ダーウィン法律事務所
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共有不動産は、自分の意向だけでは自由に利用や処分ができませんので、共有状態の解消をしたいとお考えの方も少なくないでしょう。共有状態の解消方法の1つに「共有持分の放棄」という方法があります。共有持分の放棄は、自分一人の意思表示のみで持分の放棄が可能ですので、非常に簡単な共有状態の解消方法です。

しかし、共有持分の放棄には、いくつか注意すべきポイントもありますので、共有者とのトラブルを回避するためにも、それらのポイントをしっかりと押さえておくことが大切です。

今回は、共有持分の放棄の手続きとその注意点について、わかりやすく解説します。

1、共有持分を手放したいと考える理由

共有持分は、財産的価値を有する権利ですが、なぜ手放したいと考える方が多いのでしょうか。以下では、共有持分を手放したいと考える主な理由を説明します。

（1）共有不動産をめぐるトラブルに巻き込まれたくない

共有不動産を売却するためには、共有者全員の同意が必要になります。共有者のうち1人でも反対している人がいれば、共有不動産を売却することはできません。

共有者間に意見の対立があるような場合には、共有不動産の管理や処分をめぐってトラブルになる可能性があります。面倒なトラブルに巻き込まれたくないという理由で持分の放棄を考える人もいます。

（2）子どもに負の遺産を残したくない

共有不動産に活用方法があれば、他の共有者を説得し、賃貸や売却するということも可能です。しかし、遠方の土地であったり、農地や山林など活用が困難な不動産であった場合には、そのまま持っていても意味がないと感じることがあります。

共有持分は、遺産相続の対象になりますので、そのまま持ち続けると将来の相続で子どもたちに引き継がれることになります。負の遺産を子どもたちに引き継がせると、負担ばかり生じてしまいますので、早めに対処するために共有持分の放棄が行われることがあります。

（3）共有不動産の管理が大変

共有不動産の管理は、共有者全員が分担して行わなければなりません。長期間土地や建物を放置していると、草木の繁茂や老朽化などにより近隣住民に迷惑をかけてしまうおそれがあります。また、放火や空き巣などの犯罪に巻き込まれる可能性もありますので注意が必要です。

このようなリスクを回避するには、定期的な管理が必要になりますが、そのためには手間や費用がかかります。活用の見込みのない共有不動産に手間や費用をかけるのが無駄だと感じる方は、共有持分の放棄を検討することになります。

2、共有持分の放棄により共有不動産を手放すことができる

共有持分を手放したいという場合には、「共有持分の放棄」という方法により、希望を実現することが可能です。

（1）共有持分の放棄とは

共有持分の放棄とは、他の共有者と共同で所有している不動産の持分を放棄して、他の共有者に帰属させる手続きです。

共有持分の譲渡をする場合には、贈与または売買という形式をとることになりますので、いずれにしても贈与を受ける受贈者や持分を買い取る買主の合意がなければ行うことができません。これに対して、共有持分の放棄は、共有持分を有する共有者の意思表示だけで行うことができるというのが特徴です。

そのため、贈与や売買のように相手を探す必要がありませんので、簡単に共有状態から抜け出すことができます。

（2）共有持分の放棄と相続放棄の違い

共有持分の放棄と似た言葉に「相続放棄」というものがあります。

相続放棄は、遺産に関するすべての権利を放棄する手続きのことをいいます。共有持分を相続した場合には、共有持分の放棄と相続放棄のいずれの方法も選択することができますが、相続放棄と共有持分の放棄では、以下のような違いがあります。

①家庭裁判所での手続きの要否

相続放棄は、家庭裁判所に相続放棄の申述が必要になりますが、共有持分の放棄は、共有者の意思表示だけで足り、家庭裁判所の手続きは不要です。

②期限の有無

相続放棄は、相続開始を知ったときから3か月以内に行わなければなりません。しかし、共有持分の放棄には、期限はありませんので、共有者が好きなタイミングで行うことができます。

③放棄する財産の内容

相続放棄は、遺産に関する一切の権利を放棄することになりますので、相続財産に共有持分以外の不動産、預貯金、有価証券などがある場合には、それらも一緒に放棄することになります。

これに対して、共有持分の放棄は、共有者が放棄の対象とした共有持分のみを手放すことになります。

（3）共有持分の放棄を選択すべきケース

共有持分の放棄を選択すべきケースとしては、以下のケースが挙げられます。

①共有不動産の売却や持分の譲渡が困難なケース

共有持分は、財産的価値を有する権利ですので、放棄するよりも売却した方が売却代金を得られるというメリットがあります。そのため、共有不動産や共有持分の売却が可能であれば、まずは売却を進めていくとよいでしょう。

共有者の協力が得られず売却が困難であったり、共有持分の買い取りに応じてくれる共有者や第三者が見つからないという場合には、共有持分の放棄を検討しましょう。

②共有持分以外の遺産は相続したい

共有持分を放棄する方法には、相続放棄という方法もありますが、相続放棄では、すべての資産に関する権利を失ってしまいます。共有持分以外の遺産は相続したいという場合には、共有持分の放棄を選択すべきでしょう。

ただし、被相続人に多額の借金がある場合には、他の遺産を放棄しても相続放棄を選択した方がよいケースもあります。遺産に含まれるプラスの財産とマイナスの財産のバランスをみて、相続放棄か共有持分の放棄かを検討するとよいでしょう。

3、共有持分の放棄の手続き

共有持分の放棄をする場合には、以下のような手続きが必要になります。

（1）共有持分の放棄の意思表示

共有持分の放棄をする場合には、まずは、他の共有者に対して、自分の共有持分を放棄する旨の意思表示を行います。

意思表示の方法には、法律上特に決まりがあるわけではありませんが、口頭での意思表示だけだと、意思表示をした証拠が残りませんので、必ず内容証明郵便を利用した書面による方法で行うようにしましょう。ただし、いきなり内容証明郵便を送りつけてしまうと、事情のわからない他の共有者が困惑してしまったり、不快に感じることがあるかもしれませんので、事前に口頭で連絡しておくことも大切です。

（2）共有持分移転登記の申請

共有持分の放棄は、共有者の意思表示だけでできますので、他の共有者の協力は不要です。

しかし、共有持分の放棄の意思表示だけでは、対外的には共有持分の放棄があったことがわかりませんので、共有持分移転登記の申請が必要になります。共有持分移転登記の申請をする場合には、以下の書類を準備して、共有不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。
●登記申請書
●登記原因証明情報
●登記識別情報
●固定資産評価証明書
●登記権利者の住民票
●登記義務者の印鑑証明書
●委任状（代理人申請の場合）

なお、共有持分移転登記申請は、共同申請になりますので、他の共有者の協力が必要になります。他の共有者の協力が得られず、共有持分移転登記ができないという場合には、裁判所に登記引取請求訴訟を提起し、認められれば、共有者単独での共有持分移転登記申請が可能になります。

4、共有持分の放棄をする場合の注意点

共有持分の放棄をする場合には、以下の点に注意が必要です。

（1）共有持分の放棄は早い者勝ち

一般的に、「共有持分の放棄は早い者勝ち」といわれています。それは、他の共有者が共有持分の放棄をしたことにより、自分が最後の1人になってしまうと、共有持分の放棄はできないという意味です。共有者の最後の1人になると、その人は当該不動産について単独所有権を有している状態になります。単独所有権を放棄する手続きは、法律上存在していませんので、他の共有者よりも早く共有持分の放棄をしなければなりません。

他の共有者も共有持分の放棄を考えている場合には、いつ共有持分の放棄の意思表示をしたのかが重要になりますので、内容証明郵便を利用して意思表示を行うのが重要です。

（2）共有持分の放棄で発生する税金

共有持分の放棄をした場合には、以下の税金が発生します。

①登録免許税

共有持分移転登記の申請をする際には、登録免許税という税金が発生します。共有持分移転登記申請は、共同申請になりますので、誰が登録免許税を負担するのかは、共有者間の話し合いによって決めることになります。

②固定資産税

不動産を所有している場合には、毎年固定資産税という税金が発生します。固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に対して課税されますので、共有持分を手放したとしても、その年の納税義務者であることには変わりありません。

ただし、共有持分を手放した日以降の固定資産税まで負担するのは不公平ですので、他の共有者との話し合いにより日割り計算で精算するのが一般的です。

③贈与税

共有持分の放棄により、他の共有者に放棄された共有持分が帰属することになります。これにより他の共有者は、共有持分を放棄した共有者から贈与を受けたことになりますので、共有持分を取得した共有者には贈与税が課税されます。

望んでいないにもかかわらず、共有持分を押し付けられ、贈与税まで負担しなければならなくなると、他の共有者から不満が出てくる可能性もありますので注意が必要です。

5、まとめ

共有不動産を手放したいという場合には、共有持分の放棄という方法により希望を実現することが可能です。共有者だけの意向で共有持分の放棄は可能ですので、共有不動産の売却や共有持分の譲渡に比べると非常に簡単な手続きといえます。

ただし、他の共有者に贈与税の負担が生じたり、共有持分移転登記申請にあたって、他の共有者の協力が必要などいくつか注意すべきポイントもありますので、専門家である弁護士に相談しながら手続きを進めていくとよいでしょう。ダーウィン法律事務所では、不動産に強い弁護士が、共有不動産の取り扱いに力を入れています。共有不動産についてお悩みがある方は、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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