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共有名義となっている不動産について、「他の共有者から突然分割を求められたらどうしよう」「共有不動産の分割を禁止することはできないのか」と不安を感じている方は少なくありません。共有不動産は、民法上、各共有者がいつでも分割請求できるのが原則とされており、共有者の一人が分割を求めれば、裁判による分割に発展することもあります。その結果、不動産が売却されてしまったり、望まない形で持分を失ってしまうケースも少なくありません。

もっとも、共有不動産の分割は常に自由にできるわけではなく、共有者間の合意や遺言・相続の内容によっては、一定期間、分割を禁止または制限することが認められています。ただし、分割禁止には「期間の上限」や「更新手続きの要否」、「第三者に対抗するための登記」など、専門的な法的ルールが存在します。これらを正しく理解せずに合意をしてしまうと、分割禁止が無効と判断されたり、思わぬトラブルに発展するおそれがあります。

今回は、共有不動産の分割が禁止される具体的なケース、分割禁止の合意をする際の注意点、さらに分割を望まない共有者が現実的に取れる対処法などをわかりやすく解説します。

1　共有不動産の分割は原則自由

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の分割に関して、法律上どのようなルールが定められているのでしょうか。まずは、共有不動産の分割についての基本的なルールを確認しておきましょう。

共有不動産については、民法上、各共有者がいつでも分割を請求できるのが原則です。これは、共有状態が長期化すると利用や管理をめぐる紛争が生じやすいため、共有関係を解消する自由を各共有者に保障する趣旨によるものです。

そのため、共有者の一人が分割を希望すれば、他の共有者が反対していても、協議や調停、最終的には裁判による分割が認められる可能性があります。分割方法も、現物分割だけでなく、競売による換価分割が選択されることがあり、結果として不動産が売却されてしまうケースも少なくありません。

このように、共有不動産は、「分割しないで維持したい」と考えていても、原則として分割請求を拒むことができない点に注意が必要です。

2　共有不動産の分割が「禁止」されるケースとは

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の分割は、原則として自由ですが、無条件に認められるわけではありません。一定の事情がある場合には、法律上、分割請求が制限・禁止されることがあります。以下では、共有不動産の分割が禁止される代表的な3つのケースを紹介します。

（1）共有者間で分割禁止の合意があるケース

共有者全員の合意があれば、一定期間、共有不動産の分割を禁止することができます。これは、民法が明文で認めている制度であり、将来的な売却予定がある場合や共有不動産を事業用・居住用として維持したい場合などに利用されます。

もっとも、分割禁止の合意は無制限に認められるわけではなく、期間の上限や更新の要否といった制限があります。また、共有者の一部だけで合意しても効力は生じないため、全員の同意が不可欠です。

これらの点を押さえていないと、分割禁止の主張が認められない可能性がありますので注意が必要です。

（2）遺言や相続により分割が制限されているケース

被相続人が遺言により、「相続した不動産について一定期間分割しない」と指定している場合には、共有不動産の分割が制限されます。また、相続人全員による遺産分割協議で、分割を行わず共有状態を維持する旨を合意した場合も、分割請求は制限されます。

これは、相続直後の混乱を防ぎ、不動産の利用関係を安定させる目的で認められているものです。ただし、この場合も分割制限が永久に続くわけではなく、内容や期間によっては後に分割請求が可能となる点に注意が必要です。

（3）分割が権利の濫用となるケース

形式上は分割請求が可能であっても、その目的や態様が著しく不当な場合には、裁判において「権利の濫用」と判断され、分割請求が認められないことがあります。

3　共有不動産の分割を禁止する合意をする際の注意点

弁護士
荒川 香遥

共有不動産について分割を禁止したい場合、共有者間で合意をすれば足りると考えがちですが、民法上はいくつか重要な制限や要件が設けられています。これらを正しく理解しておかないと、分割禁止の合意が無効となったり、第三者に対抗できなかったりするおそれがあります。

（1）共有不動産の分割を禁止できる期間の上限は5年

民法では、共有者は合意により共有物の分割を禁止することができるものの、その期間は5年を超えることができないと定められています。これは、共有状態が過度に長期化し、権利関係が固定化されることを防ぐ趣旨によるものです。

そのため、「将来にわたって一切分割しない」といった無期限の分割禁止特約は無効となる点に注意が必要です。

（2）5年を超えて分割を禁止したいなら更新手続きが必要

共有不動産の分割を5年を超えて禁止したい場合には、分割禁止期間が満了する前に、改めて共有者全員で合意を更新する必要があります。更新は、何度でも行うことが可能ですが、その都度、全員の意思確認が必要となります。

更新手続きを怠ると、期間満了後は再び各共有者が自由に分割請求できる状態に戻るため、継続的に共有状態を維持したい場合には注意が必要です。

（3）分割禁止特約は共有者全員の同意が必要

分割禁止の合意は、共有者全員の同意がなければ成立しません。一部の共有者だけで合意をしても、同意していない共有者に対して分割禁止を主張することはできません。

また、途中で共有持分が相続や譲渡により移転した場合には、新たな共有者が分割禁止特約の当事者となっているかどうかも問題となるため、事前に権利関係を整理しておくことが重要です。

（4）第三者に対抗するには登記をしなければならない

分割禁止の合意は、共有者間では有効であっても、第三者に対抗するためには登記が必要です。登記をしていない場合、共有持分を取得した第三者から分割請求を受けるおそれがあります。

そのため、分割禁止の効力を確実なものとしたい場合には、合意内容を明確にしたうえで、分割禁止特約の登記を行うことが重要です。

4　共有不動産の分割を望まない共有者が取れる具体的な対処法

弁護士
荒川 香遥

共有不動産について、他の共有者から分割を求められた場合でも、直ちに分割に応じなければならないとは限りません。状況に応じて、分割を回避または円満に解決するための選択肢があります。

（1）分割禁止の合意を主張する

共有者間で分割禁止の合意が存在する場合には、その合意を根拠として分割請求を拒むことができます。

共有者から共有物分割請求をされたときは、合意書が作成されているか、分割禁止期間が有効に存続しているか、更新手続きが適切に行われているかを確認することが重要です。

また、第三者が関与している場合には、分割禁止特約の登記がされているかどうかも、あわせて確認する必要があります。

（2）持分買取・持分売却による解決

共有関係そのものを解消する方法として、一方が他方の持分を買い取る、または自身の持分を売却するという選択肢があります。共有者同士での買取・売却がまとまれば、分割や訴訟を回避できる点がメリットです。

もっとも、持分の評価額や条件をめぐって対立が生じることも多いため、専門家を介して協議を進めることが望ましいでしょう。

（3）使用方法や管理ルールの明確化

書面でルールを定めておくことで、将来的なトラブルを防止し、共有関係を安定的に維持することが可能となります。

5　まとめ

共有不動産の分割は原則として自由に請求できますが、共有者間の合意や相続・遺言の内容などによって、一定期間、分割を禁止・制限することが可能です。ただし、分割禁止には5年という期間制限があるほか、更新手続きの要否、共有者全員の同意、第三者に対抗するための登記など、押さえておくべき法的ポイントが多く存在します。対応を誤ると、分割禁止が無効となり、望まない形で不動産を失うリスクもあります。

共有不動産をめぐる問題は、感情的な対立や将来的な紛争に発展しやすく、早期に専門家へ相談することが重要です。ダーウィン法律事務所では、共有不動産の分割トラブルや分割禁止の合意書作成、持分売却・買取交渉まで、状況に応じた実務的なサポートを行っています。共有不動産の分割を避けたい、または有利に解決したいとお考えの方は、ぜひ一度ご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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