不動産売買契約では、「住宅ローンの審査に落ちたら契約を解除できる」と理解されていることが少なくありません。
しかし、実際の裁判では、買主側に問題があった場合には、ローン特約（融資利用特約）による解除が認められないケースもあります。
特に問題となりやすいのが、「買主の帰責事由」です。
たとえば、必要書類を提出しなかった、他の借入を隠していた、転職によって審査条件を悪化させたといった事情がある場合には、「買主自身に原因がある」と判断される可能性があります。
ローン特約の解除が否定されると、手付金を失うだけでなく、違約金や損害賠償が問題になることもあるため、不動産会社としても慎重な対応が必要です。
今回は、ローン特約における「買主の帰責事由」の考え方や実際に解除が否定・肯定された裁判例、不動産会社が注意すべき実務ポイントを解説します。
Table of Contents
1 ローン特約で重要になる「買主の帰責事由」とは
弁護士
荒川 香遥
ローン特約は、買主を保護するための条項ですが、どのような場合でも解除を認める制度ではありません。まずは、ローン特約の基本と、買主の帰責事由が問題になる理由を整理します。
（1）ローン特約（融資利用特約）の基本
ローン特約とは、不動産売買契約において、買主が予定していた住宅ローンなどの融資を受けられなかった場合に、売買契約を白紙解除できるとする特約です。
不動産の購入では、買主が自己資金だけで代金全額を用意するケースは多くありません。多くの場合、金融機関から住宅ローンの融資を受けることを前提に売買契約を締結します。
しかし、売買契約を結んだ後に、金融機関の本審査で否決されることがあります。この場合でも契約を必ず履行しなければならないとすると、買主は代金を支払えないにもかかわらず、契約上の責任を負うことになってしまいます。
そこで、実務上は、一定の期限までに融資承認が得られなかった場合には、買主が契約を解除できる旨のローン特約を設けることが一般的です。ローン特約によって解除が認められれば、通常、売買契約は白紙に戻り、売主が受領していた手付金も買主へ返還されます。
（2）なぜ帰責事由が問題になるのか
ローン特約で解除できるかどうかを判断する際に重要となるのが、「買主の帰責事由」です。
帰責事由とは、簡単にいえば、ローン審査に通らなかった原因について、買主側に責められるべき事情があるかどうかを意味します。
たとえば、買主が金融機関から求められた必要書類を提出しなかった、他の借入を隠していた、契約後に新たな借入を増やしたなどの事情がある場合、ローン否決の原因が買主側にあると判断される可能性があります。
このような場合にまでローン特約による解除を認めてしまうと、買主は自分の不注意や不誠実な対応によって融資を受けられなくなったにもかかわらず、一方的に契約から離脱できることになります。売主としては、買主の都合で契約を失い、販売機会を逃すなどの不利益を受けることになるため、ローン特約による解除は制限されます。
不動産会社としても、ローン特約があるからといって安易に解除を認めるのではなく、買主に帰責事由がないかを確認することが重要です。
2 ローン特約で買主の帰責事由が問題になりやすいケース
弁護士
荒川 香遥
ローン特約では、「審査に落ちた」という結果だけでなく、その原因がどこにあるのかが重視されます。ここでは、実務上、買主の帰責事由が問題になりやすい代表的なケースを紹介します。
（1）必要書類を提出しなかったケース
住宅ローンの審査では、源泉徴収票、確定申告書、本人確認資料、住民票など、さまざまな書類の提出を求められます。
しかし、買主が必要書類を提出しなかったり、提出期限を守らなかったりした結果、金融機関が審査を進められず否決となるケースがあります。
このような場合、ローン否決の原因は買主側の対応不足にあると判断されやすく、ローン特約による解除が否定される可能性が高くなります。
（2）他の借入や信用情報を隠していたケース
自動車ローン、カードローン、消費者金融からの借入などを金融機関へ正しく申告していなかったケースも、帰責事由が問題になりやすい典型例です。
住宅ローン審査では、申込者の返済能力や信用情報が重視されます。既存借入を隠したり、虚偽の申告をすることが、後から信用情報照会によって発覚することがあります。
このようなケースでは、「買主が正確な情報を提供していれば審査結果が変わっていた可能性がある」と判断されることもあり、ローン特約解除が否定されるリスクがあります。
（3）転職・退職で審査条件を悪化させたケース
不動産売買契約後に転職や退職を行い、その結果、ローン審査が否決されるケースもあります。
住宅ローン審査では、勤務先、勤続年数、年収、雇用形態などが重要な審査要素になります。そのため、契約時には問題がなかったとしても、契約後に転職して勤続年数が短くなった場合や退職によって収入が不安定になった場合には、金融機関が融資を見送ることがあります。
もちろん、転職そのものが直ちに帰責事由になるわけではありません。
しかし、買主がローン審査への影響を十分認識しながら転職した場合や売主・仲介会社へ説明せずに属性変更を行っていた場合には、不誠実な対応と評価される可能性があります。
（4）新たな借入やカード利用を増やしたケース
契約後に新たな借入を行ったり、クレジットカードの分割払いやリボ払いを増やしたりしたことがローン審査に影響するケースもあります。
住宅ローンの本審査では、契約後の信用状況も確認されます。そのため、審査期間中にカーローンを組んだり、高額なカード利用を増やしたりすると、返済負担率が悪化し、融資否決につながる可能性が高くなるといえるでしょう。
特に、不動産会社や金融機関から「新たな借入を控えるように」と説明を受けていたにもかかわらず借入を行っていた場合には、買主側の帰責性が強く認定されやすくなります。
（5）十分なローン申込みをしていなかったケース
一つの金融機関で審査に落ちただけで、他行への申込みを十分に行わなかったケースも問題になることがあります。
契約内容や特約条項によっては、「一定の努力を尽くして融資を受けようとしたか」が問われます。そのため、他の金融機関で融資を受けられる可能性があるにもかかわらず、十分な申込みをしないまま解除を主張すると、「買主側の努力不足」と評価されてしまいます。
もっとも、裁判例では、「他行への申込み義務までは認められない」と判断されたケースもあり、契約条項や具体的事情によって結論は異なります。
（6）故意に審査を通らないようにしたケース
極端なケースでは、買主が意図的にローン審査を否決させようとしたとして、ローン特約解除が否定されることがあります。
たとえば、必要書類をあえて提出しない、金融機関への回答を拒否する、虚偽説明を行うなど、通常の審査対応を意図的に妨げていた場合です。
このようなケースでは、「本当に融資を受ける意思があったのか」が問題となり、裁判所から不誠実な対応と評価されやすくなります。
3 買主の帰責事由が認定されてローン特約解除が否定された裁判例
弁護士
荒川 香遥
ローン特約では、「審査に落ちた」という結果だけではなく、買主がどのような行動を取っていたかが重視されます。ここでは、実際に買主側の帰責事由が認定され、ローン特約解除が否定された裁判例を紹介します。
（1）連帯保証人を用意できずローン特約解除が否定された事例｜東京地裁令和3年8月10日判決
東京地裁令和3年8月10日判決では、買主側の事情によって融資条件を満たせなくなったケースが問題となりました。
この事案は、買主は不動産売買契約を締結し、ローン特約も設定されていました。もっとも、金融機関の事前審査では、「連帯保証人を付けること」が融資条件となっていました。
しかし、契約締結後、買主は予定していた連帯保証人を確保できなくなり、結果として本審査で融資否決となりました。そこで買主は、ローン特約による解除を主張しました。
これに対し、裁判所は、「融資不成立の原因は買主側にある」と判断し、ローン特約解除を認めませんでした。
本判決では、ローン審査の条件を満たせなくなった事情が買主側にある場合には、ローン否決であっても当然には解除できないことが示されています。
（2）金融機関から示された融資条件と異なる申込みを行い解除が否定された事例｜東京地裁平成26年4月18日判決
東京地裁平成26年4月18日判決では、買主が金融機関から事前に示されていた融資条件に沿わない申込みを行ったことが問題となりました。
この事案は、買主らは、売買代金2200万円のアパートを購入する契約を締結し、2000万円の融資を前提とするローン特約を設定していました。
もっとも、金融機関は事前相談の段階で、以下の融資条件を示していました。
・共同担保を提供する場合には2000万円の融資が可能
・共同担保を提供しない場合には、自己資金4割が必要（融資は6割程度）
しかし、買主らは、共同担保を提供しないまま、2000万円の融資申込みを行いました。その結果、金融機関は融資を拒否しました。
買主らは、「ローン審査に落ちた以上、ローン特約で解除できる」と主張し、手付金返還を求めました。
これに対し、裁判所は、ローン特約は「金融機関から事前に示された融資条件に沿った申込みを行うこと」を前提とする制度であると判断しました。
そのうえで、本件では、買主らが融資条件を認識していたにもかかわらず、その条件に沿わない申込みをしていたことを重視し、ローン特約解除を否定しました。
（3）共同買主・連帯保証人の対応が問題となりローン特約解除が否定された事例｜東京地裁平成10年5月28日判決
東京地裁平成10年5月28日判決では、共同買主側の対応によってローン審査が通らなくなったケースが問題となりました。
この事案は、買主Xは、妹Aと共同で不動産を購入する契約を締結し、ローン特約も設定していました。しかし、ローン審査の過程で、共同買主であったAが連帯保証人になることを拒否し、さらに共同買主という立場自体にも難色を示すようになりました。
また、X自身についても、当初申告していなかった高血圧症を後から申告したことにより、団体信用生命保険の審査が否決される結果となりました。
買主側は、融資が否認された以上、ローン特約によって契約を解除できると主張しました。
しかし、裁判所は、ローン特約は「買主の責めに帰さない事情」で融資が受けられなかった場合に認められる制度であると指摘しました。
そのうえで、
・共同買主が連帯保証を拒否したこと
・買主側の事情によって団信審査が否決されたこと
などを重視し、融資不成立には買主側の帰責事由があるとして、ローン特約解除を認めませんでした。
4 買主の帰責事由が否定されてローン特約解除が認められた裁判例
弁護士
荒川 香遥
ローン審査に落ちた原因が買主側にあるとはいえない場合には、ローン特約による解除が認められます。ここでは、裁判所が「買主に重大な落ち度はない」と判断した裁判例を紹介します。
（1）融資特約期限内に解除通知を行った買主のローン特約解除が認められた事例｜東京地裁平成24年4月27日判決
東京地裁平成24年4月27日判決では、売主側が「融資不成立には買主側に原因がある」と主張したものの、裁判所は買主の帰責事由を否定し、ローン特約解除を認めました。
この事案は、買主らは約7950万円の不動産購入契約を締結し、金融機関からの融資を利用する予定でした。しかし、予定していた融資承認を得ることができず、買主側は融資特約に基づく解除を主張しました。
これに対し、売主業者側は、
・買主側の対応に問題があった
・融資特約の解除条件は満たされていない
などと主張し、逆に違約金請求まで行いました。
しかし、裁判所は、買主らが金融機関への融資申込みを行い、必要な対応も進めていたこと認定しました。
そのうえで、融資不成立について買主側に帰責事由があるとは認められないとして、融資特約による解除を有効と判断しました。
（2）買主に重大な落ち度はないとしてローン特約解除が認められた事例｜東京地裁令和3年1月6日判決
買主らは4800万円の土地売買契約を締結し、金融機関から6600万円の融資を受ける予定でした。契約にはローン特約が設けられており、期限は平成29年11月17日とされていました。
しかし、当初予定していた金融機関から十分な融資承認を得られず、買主らは他の金融機関による融資も検討していました。その後、買主・売主・仲介会社の間では、「現在買主の都合によって融資金融機関を選択中である」と記載された確認書面も作成されていました。
これに対し、売主側は、
【図解作成用】不動産.pptx
・ローン特約期限までに解除通知がされていない
・買主側の申込内容に虚偽があった
・他行の融資条件を受け入れなかった
などを理由に、ローン特約解除は無効であると主張し、違約金請求まで行いました。
しかし、裁判所は、
・確認書面の内容
・仲介業者や当事者間のやり取り
・融資継続協議の状況
などを詳細に検討したうえで、ローン特約の期限延長合意が成立していたと認定しました。
さらに、金融機関から十分な融資を受けられなかった理由についても、
・金融機関側の査定や条件面による影響が大きかったこと
・他行の融資条件を受け入れなかったことだけで直ちに買主の帰責事由とはいえないこと
を重視し、「買主側に重大な帰責事由があるとは認められない」と判断しました。
その結果、買主らによるローン特約解除を有効と認め、売主に対して手付金返還を命じる一方、売主側の違約金請求は否定しています。
5 不動産会社が注意すべき実務ポイント
弁護士
荒川 香遥
ローン特約を巡るトラブルでは、「融資が通らなかった」という結果だけではなく、契約締結前後の説明内容や、ローン審査への対応状況が重要な争点になります。不動産会社としても、後日の紛争を防ぐために、以下のような対応を徹底することが重要です。
（1）事前審査・資金計画を十分確認する
ローン特約トラブルを防ぐためには、契約前の段階で、買主の資金計画や融資可能性を十分確認しておくことが重要です。
特に、収入状況、既存借入、自己資金、勤続年数などは、融資審査へ大きく影響します。投資用不動産では、共同担保や収益計画が問題になるケースも少なくありません。
事前審査の内容や金融機関から提示された条件を曖昧なままにすると、「その条件を買主が認識していたのか」が後の紛争で争われやすくなりますので注意が必要です。
そのため、金融機関から示された条件は、可能な限り書面やメールで残しておくことが望ましいでしょう。
（2）ローン申込み状況を継続的に確認する
契約締結後は、「ローン申込みをしたら終わり」ではありません。
必要書類が提出されているか、金融機関から追加対応を求められていないか、審査がどこまで進んでいるかなどを、継続的に確認することが重要です。
特に、ローン特約期限が近づいているにもかかわらず審査状況が不透明な場合には、期限延長の必要性を早めに検討するべきです。
実際の裁判でも、期限延長の合意があったかどうかが争点になるケースがあります。口頭だけで済ませず、覚書やメールなどで明確に残しておくことが重要です。
（3）買主の属性変化を把握する
契約後の転職、退職、新規借入などは、ローン審査へ大きな影響を与える可能性があります。
しかし、買主自身が「少しの変更だから問題ない」と考え、不動産会社へ報告していないケースも少なくありません。
特に、住宅ローンでは、契約締結時と融資実行時で属性が変化すると、事前審査が通っていても本審査で否決されることがあります。
そのため、不動産会社としては、契約後も買主へ継続的に確認を行い、「転職・借入・カード利用増加などがある場合は必ず報告してください」と事前に説明しておくようにしましょう。
（4）ローン特約条項を具体的に定める
ローン特約条項が曖昧だと、後に「どこまで買主が努力すべきだったのか」「他行申込み義務があったのか」といった争いにつながります。
そのため、
・申込先金融機関
・融資金額
・融資承認期限
・解除期限
・融資条件
・他行申込みの扱い
などを、できる限り具体的に定めておくことが重要です。
また、投資用不動産では、共同担保や収益条件など、通常の住宅ローンとは異なる条件が付されることもあるため注意しましょう。
6 まとめ
ローン特約では、「ローン審査に落ちた」という結果だけで当然に解除できるわけではありません。裁判では、買主が金融機関へ誠実に融資申込みを行っていたか、融資不成立の原因が買主側にあったのではないかという点が重視されています。
特に、不動産会社にとっては、ローン特約条項の内容、期限管理、融資条件の説明、やり取りの記録などが、後の紛争で重要な意味を持ちます。対応を誤ると、違約金や損害賠償請求へ発展するリスクもありますので注意が必要です。
ダーウィン法律事務所では、不動産会社・仲介会社からのローン特約トラブルに関するご相談にも対応しております。契約書チェック、トラブル対応、訴訟対応まで幅広くサポートしておりますので、お困りの際はお気軽にご相談ください。
この記事を監修した弁護士
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