借地人による契約違反があったとしても、それだけでは借地契約を解除することはできません。借地契約のような継続的な契約では、一定の信頼関係が存在することを前提としていますので、信頼関係が破壊されたといえる事情が必要になります。これを「信頼関係破壊の法理」といいます。
借地契約では、どのような事情があれば契約の解除が可能になるのでしょうか。
今回は、借地契約における信頼関係破壊の法理について、裁判例を踏まえてわかりやすく解説します。
Table of Contents
1、借地契約と信頼関係の破壊
弁護士
荒川 香遥
信頼関係破壊の法理についてご説明します。
信頼関係破壊の法理とはどのようなものなのでしょうか。また、借地契約を解除するためには、どのような法的手続きが必要になるのでしょうか。
（1）信頼関係破壊の法理とは
借地契約は、売買契約のような一度きりの契約とは異なり、契約締結をすると一定期間、契約関係が存続する継続的契約にあたります。このような継続的契約では、契約当事者間に一定の信頼関係があることを前提としていますので、軽微な契約違反があったときに常に契約解除ができるとすると、住居や事業の拠点を失うことになる借地人に酷な結果になります。
そこで、借地人に債務不履行があったとしても、それが信頼関係を破壊しない程度のものであれば、地主は、借地契約を解除することはできないとされています。これを「信頼関係破壊の法理」といいます。
（2）借地契約の解除に関する法的な手続き
借地人による債務不履行により信頼関係が破壊されたといえる事情があれば、借地契約の解除が可能になります。そのようなケースでは、以下のような手続きによる契約の解除を進めていきます。
①解除通知
借地契約を解除するには、地主から借地人への契約解除の意思表示が必要になります。そのため、まずは、解除通知と呼ばれる書面を借地人に送付します。
解除通知については、後日書面を受け取ったかどうかなど無用な争いが生じることを防ぐためにも、 配達証明付き内容証明郵便の形式で送付するのがよいでしょう。
②裁判手続き
解除通知を送付しても、借地人が任意に明け渡しに応じない場合には、地主を原告、借地人を被告として、土地の明け渡しを求める民事訴訟を提起する必要があります。訴訟では、土地の明け渡しだけでなく、未払いの賃料などの金銭債務の請求もできますので、連帯保証人が設定されている場合には、連帯保証人への請求も検討します。
なお、裁判で判決が言い渡されたとしても、判決に不服がある当事者は、控訴、上告といった手続きを行うことができますので、解決までには相応の時間がかかります。
③強制執行
土地の明け渡しを命じる判決が確定しても、借地人が土地を明け渡さないときは、強制執行の申立てを行います。通常は、申立てから2週間程度で執行官が物件を訪れ、1か月以内の具体的な日を強制執行の実施日と定め、借地人に告知します。その日までに借地人が明け渡さない場合、執行官は、職務権限により、明け渡しを強制的に実現させることができます。
2、無断転貸・無断譲渡
弁護士
荒川 香遥
無断転貸とは借地人が地主の承諾を得ることなく、第三者に借地を貸すこと！
無断譲渡とは、借地人が地主の承諾を得ることなく、借地権を第三者に譲渡すること！
無断譲渡とは、借地人が地主の承諾を得ることなく、借地権を第三者に譲渡すること！
借地人による無断転貸や無断譲渡の事案では、どのような事情があれば借地契約の解除が認められるのでしょうか。
（1）無断転貸・無断譲渡とは
無断転貸とは、借地人が地主の承諾を得ることなく、第三者に借地を貸すことをいいます。無断譲渡とは、借地人が地主の承諾を得ることなく、借地権を第三者に譲渡することをいいます。
地主にとって、誰が土地を利用するのかは重大な関心事になりますので、地主の承諾なく借地の転貸や賃借権の譲渡があった場合には、 借地契約を解除できるとされています（民法612条2項）。その際には、信頼関係の破壊の有無が考慮されることになりますが、当事者間の信頼関係を前提とする借地契約では、無断転貸・無断譲渡は、強い背信性を持つ行為と考えられています。
そのため、無断転貸・無断譲渡があった場合には、借地契約の解除が認められやすいといえるでしょう。
（2）解除を肯定した裁判例
弁護士
荒川 香遥
裁判例をご紹介します！
無断転貸・無断譲渡を理由として、借地契約の解除が認められた裁判例としては、以下のものが挙げられます。
【東京地裁平成19年8月9日判決】
借地人側から1年以上にわたり、借地権譲渡の承諾を求めていたにもかかわらず、地主が応じてくれなかったため、無断で借地権を譲渡したという事案について、裁判所は、信頼関係の破壊を認めて、契約の解除を有効と判断しました。
借地借家法19条で借地権設定者の承諾に代わる裁判所の許可制度を定めているため、このような手続きをとらずに無断譲渡をした場合には、背信行為と認めるに足らない特段の事情がない限りは解除は有効であるとしています。
（3）解除を否定した裁判例
無断転貸・無断譲渡があっても借地契約の解除が認められなかった裁判例としては、以下のものが挙げられます。
【東京地裁平成19年4月25日判決】
当時79歳で一人暮らしをしていたAが常時身の回りの世話をしてくれていた長女（被告）に対して、借地権を無断譲渡したという事案です。
裁判所は、借地権の無断譲渡後もAが一人で借地上の建物に居住しており、土地の使用状態や賃料の支払い状態には何の変化も生じていないこと、本件譲渡の実質はAから被告への相続の先取りといえることから、背信行為とならない特段の事情があるとして、借地契約の解除を否定しています。
【東京地裁平成16年10月18日判決】
借地上の建物に30年以上も同居していた夫婦間で借地権の無断譲渡がなされたという事案です。
裁判所は、借地権譲渡の目的として債権者から建物を守ること、離婚を視野に入れた慰謝料や財産分与の側面があり、借地権の譲渡があった後も利用状況がほとんど変化していないことから、背信行為とならない特段の事情があるとして、借地契約の解除を否定しています。
3、賃料等不払い
弁護士
荒川 香遥
借地人による賃料不払いがあると借地契約の解除事由になる！
借地人による賃料等不払いの事案では、どのような事情があれば借地契約の解除が認められるのでしょうか。
（1）賃料等不払いとは
賃料の支払いは、借地契約において最も基本的かつ重要な要素になりますので、借地人による賃料不払いがあった場合には、借地契約の解除事由になります。
ただし、借地契約では、信頼関係破壊の法理が適用されますので、借地契約の解除が認められるかどうかは、 賃貸借契約の長短、賃料不払いの程度、不払いに至った事情など個々の事情を総合考慮して判断されます。
（2）解除を肯定した裁判例
弁護士
荒川 香遥
裁判例をご紹介します！
賃料等不払いを理由として、借地契約の解除が認められた裁判例としては、以下のものが挙げられます。
【東京地裁平成16年2月23日判決】
この事案は、2か月分の賃料の滞納があり、借地人からは、地主から賃料の受け取りを拒絶された後に未払い賃料の供託まで行ったという事案です。
裁判所は、借地人には、今回の賃料の滞納以外にも過去に複数回の滞納と支払いを繰り返しており、地主から再三にわたって背信性を指摘され、契約の解除があり得ることを警告されてきたという事情があり、たとえ今回の賃料滞納が2か月分に過ぎないとしても、信頼関係を破壊するに足りる背信的なものと評価できるとして、契約の解除を肯定しました。
【東京地裁平成16年11月8日】
この事案は、借地人から25か月分（1000万円超）の賃料の滞納が生じていた事案です。
裁判所は、借地人の賃料支払いが当面困難な状況にあること、多額の賃料の滞納が生じていることなどを理由として、信頼関係の破壊を認めて契約の解除を肯定しました。
（3）解除を否定した裁判例
賃料等不払いがあっても借地契約の解除が認められなかった裁判例としては、以下のものが挙げられます。
【東京地裁平成18年1月30日判決】
この事案は、20か月分にわたる賃料の不払いが生じていた事案です。
裁判所は、借地人による債務不履行の程度は軽いということはできないとしながらも、不払い賃料の総額が50万円弱であり、本件土地の更地価格の数パーセント程度のものであること、本件土地の賃貸借が50年以上継続しており借地人の生活の本拠であること、契約解除が認められた場合に受ける借地人の不利益が大きいことなどを考慮して、いまだ信頼関係を破壊するに足りない事情があることから契約の解除を否定しました。
4、用法義務違反
弁護士
荒川 香遥
用法義務違反についてご説明します。
借地人による用法義務違反の事案では、どのような事情があれば借地契約の解除が認められるのでしょうか。
（1）用法義務違反とは
借地契約では、無断増改築禁止特約、用途制限特約などさまざまな特約が設けられることがあります。用法義務違反とは、このような借地契約で定められた特約に違反する行為をいい、借地契約の解除事由にあたります。
ただし、信頼関係破壊の法理が適用されますので、解除が認められるかどうかは、用法義務違反の態様、程度、経緯などを総合して判断することになります。
（2）解除を肯定した裁判例
用法義務違反を理由として、借地契約の解除が認められた裁判例としては、以下のものが挙げられます。
【大阪地裁平成22年4月26日判決】
この事案は、借地人が借地上の建物を指定暴力団の暴力団事務所として長年使用させてきたという事案です。
裁判所は、暴力団事務所が近隣住民に極めて大きな不安を与えることになるとして、借地人が暴力団に本件建物を使用させた行為は、用法遵守義務に違反し、当事者相互の信頼関係を裏切って賃貸借関係の継続を著しく困難ならしめるような背信行為であるとして、契約の解除を肯定しました。
（3）解除を否定した裁判例
用法義務違反があっても借地契約の解除が認められなかった裁判例としては、以下のものが挙げられます。
【東京地裁平成18年8月10日判決】
この事案は、借地契約において増改築禁止特約が設けられているにもかかわらず、地主の同意を得ることなく、無断で増改築を行ったという事案です。
裁判所は、増改築禁止特約があったとしても増改築が賃借人による土地の通常の利用上相当であり、賃貸人に著しい影響を及ぼさない場合には、信頼関係を破壊するとはいえず契約の解除は認められないとしました。そして、本件では、更新後の借地権の存続期間が20年間あり、昭和40年ころに新築された本件建物を利用するには相当程度の修繕が必要になり、借地人から事前に通知したにもかかわらず地主から何の回答もなかったという交渉経過などに鑑みると信頼関係を破壊するおそれがあると認めるに足りる事情はないとして、契約の解除を否定しました。
5、まとめ
弁護士
荒川 香遥
お気軽にご相談ください！
借地契約のような継続的契約では、当事者間の信頼関係を基礎としていますので、契約違反があっただけではなく、信頼関係を破壊するに足りる事情がなければ借地契約の解除は、認められません。
契約解除が認められるかどうかは、法的判断が必要になりますので、借地人による契約違反があってお困りの地主の方や地主から借地契約の解除を求められてお困りの借地人の方は、まずは弁護士に相談するようにしましょう。ダーウィン法律事務所では、借地などの不動産に関する案件の取り扱いに力を入れております。不動産トラブルでお困りの方は、当事務所までお気軽にご相談ください。
この記事を監修した弁護士
法律相談カテゴリー
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