では、そのような支障を解消するためのさまざまな制度を設けていますので、状況に応じて適切な手段を選択することで、円滑な共有不動産の管理が期待できるでしょう。

ダーウィン法律事務所では、共有不動産の取り扱いに力を入れています。共有不動産についてお悩みがある方は、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

荒川香遥
  • 弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

    荒川 香遥

    ■東京弁護士会
    ■宗教法制研究会

    相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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