ダーウィン法律事務所
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不動産仲介において、売主や買主との間で締結する「媒介契約」は、取引の出発点となる重要な契約です。しかし、事情の変化や顧客の意向により、契約が途中で解除されるケースも少なくありません。その際、仲介手数料や広告費の精算、他社との二重契約などをめぐってトラブルに発展することがあります。特に、専任媒介や専属専任媒介契約では、契約解除の手続きや費用負担の取り扱いを誤ると、仲介業者が損害賠償請求を受けるリスクも生じかねません。

今回は、不動産仲介における媒介契約解除の法的枠組みを整理し、契約解除時に発生しやすいトラブル事例とその予防策を不動産問題に詳しい弁護士が解説します。

1、不動産仲介における媒介契約解除の法的枠組み

弁護士
荒川 香遥

媒介契約は、不動産仲介業務の出発点となる重要な契約です。しかし、契約が解除される場合、仲介業者が思わぬトラブルや費用負担を抱えるリスクがあります。宅地建物取引業法では媒介契約の種類ごとにルールが定められており、契約解除の場面では契約形態ごとに注意すべきポイントが異なります。以下では仲介業者の立場から、解除に関連する基本的な法的枠組みを整理します。

（1）一般媒介契約

一般媒介契約は、依頼者が複数の不動産会社に同時に依頼できる契約形態です。仲介業者から見ると、他社に取引を持っていかれてしまう可能性が常にあるため、業務の優先度が下がりがちです。

解除については依頼者側の自由度が高いため、仲介業者としては広告費や活動経費を立て替えていた場合に、その精算が大きな問題となります。契約書に「解除時は実費を請求できる」と明記していないと、依頼者から「解除したのだから支払う必要はない」と拒まれるケースもあります。

したがって、仲介業者は、

が不可欠です。これにより、契約解除後の経費回収トラブルを未然に防ぐことができます。

（2）専任・専属専任媒介契約

専任媒介契約・専属専任媒介契約は、依頼者が1社の不動産業者にのみ仲介を依頼する契約です。特に、専属専任媒介では、依頼者が自ら相手を見つけて契約を結ぶことも禁じられており、仲介業者にとっては独占的に営業活動ができる一方、契約解除をめぐるトラブルのリスクも高まります。

依頼者が一方的に他社へ依頼すれば契約違反となり、仲介業者は、損害賠償を請求できる立場にあります。しかし、実際の現場では「契約の効力を依頼者が十分に理解していなかった」「解除条項が曖昧だった」といった理由で紛争に発展することも少なくありません。

また、専任媒介契約は、契約期間が3か月以内と定められているため、解除や更新をめぐる手続きにも注意が必要です。契約が自動更新されるのか、解除に際して通知が必要なのかを明確にしていないと、依頼者から「更新は望んでいない」と主張され、費用回収や契約履行をめぐるトラブルにつながります。

仲介業者としては、

1. ➀解除事由や手続き方法を契約書に明確化すること
2. ➁依頼者に契約の拘束力や解除条件を十分に説明しておくこと

が実務上のポイントとなります。特に、専属専任媒介では、解除＝損害賠償リスクに直結するため、事前説明の有無が紛争防止に大きく影響します。

2、契約解除時に発生しやすいトラブル事例

弁護士
荒川 香遥

媒介契約の解除は、仲介業者にとっては費用回収や契約履行の観点から深刻なトラブルにつながることがあります。以下では、仲介業者が実際に直面しやすい4つのトラブル事例を紹介します。

（1）仲介手数料の支払義務をめぐる紛争

もっとも多いのが、仲介手数料の支払いをめぐる争いです。

たとえば、契約解除後に依頼者が別ルートで契約を成立させた場合でも、仲介業者の紹介や営業活動が直接的に契約成立に寄与していれば、仲介手数料を請求できる可能性があります。しかし、依頼者は「もう契約を解除したのだから払わない」と主張するケースが多く、トラブルに発展します。

仲介業者としては、媒介活動と成約の因果関係を立証できるよう、物件紹介の履歴や交渉記録を残しておくことが重要です。

（2）広告費・活動経費の請求トラブル

不動産広告やチラシ、ネット掲載などにかかった経費を、契約解除後に回収できないケースもよく見られます。

依頼者は、「契約が成立していないのだから払う義務はない」と考えがちですが、仲介業者にとっては実費負担となるため、費用の回収ができなければ経営上のリスクになります。

この点は、契約書に「解除時には実費精算する」と明記しているかどうかで結論が分かれます。記載がなければ請求が難しいため、仲介業者が損失を抱え込む形になってしまいます。

（3）他社への依頼・二重契約による問題

専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結しているにもかかわらず、依頼者が他の業者に重ねて依頼してしまうトラブルも少なくありません。

依頼者は、契約内容を理解していないこともありますが、中には意図的に二重契約を結ぶケースもあります。

仲介業者側としては、他社が先に契約を成立させてしまった場合、自社の労力が無駄になるばかりか、依頼者に対して損害賠償請求を検討せざるを得ない状況になります。結果的に依頼者との関係が悪化し、紛争に発展することも珍しくありません。

（4）不当解除と損害賠償リスク

依頼者が合理的な理由なく一方的に契約を解除した場合、仲介業者は「不当解除」として損害賠償を請求できる可能性があります。

たとえば、業務が進展して契約直前まで準備が整っていたにもかかわらず、依頼者が突然の心変わりで契約を打ち切ると、仲介業者には広告費や人件費などの損失が生じます。

ただし、実際に損害賠償を請求するには、損害の発生と額を立証することが求められます。記録や証拠を残していなければ、裁判等で認められにくいため、日頃から業務記録を徹底しておくことが不可欠です。

3、仲介業者が取るべき予防策

弁護士
荒川 香遥

媒介契約の解除をめぐるトラブルは、事前の準備や契約書面での工夫によって多くを防止することができます。仲介業者としては、「解除に関するルールを明確にし、依頼者と共有すること」が基本方針となります。以下では、実務上押さえておくべき4つの予防策を説明します。

（1）契約書面での明確化（解除条件・費用負担）

トラブル防止の第一歩は、契約書に解除条件や費用負担を具体的に明記しておくことです。

特に、以下の事項を明確化することで、契約解除後の紛争を大幅に減らせます。

契約書に記載がないと、依頼者から「払う必要はない」と主張されるリスクが高く、仲介業者が不利な立場に立たされます。契約締結時点で依頼者に署名をもって確認させることが不可欠です。

（2）重要事項説明でのリスク共有

契約書に記載するだけでなく、依頼者に対して「解除時にどういう費用や義務が発生するか」を口頭でも説明し、理解を得ておくことが重要です。

特に、専任媒介・専属専任媒介契約では、依頼者が「他社に依頼できない」「自分で買主を見つけても契約違反になる」といった拘束力を誤解しているケースが多いため、書面とあわせて丁寧に説明することが求められます。

説明義務を果たしておけば、後に依頼者が「そんなことは聞いていない」と主張しても、仲介業者としては責任を回避できる可能性が高まります。

（3）契約期間満了・自動更新条項の扱い

契約期間に関するトラブルも少なくありません。宅建業法では専任媒介契約の有効期間を「3か月以内」と定めているため、自動更新の可否や更新手続きについても明確に規定しておく必要があります。

• ・自動更新を行う場合は、依頼者の承諾を明確に取る
• ・契約満了前に更新確認を行う社内フローを整備する
• ・契約終了時の広告費精算方法を明記する

このような対応により、依頼者との「更新をめぐる誤解」や「更新した覚えがない」というトラブルを防ぐことができます。

（4）顧客対応マニュアルの整備

契約解除に関するトラブルは、担当者の対応の仕方によっても大きく結果が変わります。依頼者の感情的な不満がこじれる前に、社内で統一した対応ルールを設けておくことが有効です。

たとえば、

• ・解除の申し出があった場合のヒアリング手順
• ・費用精算や契約違反を説明するための説明文書のひな形
• ・トラブルが深刻化する前に上長や法務部へエスカレーションする基準

このようなマニュアルを整えておくことで、担当者ごとの対応差を減らし、会社としての一貫性を維持できます。結果として依頼者との信頼関係を守りながら、法的リスクを最小化することが可能です。

4、トラブル発生時の対応方法

弁護士
荒川 香遥

媒介契約の解除をめぐるトラブルは、事前に予防策を講じていても避けられない場合があります。このようなトラブルが発生した場合、仲介業者としては、感情的な対立を避けつつ、法的に適切な対応を取ることが求められます。以下では、トラブルが生じた場合に取るべき4つの方法を説明します。

（1）契約内容と証拠の確認

まず行うべきは、契約書や重要事項説明書、交渉記録などを確認し、解除に関する条件や義務を明確に把握することです。

また、依頼者とのやり取りは、メール・LINE・書面など形に残るものを整理しておくことが大切です。

仲介業者の立場を裏付ける証拠がなければ、請求や主張をしても法的に認められにくくなります。逆に、契約書や記録が整っていれば、依頼者が「そんな話は聞いていない」と主張しても説得力を持って対応できます。

（2）交渉による円満解決の実施

いきなり法的手続きに持ち込むと、依頼者との関係が完全に破綻し、企業イメージにも悪影響を与える可能性があります。そのため、まずは交渉による円満解決を試みるのが実務的に望ましい対応です。

たとえば、

• ・広告費や実費の一部のみ負担してもらう
• ・今後の取引で優遇措置を設ける代わりに費用精算を行う
• ・契約解除の理由を丁寧に聞き取り、相互に納得できる解決案を提示する

といった柔軟な交渉を行うことで、トラブルを早期に収束できる場合があります。

（3）調停・裁判への備え

交渉で解決できない場合には、調停や裁判といった法的手段を視野に入れる必要があります。

ただし、訴訟に発展すれば時間や費用の負担が大きくなるため、仲介業者としては「最終手段」として慎重に判断すべきです。

そのためには、

• ・どの程度の損害が発生しているかを数値化する
• ・証拠資料を整理し、裁判で主張可能かどうか検討する
• ・不当解除や二重契約の場合には、損害賠償請求の可否を専門家と確認する

といった準備を整えることが重要です。

（4）弁護士への早期相談

トラブルが拡大する前に、弁護士に相談しておくことは非常に有効です。

弁護士に依頼すれば、契約解除の有効性や損害賠償請求の可否を法的に判断してもらえるだけでなく、依頼者との交渉を代理してもらうことも可能です。

仲介業者にとっては「依頼者との関係を壊したくないが、請求は正当化したい」という難しい局面が多いため、弁護士の関与によって交渉の客観性を高められるメリットがあります。

また、調停・裁判に移行した場合もスムーズに対応でき、リスクを最小限に抑えることができます。

5、顧問弁護士を活用するメリット

弁護士
荒川 香遥

媒介契約の解除トラブルは、契約書の不備や依頼者への説明不足から発生することが多く、仲介業者にとって経済的な損失や企業イメージの低下を招くリスクがあります。このようなリスクを最小限に抑えるためには、日常的に法的なアドバイスを受けられる顧問弁護士の存在が大きな支えとなります。以下では、顧問弁護士を活用する具体的なメリットを説明します。

（1）契約書チェックによるトラブル防止

顧問弁護士は、媒介契約書や重要事項説明書の内容を法的にチェックし、曖昧な条項や不備を修正することができます。

「解除条件」「費用精算の方法」「自動更新の有無」といったトラブルになりやすい部分を事前に整備しておくことで、紛争発生の可能性を大幅に減らすことができます。

仲介業者にとっては、弁護士によるリーガルチェックを経た契約書を利用できるため、取引を進める際の大きな安心材料となります。

（2）顧客対応・交渉への法的サポート

依頼者が契約解除を申し出てきた場合、仲介業者単独では感情的な対立に発展することも少なくありません。

顧問弁護士がいれば、依頼者への説明や交渉に法的根拠を持たせることができ、スムーズかつ客観的な対応が可能になります。

たとえば、「契約書のこの条項に基づき費用精算が必要です」といった説明を弁護士から行うことで、依頼者に納得してもらいやすくなる効果があります。

（3）万が一の紛争対応での迅速な解決

トラブルが交渉で解決せず、調停や裁判に発展した場合でも、顧問弁護士がいれば迅速かつ適切に対応できます。

外部の弁護士を探すところから始めるのではなく、日頃から自社の業務内容を理解している弁護士が対応するため、状況把握も早く、スムーズに方針を立てることができます。

結果として、紛争の長期化やコスト増大を防ぎ、事業への影響を最小限に抑えることができます。

（4）法改正や最新判例への対応

不動産取引に関する法令や判例は、定期的に変化しており、仲介業者が常に最新の情報を把握するのは困難です。

顧問弁護士がいれば、法改正や最新判例の動向を踏まえたアドバイスを受けられるため、契約実務を常にアップデートすることが可能です。

特に、近年は消費者保護の観点から依頼者側に有利な判例が出ることも多いため、仲介業者としては最新の法的リスクを把握しておくことが重要です。

6、まとめ

不動産仲介における媒介契約解除は、手数料や広告費の精算、二重契約、損害賠償請求など、多くのトラブルを引き起こす可能性があります。仲介業者としては、契約書に解除条件や費用負担を明記し、依頼者に丁寧に説明しておくことで、紛争を未然に防ぐことが重要です。

また、トラブルが発生した場合には、契約内容や証拠を確認し、交渉による円満解決を目指しつつ、必要に応じて弁護士の支援を受けることが不可欠です。

ダーウィン法律事務所では、不動産取引に精通した弁護士が契約書チェックからトラブル解決まで一貫してサポートいたします。媒介契約解除のリスクに備えたい仲介業者様は、ぜひ一度ご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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