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「契約不適合責任と瑕疵担保責任は何が違うのでしょうか？」
といったご質問を受けるケースが少なくありません。

契約不適合責任は2020年4月における民法改正で導入された制度です。それまでの瑕疵担保責任とは変更された点も多数あるので、正しい知識を持っておきましょう。

この記事では改正法における契約不適合責任と旧法の瑕疵担保責任の違いを解説します。

1.契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売買や請負などの目的物が契約目的に合致していない場合に売主や請負人が買主や注文者に対して負う責任です。

契約を締結する際には、売主と買主がそれぞれ契約の目的を持っており、それを達成するために契約を締結するのが一般的です。それにもかかわらず目的物が契約目的に合致していないと買主が不利益を受けるので、売主に契約不適合責任が認められます。

契約不適合責任が発生するケースの具体例

たとえば取引の対象となった建物にシロアリが巣食っていたり雨漏りがしたりすると、売主に契約不適合責任が発生する可能性があります。

2.瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任とは、目的物に傷や欠陥がある場合に売主などが買主などに対して負う責任です。

目的物に欠陥がある場合、そのまま引き渡されると買主は不利益を受けてしまいます。

そこで契約時には見つかっていなかった欠陥が後に見つかった場合、買主は売主へ一定の責任追及ができるとされていました。それが瑕疵担保責任です。

3.契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

契約不適合責任は2020年4月の民法改正により、新たに導入された制度です。従来の瑕疵担保責任をベースにしているので、両者には類似点が多数あります。

反面、両者には異なる点もいくつかあるので、以下でみてみましょう。

3-1.対象物

契約不適合責任と瑕疵担保責任では、対象となるものの範囲が異なります。

従来の瑕疵担保責任は「特定物」にしか適用されませんでした。特定物とは、特定が可能で世界に1つしかないものです。反面、不特定物には瑕疵担保責任は適用されていませんでした。

一方、契約不適合責任では特定物か不特定物かによらず、売買の対象物が契約目的に合致していなければすべてのケースで適用されます。

3-2.契約不適合責任は「契約責任説」を採用している

従来の瑕疵担保責任では「法定責任説」が採用されていると考えられていました。

法定責任説とは、特定物の売買では、契約で定められた目的物（特定されたもの）さえ引き渡せば売主の責任が免除されるという考え方をベースにするものです。特定されたものさえ引き渡せば足りるので、欠陥があっても売主は義務を果たしたことになってしまいます。

それでは買主が不利益を受けるので、法律によって特別に認めた責任が瑕疵担保責任です。

一方、契約不適合責任では「契約責任説」が採用されています。

契約責任説は、引き渡された物件が契約目的に合致しない場合に一般の債務不履行の規定によって処理する考え方です。つまり引き渡された物件に欠陥がある場合、「不完全履行」となるので売主は損害賠償責任を負ったり契約を解除されたりする可能性があります。

3-3.買主側の救済手段が増えた

瑕疵担保責任と契約不適合責任では、買主の救済方法の数も異なります。

改正前民法の瑕疵担保責任では、買主は売主に対し「損害賠償請求」と「解除」しかできませんでした。しかも解除は「契約目的を達成できない場合」に限定されていたのです。

現在の契約不適合責任では買主は売主に対し、上記以外に「履行の追完請求」や「代金減額請求」もできるようになっています。

以下で契約不適合責任のもとに買主が売主に問える責任内容について、ご紹介します。

履行の追完請求

まずは履行の追完請求ができます。すなわち目的物の種類や品質、数量が契約に適合していない場合、買主は売主へ完全なものを引き渡すよう要求できるのです。

たとえば以下のようなケースがあります。
●天井から雨漏りがしている場合に修理を請求する
●数が不足しているので、追加で納品するように請求する
●土地に土壌汚染が起こっているので適切な処理によって浄化するように求める

代金減額請求

次に代金減額請求権も認められました。

買主が売主に対して履行の追完を催告しても相当期間内に売主が対応しない場合や修理が不可能な場合などには、買主は売主へ売買代金を減額するよう請求できます。

たとえば天井から雨漏りがしている場合に修理を求めても売主が対応しない場合、雨漏りの程度に応じて買主は物件の売買代金を減額してもらえます。

損害賠償請求

履行の追完請求や代金減額請求だけではなく、買主は売主に対して損害賠償請求もできます。ただし損害賠償請求をするには売主側に故意や過失が必要となります。

たとえば雨漏りを買主が費用を支出して修理したので、売主に修理費用を請求する場合などが挙げられます。

解除

買主が売主へ履行の追完を催告しても、売主が相当期間内に対応しない場合などには、買主は契約の解除もできます。

ただし、契約不適合の程度が契約や取引上の社会通念に照らして軽微な場合、解除までは認められません。その場合、買主は上記で紹介した他の救済手段によって救済される必要があります。

たとえば建物の基礎に重大な欠陥が判明して修補ができない場合には、買主は売主へ契約を解除して代金返還を求められる可能性があります。

3-4.「隠れた瑕疵」でなくても良くなった

従来の瑕疵担保責任では、欠陥は「隠れた」ものでなければなりませんでした。つまり契約締結時、買主が欠陥について善意無過失でなければならなかったのです。

一方、契約不適合責任では、買主の善意無過失は不要となります。買主が欠陥に不注意で気づいていなくても売主の責任を追及できる可能性があります。

3-5.損害賠償に売主の故意過失が必要に

従来の瑕疵担保責任では、買主が売主へ損害賠償請求をする際に売主の故意や過失は不要でした。

契約不適合責任においては、売主に故意や過失が必要となります。

3-6.損害賠償の範囲が広がった

従来の瑕疵担保責任では、損害賠償の範囲が「信頼利益」に限られていました。つまり買主は「契約が有効と信じたことによる損害」しか賠償請求できなかったのです。

一方、契約不適合責任では「履行利益」まで請求できるようになっています。つまり買主は売主に対して「契約目的に合致していたら得られたであろう利益」まで請求できます。

損害賠償の範囲が広がったことにより、買主に有利になったといえるでしょう。

3-7.期間制限の違い

契約不適合責任と瑕疵担保責任では、期間制限にも違いがあります。

従来の瑕疵担保責任では、買主は瑕疵を知ってから1年以内に売主に対し、責任追及をしなければなりませんでした。

一方現在の契約不適合責任では、買主は瑕疵を知ってから1年以内に売主に対し、契約不適合の事実を通知すれば足ります。

まとめ

契約不適合責任と瑕疵担保責任は似ていますが違いもあります。売買の対象物に欠陥があってトラブルになっている場合には、弁護士が解決に向けたサポートを行います。

ダーウィン法律事務所では、東京都新宿区四谷と東京都立川市にオフィスを構えております、埼玉、神奈川、千葉からのご相談も広く受け付けております。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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