ダーウィン法律事務所
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相続や離婚、共同購入などをきっかけに不動産を共有名義にしたものの、「自分は住みたいのに住めない」「他の共有者が勝手に住んでいる」といったトラブルに悩まされるケースは少なくありません。共有不動産は、単独所有とは異なり、共有者それぞれに権利があるため、自由に使えると思っていた不動産に実際は住めない状況が生じることがあります。

では、共有不動産に誰かが無断で住むことは法的に許されるのでしょうか。また、他の共有者が住んでいて自分が使えない場合、泣き寝入りするしかないのでしょうか。実は、共有不動産に住めない場合でも使用料（賃料相当額）の請求や共有状態を解消するなど、取れる法的手段はいくつか存在します。

今回は、共有不動産に無断で居住することの可否や住めない場合の具体的な解決策についてわかりやすく解説します。

1　共有不動産なのに「住めない」とはどういう状況？

弁護士
荒川 香遥

共有不動産は、各共有者に共有持分という権利が与えられていますが、単独所有の不動産とは異なり、「権利者なのに住めない」という状況が生じることがあります。まずは、どのような状況で住めなくなるのかをみていきましょう。

共有不動産とは、1つの不動産を複数人で共同所有している状態をいいます。相続や離婚、親族間での共同購入などをきっかけに共有名義となるケースが一般的です。

共有不動産では、各共有者が「持分割合」に応じた権利を有していますが、単独所有とは異なり、自由に使用・処分できない点に注意が必要です。そのため、名義上は所有者であっても「実際には住めない」という状況が生じることがあります。

たとえば、次のようなケースが代表例です。

このように、法的には権利を持っていても、現実的には居住できない状態が「共有不動産に住めない」といわれる状況です。

共有不動産は、人間関係や感情的対立が絡みやすく、問題が長期化しやすいといった特徴があります。

2　共有不動産に勝手に住むことはできるのか？

弁護士
荒川 香遥

共有不動産に住めない場合、「自分も共有者なのだから、勝手に住んでも問題ないのでは」と考える方も少なくありません。しかし、共有不動産の使用には一定のルールがあり、状況によって判断が異なります。

（1）誰も住んでいないなら勝手に住むことも可能

共有不動産に誰も住んでおらず、排他的に使用している共有者がいない場合には、原則として共有者の一人が居住すること自体は可能とされています。これは、共有者には不動産を使用する権利があるためです。

もっとも、この場合でも注意点があります。自分一人で居住を開始すると、事実上その共有者だけが不動産を使用する形になるため、他の共有者との関係性によっては後にトラブルへ発展する可能性があります。

（2）無断居住はトラブルの原因になるため同意を得るのが望ましい

たとえ誰も住んでいない共有不動産であっても、他の共有者に無断で居住を始めることは、トラブルの原因になりやすい行為です。

無断居住をきっかけに、

• ・使用料（賃料相当額）を請求される
• ・不公平な使用だとして紛争になる
• ・共有物分割請求を起こされる

といった問題が生じることもあります。

そのため、実務上は事前に共有者全員の同意を得たうえで居住する、または使用条件（使用料の有無など）を明確にしておくことが望ましいといえます。

共有不動産では「使えるかどうか」だけでなく、「どのように使うか」が重要なポイントになります。

3　他の共有者が住んでいて自分が住めない場合はどうする？

弁護士
荒川 香遥

共有不動産で特に多いのが、他の共有者がすでに居住しており、自分は住めないというケースです。この場合、「自分も所有者なのだから出て行ってもらえないのか」「何か請求できるのではないか」と疑問を持つ方も多いでしょう。以下では、他の共有者が居住している場合に取れる対応について説明します。

（1）他の共有者を追い出して住むことはできない

共有不動産において、他の共有者が居住しているからといって、一方的に追い出すことはできません。自分も共有者であっても、相手も同様に共有者としての使用権を持っているためです。

共有者間には上下関係や優先順位はなく、「自分のほうが持分が多い」「相続で取得したから強い」といった理由だけで排除することは認められていません。裁判所に訴えたとしても、正当な理由がなければ居住している共有者を強制的に退去させることは困難です。

そのため、「住めないから出て行ってほしい」という主張は、基本的には認められませんのでそれ以外の対応を検討する必要があります。

（2）自分が住めない代わりに使用料（賃料相当額）を請求できる

他の共有者が共有不動産を単独で使用している場合には、自分が住めない代わりに、使用料（賃料相当額）を請求できる可能性があります。

これは、共有者の一人が不動産を独占的に使用し、他の共有者がその利益を受けられない状態は不公平であると考えられているためです。実務上は、近隣の賃料相場などを参考に「賃料相当額」を算定し、自分の持分割合に応じた金額を請求することになります。

ただし、使用料請求は、必ず認められるわけではありません。

たとえば、

• ・無償で使用する合意があった場合
• ・共有者全員が黙認していた事情がある場合

など、個別事情によっては請求が制限されることもあります。

また、使用料の請求は感情的な対立を激化させやすいため、将来的な共有状態の解消も見据えた対応が重要です。

話し合いが難しい場合には、早い段階で弁護士に相談することで、不要な紛争を避けられる可能性があります。

4　共有不動産に住めないときの主な解決方法

弁護士
荒川 香遥

共有不動産に住めない状態が続くと、精神的な負担だけでなく、固定資産税や維持費だけを負担しているケースも少なくありません。このような状況を放置すると、共有者間の関係がさらに悪化するおそれがあります。以下では、共有不動産に住めないときに検討すべき主な解決方法を紹介します。

（1）共有者間で話し合う（任意交渉）

まず検討すべきなのは、共有者同士での話し合い（任意交渉）です。

話し合いによって、

• ・誰が住むのか
• ・使用料を支払うのか
• ・将来的に売却や分割をするのか

といった点を整理できれば、裁判などに発展させずに解決できる可能性があります。

もっとも、共有不動産は、相続や離婚が原因となっていることも多く、感情的な対立があると冷静な話し合いが難しくなりがちです。その場合、当事者だけでの交渉には限界があります。

（2）使用料請求という選択肢

他の共有者が不動産を単独で使用している場合には、使用料（賃料相当額）を請求するという方法があります。使用料を請求することで、住めない不公平感を金銭的に調整できる点がメリットです。

ただし、使用料請求は共有者との関係を悪化させることもあるため、将来的な共有解消を視野に入れて検討する必要があります。

（3）共有持分を売却する方法

共有不動産に住めない場合、自分の共有持分だけを売却するという選択肢もあります。共有持分は、他の共有者の同意がなくても売却することが可能です。

ただし、共有持分は単独で自由に使えない性質上、一般の不動産よりも買い手が限られ、市場価格より安くなる傾向があります。専門の買取業者や投資家向けの取引となるケースが多い点には注意が必要です。

それでも、共有関係から早期に離脱できるという点では、有効な解決策となることもあります。

（4）共有状態を解消する方法

根本的な解決を目指すのであれば、共有状態そのものを解消することも検討すべきです。

具体的には、共有物分割請求を行い、

• ・不動産を売却して代金を分ける
• ・一方が取得し、他方に代償金を支払う

といった方法で共有関係を解消します。

共有物分割は、話し合いで合意できなければ裁判所での調停や訴訟手続きに進むことになります。時間や費用がかかる可能性はありますが、いつまでも住めない状態を解消できる最終的な選択肢です。

5　共有不動産トラブルは弁護士に相談すべき理由

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の問題は、法律関係が複雑なうえ、当事者同士の感情的対立が絡みやすく、自力での解決が難しいケースが少なくありません。「住めない」「話し合いに応じてもらえない」と悩んでいる場合、早めに弁護士へ相談することが重要です。

（1）当事者同士では解決が難しい理由

共有不動産トラブルは、親族や元配偶者など近しい関係者同士で発生することが多く、冷静な話し合いができない状況に陥りがちです。

また、「自分も所有者なのだから正しいはずだ」という認識のズレがあると、主張が平行線をたどり、話し合いが長期化します。法律上認められる権利と、感情的な納得感は必ずしも一致しないため、当事者同士だけで解決を目指すのは難しいのが実情です。

（2）法的根拠に基づく交渉・請求が可能

弁護士に依頼すれば、民法などの法的根拠に基づいた交渉や請求が可能になります。たとえば、

• ・使用料（賃料相当額）を請求できるか
• ・どの時点から、いくら請求できるのか
• ・共有物分割請求が適切かどうか

といった点を、客観的に整理したうえで対応できます。

法的根拠を示した書面で請求を行うことで、相手方が態度を改め、話し合いに応じるケースも少なくありません。

感情論ではなく、法的に通る主張を行える点が弁護士に依頼する大きなメリットです。

（3）調停・訴訟を見据えた対応ができる

話し合いで解決できない場合には、調停や訴訟といった法的手続きを検討する必要があります。弁護士に相談していれば、初期段階から将来の調停・訴訟を見据えた戦略的な対応が可能です。

証拠の整理や主張の組み立てを誤ると、後になって不利になるおそれもあります。早い段階で弁護士が関与することで、無駄な紛争を避けつつ、最適な解決方法を選択しやすくなります。

共有不動産に住めない状態が続いている場合は、一人で抱え込まず、専門家に相談することが解決への近道といえるでしょう。

6　まとめ

共有不動産に住めない状態が続くと、「自分も所有者なのに使えない」という不公平感から、トラブルに発展する可能性があります。無断居住の可否や使用料請求、共有持分の売却、共有物分割など、法的には複数の解決手段がありますが、状況によって適切な対応は異なります。誤った判断をすると、かえって紛争が長期化するおそれもありますので、早めに専門家へ相談することが重要です。

ダーウィン法律事務所では、共有不動産に関する豊富な実務経験をもとに、交渉から調停・訴訟まで一貫したサポートを行っています。住めない共有不動産でお困りの方は、ぜひ一度ご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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