ダーウィン法律事務所
不動産業界特化サービス

不動産売買では、多くの買主が住宅ローンを利用します。
そのため、売買契約には「ローン特約（融資利用特約）」が設けられることが一般的です。
もっとも、ローン特約を巡るトラブルでは、単に買主と売主の問題にとどまらず、不動産会社の説明不足や管理ミスが原因として責任を問われるケースも少なくありません。
特に、解除期限の管理漏れや、融資申込み状況の確認不足、契約条項の不備などがあると、損害賠償請求へ発展するリスクがあります。
今回は、ローン特約トラブルで不動産会社の責任が問題となるケースや裁判例、実務上の注意点について、不動産会社向けにわかりやすく解説します。

1 ローン特約の解除で不動産会社の責任が問題になりやすいケース

弁護士
荒川 香遥

ローン特約トラブルでは、買主・売主だけでなく、仲介した不動産会社の説明や対応が問題となることがあります。特に、説明不足や期限管理ミスは、損害賠償請求へ発展する原因になりやすいため注意が必要です。

（1）ローン特約の説明不足があったケース

ローン特約は、「融資が受けられなかった場合に契約を解除できる」という重要な条項です。
もっとも、実際には「どのような場合に解除できるのか」「どのような場合は解除できないのか」まで十分理解していない買主・売主も少なくありません。
たとえば、
・買主の自己都合で審査が否決された場合
・必要書類を提出しなかった場合
・虚偽申告があった場合
などでは、ローン特約による解除が認められない可能性があります。
それにもかかわらず、不動産会社が「ローンに落ちたら自動的に解除できる」といった説明をしていた場合、後にトラブル化するおそれがあります。

（2）解除条件や解除期限を十分説明していなかったケース

ローン特約では、「いつまでに」「どのような手続で」解除通知を行う必要があるのかが重要です。
しかし、解除期限を過ぎてしまうと、ローン特約が使えなくなるケースもあります。
特に問題となりやすいのが、
・解除期限の説明が不十分だった
・口頭説明だけで終わっていた
・買主が期限を正確に理解していなかった
といったケースです。
解除期限を徒過した結果、違約金や手付金トラブルに発展すると、不動産会社の説明義務違反が問題となることがあります。

（3）融資申込み状況を適切に確認していなかったケース

不動産会社には、買主の融資申込み状況を一定程度確認しながら取引を進めることが求められます。
たとえば、
・事前審査を通っていないのに契約を急いだ
・本審査の進捗確認をしていなかった
・追加資料の提出状況を把握していなかった
といった場合、後に「そもそも融資実行の可能性が低かったのではないか」が問題になることがあります。
特に、売主側から「不動産会社の確認不足で契約が無駄になった」と主張されるケースもあります。

（4）契約書の特約条項が曖昧だったケース

ローン特約の条項内容が曖昧だと、解除できるかどうかを巡って争いになりやすくなります。
たとえば、
・利用予定金融機関が特定されていない
・融資金額の記載が不十分
・解除条件が抽象的
・複数行への申込みを想定していない
などです。
実務では、契約書の文言解釈が裁判で問題となることも少なくありません。
そのため、不動産会社には、実態に即した具体的な条項設計が求められます。

（5）買主の資金計画を十分確認していなかったケース

買主の返済能力や自己資金状況を十分確認しないまま契約を進めると、ローントラブルにつながる可能性があります。
たとえば、
・自己資金が不足していた
・既存借入が多かった
・転職直後だった
・収入合算前提だった
など、融資審査上のリスク要素が見落とされるケースです。
もちろん、最終的な融資判断は金融機関が行います。
しかし、不動産会社として基本的な資金計画の確認を怠っていた場合には、後に責任を追及される余地があります。

（6）売主への説明や報告が不十分だったケース

ローン審査の状況は、売主にとっても重要な情報です。
それにもかかわらず、
・審査遅延を報告していなかった
・解除可能性を共有していなかった
・買主の状況を適切に伝えていなかった
といった場合には、売主との信頼関係が崩れ、損害賠償トラブルへ発展することがあります。
特に、売主が「他の買主を逃した」と主張するケースでは、不動産会社の情報共有のあり方が問題となりやすいでしょう。

2 ローン特約を巡って不動産会社の責任が争われた裁判例

弁護士
荒川 香遥

ローン特約に関するトラブルでは、不動産会社の説明義務や期限管理、契約書作成時の対応などが問題となることがあります。ここでは、実務上参考になる裁判例をいくつか紹介します。

（1）媒介業者が融資特約の解除通知を売主へ伝達せず損害賠償責任を負った事例｜東京地裁令和3年10月22日判決

東京地裁令和3年10月22日判決では、売主側媒介業者が、買主による融資特約解除の通知を期限内に売主へ伝達しなかったことについて、損害賠償責任を負うと判断されました。
この事案は、買主は金融機関から融資を否認されたため、融資特約に基づく解除通知を行い、買主側媒介業者を通じて売主側媒介業者へ通知データを送付しました。
しかし、売主側媒介業者は、
・売主が解除に納得しないと考えたこと
・別の買主候補への引継ぎを期待していたこと
などから、解除期限までに売主へ通知を伝達しませんでした。
その結果、売主は「解除通知を受けていない」と主張し、買主へ手付金・内金合計900万円を返還しませんでした。
裁判所は、媒介業者について、
・契約履行に密接に関与する立場にあること
・解除通知を受けた以上、遅滞なく売主へ伝達すべき信義則上の義務を負うこと
を認定し、通知を秘匿した行為は不法行為に当たるとして、900万円の損害賠償責任を認めています。

（2）住宅ローン特約の解除期限までに適切な助言を行わなかった媒介業者の責任が認められた事例｜東京地裁平成24年11月7日判決

東京地裁平成24年11月7日判決では、媒介業者が住宅ローン特約に関する適切な助言を行わなかったことについて、債務不履行責任が認められました。
この事案は、買主は4500万円の不動産売買契約を締結し、住宅ローン特約も設けられていました。
しかし、団体信用生命保険への加入が認められず、住宅ローンを借りられなくなったことで、残代金を支払えなくなり、最終的に売主から契約を解除されました。
その後、買主は、
・手付金225万円を失ったこと
・売主へ解決金200万円を支払ったこと
・仲介手数料75万円を支払ったこと
などの損害について、媒介業者へ損害賠償請求を行いました。
裁判所は、媒介業者について、
・住宅ローン利用に必要な手続について専門的知識に基づく助言を行う立場にあること
・ローン特約の解除期限までに、融資可否の判断が示されるよう支援すべき義務があること
を認定しました。
そのうえで、
・融資申込みを早期に行うよう助言していなかったこと
・金融機関との折衝状況を適切に説明していなかったこと
などから、買主がローン特約による解除機会を失ったとして、媒介業者の責任を認めています。
この裁判例は、不動産会社には単に契約を仲介するだけでなく、
・融資審査の進捗確認
・ローン特約期限の管理
・必要手続に関する具体的助言
まで求められる場合があることを示しています。

（3）ローン特約条項を契約書に入れなかった媒介業者の責任が認められた事例｜大阪高裁平成12年5月19日判決

大阪高裁平成12年5月19日判決では、媒介業者がローン特約条項を契約書へ明記しなかったことについて、債務不履行責任が認められました。
この事案は、買主は住宅ローンを利用して不動産を購入する予定でしたが、金融機関から融資を受けられなくなりました。
しかし、売買契約書にはローン特約条項が記載されていなかったため、契約を白紙解除できず、最終的に手付金などを失う結果となりました。
裁判所は、
・買主の資金計画上、ローン利用が前提であったこと
・媒介業者もその事情を十分認識していたこと
・ローンが通らなければ契約解除できる前提で取引が進められていたこと
などを重視しました。
そのうえで、媒介業者には、
・契約書を確認すること
・ローン特約条項を明記するよう売主側へ求めること
・買主が不測の損害を負わないよう措置すること
といった注意義務があったにもかかわらず、これを怠ったとして責任を認めています。
この裁判例は、不動産会社が「売主作成の契約書だから問題ない」と考えるのではなく、買主の資金計画や契約内容を踏まえ、必要な特約条項が入っているかまで確認すべきことを示した重要な事例です。

3 不動産会社がローン特約トラブルを防ぐための実務ポイント

弁護士
荒川 香遥

ローン特約トラブルは、契約前の確認や日常的な管理体制によって予防できるケースも少なくありません。特に、説明内容の記録化や期限管理の徹底は、不動産会社自身を守るうえでも重要です。

（1）契約前に資金計画と事前審査を確認する

契約前に買主の資金計画を十分確認するようにしましょう。
特に、
・自己資金額
・年収や借入状況
・事前審査の結果
・団体信用生命保険の加入可能性
などは、契約前に確認しておく必要があります。
これらの確認を怠り、融資が否決されると、売主側から売却の機会を逃したとして、責任を追及されるリスクが生じます。
そのため、契約を優先するのではなく、融資実現可能性を踏まえて確認することが重要です。

（2）ローン特約条項を具体的に記載する

ローン特約条項が曖昧だと、後に「解除できる・できない」の争いへ発展しやすくなります。
そのため、
・対象金融機関
・融資金額
・解除期限
・解除通知方法
・追加申込み義務の有無
などを、契約書へ具体的に記載することが重要です。
売主作成の契約書をそのまま使用する場合でも、不足する特約がないかを確認する必要があります。

（3）解除期限を社内で管理する

ローン特約では、解除期限を過ぎると解除権を失ってしまいます。
そのため、
・社内カレンダー管理
・担当者だけに任せないダブルチェック
・期限前のアラート設定
など、期限管理体制を整えることが重要です。
実際に、解除通知を売主へ伝達しなかったことで媒介業者へ損害賠償責任が認められた裁判例もありますので注意が必要です。

（4）トラブル発生時は早期に弁護士へ相談する

ローン特約トラブルは、契約解除や違約金、損害賠償問題へ発展することがあります。
特に、
・解除通知の有効性
・媒介業者の説明義務
・契約書の解釈
・売主・買主との交渉
などは、法的判断が必要になるケースも少なくありません。
問題が大きくなる前に、不動産トラブルに詳しい弁護士へ相談し、対応方針を整理するようにしましょう。

4 まとめ

ローン特約を巡るトラブルでは、不動産会社の説明不足や解除期限の管理ミス、契約書の不備などが原因となり、損害賠償責任を問われるケースがあります。
特に近年は、裁判所も「宅建業者としてどこまで適切な対応をしていたか」を重視する傾向にあります。
そのため、不動産会社としては、契約前の資金計画確認、ローン特約条項の具体化、解除期限管理、説明内容の記録化などを徹底することが重要です。
ローン特約トラブルは、契約解除や高額な損害賠償問題へ発展することも少なくありません。
ダーウィン法律事務所では、不動産会社からのご相談に対応しており、ローン特約トラブルへの対応、契約書チェック、訴訟対応などについてサポートしております。トラブルが発生した場合はもちろん、予防的な法務体制の整備についても対応可能ですので、お早めにご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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