共有名義で不動産を相続した場合のリスクと対処法を解説

相続財産に不動産が含まれている場合には、相続人による遺産分割協議によって、不動産の分割方法を決めることになります。その際には、相続人の一人が不動産を取得することもあれば、相続人全員の共有状態にすることもあります。

不動産を共有状態にするのは、公平な遺産分割を実現できるというメリットがある反面、将来の不動産の利活用が困難となるなどのデメリットもあります。不動産を相続する場合には、できるかぎり共有状態にしないのが望ましいといえますが、共有名義で不動産を相続してしまった場合にはどのように対処したらよいのでしょうか。

今回は、共有名義で不動産を相続した場合のリスクと対処法について解説します。

1、不動産を共有名義で相続するのはどのようなケース?

不動産を共有名義で相続するのはどのようなケースなのでしょうか。以下では、遺産相続の4つの方法と共有分割を選択するケースについて説明します。

(1)遺産相続の4つの方法

相続財産に不動産が含まれている場合には、以下の4つのいずれかの方法により、不動産の遺産分割を行います。

①現物分割

現物分割とは、文字どおり遺産を現物のまま分割する方法です。

たとえば、遺産として預貯金と土地がある場合に、長男が預貯金を、二男が土地を相続するという方法が現物分割です。

②代償分割

代償分割とは、特定の相続人が遺産を相続する代わりに、他の相続人に対して代償金を支払う方法です。

たとえば、遺産として土地(評価額1000万円)のみがある場合に、長男が土地を取得する代わりに、二男に代償金として500万円を支払うという方法が代償分割です。

代償分割により遺産を売却せずに手元に残しておくことができ、公平な遺産分割を実現できるというメリットがありますが、遺産を取得する相続人に代償金を支払うだけの資力が必要となります。

③換価分割

換価分割とは、遺産を売却したうえで、売却代金を相続人で分割する方法です。

遺産である不動産の取得を希望する相続人がいない場合には、不動産を売却することで、相続分に従った公平な遺産分割を実現することができます。しかし、不動産によっては売却するまでに長期間かかることもあるなどのデメリットもあります。

④共有分割

共有分割とは、不動産を特定の相続人が取得するのではなく、相続人全員の共有状態にする方法です。不動産の遺産相続では、この共有分割を選択することにより、相続人間での共有状態が発生します。

共有分割は、法定相続分に従って共有持分を設定することで公平な遺産分割を実現できるというメリットがありますが、後述するようなさまざまなリスクもあります。そのため、共有分割を選択する場合には、将来のリスクも踏まえて慎重に判断することが大切です。

(2)共有分割をするケース

不動産の分割方法として、共有分割を選択するケースとしては、以下のケースが挙げられます。

①不動産を誰が相続するか決められないケース

遺産が現金や預貯金であれば、法定相続分に応じて分けることは容易ですので、遺産分割で揉めることは少ないです。しかし、不動産の場合には、現金や預貯金のように物理的に分割することができません。そのため、不動産を誰が相続するかで揉めることがあります。

不動産を相続する人が決まらなければ、遺産分割を進めることができませんので、どうしても決められない場合には共有分割を選択します。

②共有分割以外の方法で遺産分割できないケース

特定の相続人が不動産を利用している場合には、当該相続人が当該不動産を相続するのが一般的な方法です。しかし、目ぼしい遺産が当該不動産しかない場合には、不動産を取得する相続人は、他の相続人に代償金を支払わなければなりません。代償金を支払う資力がない場合には、代償分割をすることができず、不動産の売却に同意してくれなければ換価分割もできません。

このように共有分割以外の方法では、遺産分割ができないというケースでは、共有分割が選択されます。

③行方不明や認知症の相続人がいるケース

遺産分割協議は、相続人全員の合意がなければ、成立させることができません。行方不明の相続人や認知症の相続人がいる場合には、そのままでは遺産分割協議を進めることができませんので、不在者財産管理人や後見人選任の手続きをとる必要があります。

しかし、法定相続分どおりに遺産分割をする場合には、相続人の遺産分割協議は不要ですので、面倒な手続きを避けるために共有分割を選択することがあります。

2、不動産を共有名義で相続するリスク

不動産を共有名義で相続すると、以下のようなリスクが生じます。

(1)将来の不動産の利活用が困難になる

共有名義の不動産は、共有者が単独で売却したり、賃貸に出すことができません。共有不動産を売却または賃貸に出すためには、共有者全員の同意が必要になります。

共有者同士の意見がまとまらなければ、不動産の利活用は困難になりますので、資産価値の高い不動産が適切に利活用されずに放置される事態にもなりかねません。

(2)世代交代により権利関係が複雑化する

共有者が死亡すると共有者の相続人に不動産の共有持分が引き継がれます。相続人が複数人いた場合には、さらに共有者が増えることになり、世代交代が進むにつれて権利関係がどんどん複雑化していきます。

権利関係が複雑化すると共有者同士の関係は希薄になり、不動産の利活用が必要になったとしても、誰が共有者であるかわからず、連絡を取ることすら困難な状況になってしまいます。

(3)固定資産税などの管理費用の負担でトラブルになる

不動産を所有していると固定資産税や維持管理費用などが生じます。共有不動産の場合には、原則として、各共有者の共有持分に応じて税金や管理費用を負担することになりますが、共有者のうちの1人が利用している不動産の費用を他の相続人が負担することに納得できず、トラブルが生じることがあります。

また、世代交代により権利関係が複雑化すると、他の共有者に費用負担を求めるのが困難になることもあります。

3、相続した不動産の共有状態を解消する方法

不動産を共有名義で相続してしまったとしても、以下の方法により不動産の共有状態を解消することができます。

(1)他の共有者の共有持分の買い取り

相続した不動産の共有状態を解消するシンプルな方法としては、他の共有者の共有持分を買い取る方法が挙げられます。すべての共有者から共有持分を買い取ることができれば、一人の所有者の単独所有の状態にすることが可能です。

ただし、この方法は他の共有者が買い取りに応じてくれなければできませんし、他の共有者の持分を買い取るだけの資力がなければ買い取りはできません。

(2)自分の共有持分の売却

自分だけ不動産の共有状態から抜け出したいという場合には、自分の共有持分を売却する方法が挙げられます。

共有不動産全体を売却する場合には、すべての共有者の同意が必要になりますが、共有持分のみの売却であれば、共有者が単独で行うことができます。売却先としては、他の共有者や第三者が考えられますが、第三者への売却では買い手を見つけるのは困難で、買い取り業者への売却となれば相場よりも低い価格で売却しなければならないこともあります。

(3)土地の分筆

共有状態の不動産が土地である場合には、土地を分筆することにより共有状態を解消できる可能性があります。

たとえば、広い1筆の土地を長男と次男で共有している場合、その土地を2筆の土地に分け、一方を長男が、他方を二男が取得することで共有状態の解消が可能です。

ただし、土地の分筆による方法では、分筆をしたとしても資産価値を維持できるだけの広大な土地であることが必要となります。分筆によりあまりにも狭い土地になってしまうと活用方法が著しく制約され、資産価値が大きく下落してしまうおそれもありますので注意が必要です。

(4)共有者全員で不動産の売却

共有者全員の同意を得ることができるのであれば、共有者全員で不動産の売却をすることも可能です。

相続人の1人が不動産を利用しているため、共有分割の方法を選択したものの、その後、不動産を利用していた相続人が死亡したようなケースでは、共有者全員の同意が得られる可能性があります。売却後の代金については、共有持分に応じて分配しますので、トラブルになる心配もほとんどありません。

(5)共有物分割請求

上記のいずれの方法によっても共有状態を解消することができない場合には、共有物分割請求という方法によって共有状態を解消できる可能性があります。

共有物分割請求は、共有者の話し合い、調停、訴訟によって共有状態の解消を図る手続きですが、最終的には、裁判所の判決により共有状態を解消するための結論を示してもらうことができます。共有状態のまま不動産を放置していても、利活用が困難となり、権利関係も複雑化してしまいますので、早めに共有物分割請求により共有状態の解消をするのがおすすめです。

4、不動産の共有解消をお考えの方は弁護士に相談を

共有不動産の処分などでお困りの方は、弁護士に相談することをおすすめします。

(1)共有状態の解消の方法をアドバイスしてもらえる

不動産の共有状態の解消方法には、さまざまな方法があり、それぞれにメリット・デメリットが存在します。どのような方法が最適な方法であるかは、共有者の人数、共有者同士の関係性、共有不動産の利用状況などに応じて異なります。そのため、最適な方法を選択するためには、共有不動産の問題に詳しい弁護士によるアドバイスが不可欠となります。

共有不動産の問題は、個人で解決するのが難しい問題ですので、まずは、弁護士に相談するようにしましょう。

(2)他の共有者との交渉や訴訟などの対応を任せることができる

共有状態を解消するために、面識のない共有者と交渉をするのは精神的にも大きなストレスとなります。他の共有者が共有状態の解消に応じてくれない場合には、調停や訴訟といった裁判手続きを利用する必要がありますが、一般の方ではどのように進めればよいかわからないということも多いでしょう。

弁護士に依頼をすれば、基本的にはすべての手続きを弁護士が代わりに行ってくれますので、ご本人が対応する必要はなくなり、精神的ストレスも大幅に軽減されます。他の共有者としても、専門家である弁護士が窓口になって対応してくれた方が、安心でき、スムーズに話し合いに応じてくれる可能性も高まります。

5、まとめ

不動産を共有すると、将来の利活用が困難になったり、権利関係が複雑化するなどさまざまなリスクが生じます。このようなリスクを回避するためにも、不動産を相続する際には、できるかぎり特定の相続人が不動産を取得し、共有状態を回避するのが望ましいといえます。

しかし、事情によってはどうしても共有分割を選択せざるをえないケースもあります。そのようなケースであっても、後日、共有状態を解消することは可能ですので、共有状態の解消をお考えの方は、まずは、弁護士に相談するようにしましょう。

ダーウィン法律事務所では、共有不動産の取り扱いに力を入れています。共有不動産についてお悩みがある方は、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

荒川香遥
  • 弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

    荒川 香遥

    ■東京弁護士会
    ■宗教法制研究会

    相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

    所属弁護士・事務所詳細はこちら