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該当する業者タイプ

マンション管理組合　

マンション内の一部屋を購入して居住している方は、マンションの区分所有権を有していることになりますから、自身が所有している居室の中については、基本的に何をしようと自由なはずです。
一方で、建物の区分所有者は、建物の全体を所有している訳ではありませんから、区分所有者でしかないことに伴う各種の制限を受けることになりますし、マンション管理契約等に基づく制限が存在することもあります。
そのような制限に違反する典型例として、マンションの用法義務違反の問題が存在します。
ここでは、マンションの用法義務違反の問題について解説します。

１．法律の定め

上述したように、区分所有者とはいえ、マンションの居室については所有権を有している訳ですから、基本的にはその居室の用い方は自由であるはずです。その例外として、使用方法に制限を付する法律として、建物の区分所有等に関する法律が制定されています。

このように、「建物の保存に有害な行為」や「建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為」を、法律は禁止しています。共用部分について、区分所有者が自由に処分できないのは当然のことですから、上述した行為については、建物の専有部分との関係でも禁止されているのです。

２．建物の保存に有害な行為

（１）どのような行為が該当するのか

「建物の保存に有害な行為」とは、どのような行為を指すのでしょうか。例えば、耐力壁の撤去等は、保存との関係で有害であることが分かり易いように思います。他にも、居室の一部をベランダにするような行為や、その逆等についても、「建物の保存に有害な行為」に該当するものといえそうです。
居室の一部をベランダ化するというと、そのような工事がなされる事例は相当に例外的だという印象をお持ちになると思いますが、もう少し一般的にありそうな事例としては、階段をスロープ化することについて、このような行為に該当すると判断された事案も存在します（東京高等裁判所平成２８年４月２７日判決　D-1Law２８２４１５６５）。
利便性や建物の価値の増減という観点と、建物の保存に有害かどうかという観点は別物であると考える必要があります。

（２）マンション標準管理規約との関係

このような行為は、建物自体に悪影響を及ぼすものになりますし、一度行われてしまえば、原状回復に相当の時間とお金がかかります。有害行為を行った者が回復させることができればいいのですが、資力との関係で回復させることができなかった場合、その損失は、その建物の他の区分所有者全員に及ぶことになりますから、このような行為については未然に防ぐ必要があります。
そこで、住民の間でマンション管理について規約を締結しておくことが求められます。その内容は様々なものが考えられますが、ここでは国土交通省が管理規約の標準モデルとして作成している、マンション標準管理規約を参考に考えてみたいと思います。

このように、修繕等を行うに際して、事前に理事長による承認を要件とすることで、「建物の保存に有害な行為」を未然に防ぐことが考えられます。

３．共同の利益に反する行為

「建物の保存に有害な行為」については、「建物の保存」という観点が分かり易いことから、イメージし易いものと言えますが、「建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為」は、より広範な行為を意味する概念といえ、どのような行為を指しているのかが分かり難い部分があります。

この点について、東京高等裁判所昭和５３年２月２７日判決（金融法務事情８７５号３１頁）も、「共同の利益に反する行為にあたるかどうかは、当該行為の必要性の程度、これによって他の区分所有者が被る不利益の態樣、程度等の諸事情を比較考量して決すべきものである。」としており、やはり具体的な事実を総合的に考慮して判断するしかありません。

典型例としては、廊下等の共用部分に私物やごみを放置するなど、共有敷地部分を私用化するようなケースや、専有部分をカラオケスタジオ等として使用して騒音を生ぜしめている場合等が考えられます。暴力団の事務所として用いる行為も、共同の利益に反する行為と言えそうです。

また、やや異なる観点から、東京地方裁判所平成１９年１１月１４日判決（判例タイムズ１２８８号２８６頁）は、「区分所有者の共有に属する共用部分を維持管理していくために、所定の管理費や修繕積立金等を区分所有者が負担することは当然であり…一部の区分所有者がその支払をしない場合、その負担は他の区分所有者に掛かることとなり…最終的には共用部分の維持管理が困難となる事態を招く」として、管理費等の支払いを懈怠する行為を、「共同の利益に反する行為」にあたるとしています。
マンション標準管理規約との関係にでも問題となります。

このような形で、用法について制限をかけられているケースがほとんどであるように思われます。

４．違反行為への対応

上述した行為への対応策についても、まずは法律の定めを確認しましょう。

以上のとおり、行為の中止を求める権利が認められていることに加えて、その専有部分についての使用自体を禁止することを求めることも可能とされており、さらに、それでも解決できない場合には、区分所有権を区分所有者の意思とは無関係に強制的に競売にかけることも可能となっています。
一人の用法違反によって、その他の全区分所有者が不利益を被ることになりますし、その不利益が半永久的に継続することがないように、強力な権限を他の区分所有者に認めているのです。

５．まとめ

以上のとおり、区分所有者に対する制限は様々なものがあり、当該制限に違反してしまうと、最悪は競売を請求されてしまうこととなり、区分所有権を失ってしまうことになります。
しかしながら、競売等を請求するための要件は厳格ですし、何よりもそのような請求が認められるまでの間、不利益を継続的に受け続けることになってしまいますから、用法義務に違反する者がでないように、規約をしっかりと作成した上で、区分所有者全員に同規約の内容を十分に説明することなどによって、用法義務違反に関するトラブルを未然に防ぐことが求められるものといえるでしょう。

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