ダーウィン法律事務所
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不動産を購入する際に、夫婦の共有名義にすることで、夫婦二人の収入を合算してローンを組むことができるなどのメリットがあります。しかし、離婚することになった場合には、共有不動産があると非常に面倒なことになります。

特に、住宅ローンが残っているケースでは、問題が複雑になりますので、将来トラブルにならないようにするためにも、離婚時にしっかりと処理しておくことが大切です。

今回は、共有名義のまま離婚するリスクと離婚時に共有状態を解消する方法について、わかりやすく解説します。

1、離婚後も不動産を共有名義にするのは危険

夫婦の共有名義の不動産がある場合には、以下のようなリスクがありますので、そのままの状態で離婚するのは避けるべきです。

（1）相手の同意がなければ売却できない

共有不動産を売却するためには、共有者全員の合意が必要になります。離婚して自分だけで済むには家が広すぎる思い売却しようとしても、元配偶者の同意がなければ売却することができません。

離婚後も元配偶者と連絡が取れればよいですが、離婚の経緯によっては、連絡が付かず共有不動産の売却を進めることができないケースもあります。

（2）住宅ローンを滞納するリスク

家を購入する際に夫婦のペアローンにしていた場合、離婚して別々に暮らすようになったとしても、住宅ローンの支払いは続きます。万が一、相手が住宅ローンの支払いを怠ると、連帯保証人であるあなたのもとに銀行から請求がくることになります。

支払いの滞納が一定期間続くと、自宅が差し押さえられたり、競売されて自宅を失ってしまうリスクも生じます。

（3）相続時にトラブルが生じる

共有不動産は、各共有者が持分に応じた権利を有しています。共有者が死亡した場合、共有者の共有持分は、遺産相続の対象になりますので、共有者の相続人に引き継がれることになります。

元配偶者が再婚し、再婚相手との間に子どもが生まれていた場合には、元配偶者の再婚相手やその子どもが共有持分を引き継ぐことになります。将来不動産を売却する際には、見ず知らずの他人から共有不動産売却の同意を得る必要がありますが、容易に同意してくれないことも考えられます。

（4）固定資産税の負担が生じる

不動産を所有していると毎年、固定資産税の支払いが必要になります。市区町村役場から固定資産税の納税通知は、共有者のうちの1人に届きますので、その人が代表者として全額を納税する必要があります。

もっとも、共有不動産は、各共有者の共有持分に応じて、固定資産税を負担する必要がありますので、代表者が代わりに支払った分は、他の共有者に対して請求することができます。その際に、元配偶者から支払いを拒否されたり、連絡が取れなければ、ご自身で負担しなければならないリスクが生じます。

2、財産分与により不動産の共有を解消する方法

夫婦の共有名義の不動産は、離婚時の財産分与によって共有状態を解消することができます。

（1）共有不動産を売却する方法

夫婦のどちらも自宅に住む予定がないという場合には、そのまま自宅を残していても意味はありませんので、共有不動産を売却する方法を検討しましょう。

夫婦名義の共有不動産は、夫婦の共有財産として財産分与の対象です。不動産の状態で財産分与をする場合には、どのように不動産を評価するのかで揉めることがあります。しかし、不動産を売却すれば売却代金を共有持分に応じて分けるだけで足りますので、非常に簡単な方法といえるでしょう。

ただし、共有不動産を売却する方法だと、買い手が見つかるまでは財産分与の話を進めることができず、離婚が成立するまで時間がかかることがあります。また、離婚を急ぐ場合には、売却価格を下げる必要があり、希望する金額で売れない可能性もありますので注意が必要です。

（2）夫婦のどちらかの単独名義にする方法

離婚後に夫婦のどちらか一方が自宅に住む予定がある場合には、その人の単独名義にすることを検討しましょう。

離婚時の財産分与では、夫婦が協力して維持・形成してきた共有財産を原則として2分の1の割合で分け合います。たとえば、自宅の評価額が3000万円で、夫が自宅に引き続き住むという場合には、夫が妻から共有持分の譲渡を受ける形になります。そうすると、夫は、3000万円の価値のある財産をもらうことになりますので、妻に対して財産分与として1500万円を支払う必要があります。

なお、不動産の評価方法によっては、財産分与の金額が大きく変わっていますので、固定資産税評価額、路線価、実勢価格などのなかから適切な評価方法を選択することが大切です。

3、住宅ローンが残っている場合の注意点

夫婦の共有名義の不動産に住宅ローンが残っている場合には、以下の点に注意が必要です。

（1）共有不動産を売却する場合

住宅ローンが残っている場合、自宅の評価額が住宅ローンを上回っている（アンダーローン）か、自宅の評価額が住宅ローンを下回っている（オーバーローン）かによって、対応が異なってきます。

①アンダーローンのケース

アンダーローンの場合には、共有不動産の売却は非常に簡単です。
共有不動産を売却した代金で、住宅ローンの残額を完済し、残額を夫婦の財産分与の対象とします。

②オーバーローンのケース

オーバーローンの場合には、そのまま共有不動産を売却したとしても、住宅ローンが残ってしまいます。住宅ローンが残った状態では、原則として金融機関は抵当権を抹消してくれませんので、抵当権付きの不動産になれば買い手を見つけるのは困難になります。

そのため、共有不動産を売却した代金で、住宅ローンの返済をし、残額を夫婦の財産から支払い完済する必要があります。もし、住宅ローンを完済できるだけの資金がないという場合には、金融機関の同意を得た上で任意売却を進めなければなりません。

（2）どちらか一方が家に住み続ける場合

どちらか一方が家に住み続ける場合には、家を出ていく配偶者から持分の譲渡を受けて単独名義にすることになります。

しかし、住宅ローンが残っている状態で名義変更をしてしまうと、金融機関からは契約条項違反を理由に、住宅ローンの一括返済を求められる可能性があります。このようなリスクを回避するためには、住宅ローンの借り換えなどの方法により、住宅ローンの完済をし、単独名義で住宅ローンの借り入れをする必要があります。

ただし、当初、夫婦の収入を合算して住宅ローンを組んでいた場合には、夫婦のどちらか一方の収入だけでは住宅ローンの借り換えが認められない可能性もありますので注意が必要です。

4、離婚時の不動産の共有解消と税金との関係

離婚時に不動産の共有状態を解消する際には、以下のような税金が発生する可能性がありますので注意が必要です。

（1）登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記手続きの際に国に納める税金です。共有不動産の共有状態を解消すると、共有持分の移転が生じます。その際に、名義変更をすることになりますので、登録免許税は必ず発生する税金です。

（2）不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物の購入、建物の建築などにより新たに不動産を取得した場合に発生する税金です。

離婚時の財産分与により、共有持分の移転をする場合には、新たに財産を取得したのではなく夫婦関係の清算に伴い名義変更をしたものになりますので、原則として不動産取得税は発生しません。ただし、以下のようなケースでは、不動産取得税が課税される可能性がありますので注意が必要です。
●慰謝料として共有持分の譲渡を受けた場合
●離婚後の生活保障のため共有持分の譲渡を受けた場合

（3）贈与税

贈与税とは、贈与により財産を取得した場合に、贈与を受けた人に対して課税される税金です。

不動産取得税と同様に、離婚時の財産分与により持分の譲渡を受けたとしても、夫婦関係の清算に伴う名義変更に過ぎませんので、原則として贈与税は課税されません。しかし、以下のようなケースでは、贈与税が課税される可能性がありますので注意が必要です。
●財産分与の金額として多すぎる場合
●離婚が贈与税を免れるために行われたものである場合

（4）譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産などの資産を譲渡した際に生じた利益に対してかかる税金です。

財産分与時の不動産の価格が不動産取得時の価格よりも値上がりしていれば、不動産（持分）を手放した人に対して、譲渡所得税が課税されます。

ただし、譲渡所得税には特例が設けられており、マイホームについては3000万円までの控除を受けることができますので、ほとんどのケースでは、譲渡所得税は発生しません。

5、まとめ

夫婦の共有名義の不動産がある場合には、離婚にしっかりと処理しておかなければ、将来さまざまなトラブルが生じるリスクが高まります。夫婦共有名義の不動産は、基本的には離婚時の財産分与によって共有関係の解消を図ることになりますが、住宅ローンの有無などにより、処理の方法は非常に複雑になります。

共有不動産を適切に処理するためにも、離婚をお考えの方は、まずは弁護士に相談することをおすすめします。

ダーウィン法律事務所では、不動産に強い弁護士が、共有不動産の取り扱いに力を入れています。共有不動産についてお悩みがある方は、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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