ダーウィン法律事務所
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共有不動産を売却したいと考えているものの、他の共有者から反対されて話が進まず、悩んでいませんか。

相続や離婚、共同購入などをきっかけに不動産を共有することは珍しくありませんが、「いざ売ろう」とした段階で意見が対立し、深刻なトラブルに発展するケースは少なくありません。

共有不動産は、原則として共有者全員の同意がなければ不動産全体を売却できません。そのため、たった一人でも反対する共有者がいると、売却が事実上ストップしてしまうことがあります。さらに、反対の理由が感情的な対立や人間関係の悪化である場合、話し合いそのものが困難になることも多いでしょう。

しかし、「反対されているから何もできない」というわけではありません。

共有持分のみを売却する方法や、他の共有者に買い取ってもらう方法、さらには裁判所を通じた共有物分割請求といった法的手段など、状況に応じた解決策が用意されています。

今回は、共有不動産が単独で売却できない理由、反対される典型的な原因、話し合いで解決できない場合の具体的な対処法などをわかりやすく解説します。

1　共有不動産は原則として単独では売却できない

弁護士
荒川 香遥

共有不動産は、全体を売却する場合には、共有者全員の合意が必要です。まずは、共有不動産の売却に関する基本的なルールを確認していきましょう。

共有不動産とは、1つの不動産を複数人がそれぞれ持分割合に応じて所有している状態をいいます。

相続によって兄弟姉妹で共有するケースや、夫婦・親族間で共同購入したケースなどが代表的です。

このような共有不動産について、不動産全体を売却するためには、共有者全員の同意が必要とされています。これは、不動産の売却が「共有物の変更行為」にあたり、民法上、共有者の一部だけで決めることが認められていないためです。

そのため、たとえ自分が過半数以上の持分を持っていたとしても、他の共有者が1人でも反対すれば、不動産全体を単独で売却することはできません。

共有不動産の売却をめぐるトラブルの多くは、「単独では売却できない」という基本ルールを正しく理解していないことから生じています。まずは、共有不動産に関する法的な原則を押さえたうえで、現実的な解決策を検討することが重要です。

2　共有不動産の売却を反対される主な理由

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の売却がスムーズに進まない背景には、単なる金銭問題だけでなく、感情や生活事情が深く関係していることが多くあります。以下では、共有者から売却を反対される際によく見られる代表的な理由を説明します。

（1）感情的対立・人間関係の悪化

共有不動産の売却トラブルで最も多いのが、感情的な対立による反対です。

相続の場合、「遺産分割でもめた」「親の介護をめぐって不満が残っている」といった過去の経緯から、冷静な話し合いができなくなっているケースが少なくありません。

このような場合、売却条件の良し悪しとは関係なく、「相手の言うことには同意したくない」という感情が先行し、話し合い自体を拒否されてしまうこともあります。

当事者同士での解決が難しく、第三者の介入が必要になる典型的なケースです。

（2）利用したい・住み続けたいという主張

共有者の一人が、その不動産に実際に住んでいる、または今後住み続けたいと考えている場合、売却に強く反対される傾向があります。

特に、相続した実家に居住しているケースでは、「住む場所を失う」「生活が成り立たなくなる」といった不安から、売却に応じてもらえないことが多いです。

このような場合、単に「売りたい」という理由だけでは合意を得るのは難しく、代替案や補償の検討が必要になることもあります。

（3）売却価格やタイミングへの不満

売却そのものには反対していなくても、「価格が安すぎる」「今は売る時期ではない」といった理由で同意しないケースもあります。

不動産価格は、市場動向に左右されるため、共有者間で見解が分かれやすいポイントです。

また、「将来的に値上がりするはずだ」「賃貸に出した方が得ではないか」と考え、売却に消極的になる共有者もいます。この場合、客観的な査定資料や専門家の意見を示すことで、話し合いが進む可能性があります。

（4）連絡が取れない・所在がわからない

共有者と連絡が取れない、または所在が不明であるために売却が進まないケースもあります。

相続後に疎遠になってしまった親族や海外に居住している共有者がいる場合などが典型例です。

このような状況では、単なる話し合いによる解決が難しく、法的手続きを視野に入れる必要が出てくることもあります。「連絡が取れない＝何もできない」と誤解されがちですが、実際には取り得る手段が存在します。

3　共有不動産の売却に反対されたときの解決方法

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の売却を反対された場合でも、状況に応じて選択できる解決方法がいくつか存在します。重要なのは、「どの方法が自分の状況に最も適しているか」を見極めることです。以下では、共有不動産の売却を反対されたときの代表的な解決策を紹介します。

（1）話し合い・任意交渉による解決

まず検討すべきなのは、共有者同士の話し合いによる解決です。

当事者同士での話し合いが難しい場合は、弁護士などの第三者が間に入ることで、感情的対立を避けながら交渉を進めることができます。

（2）共有持分のみを売却する方法

不動産全体の売却には全員の同意が必要ですが、自分の共有持分だけであれば、原則として自由に売却することが可能です。

そのため、共有者の反対が強く話し合いが進まない場合には、有力な選択肢の一つとなります。

もっとも、共有持分は単独では自由に利用できないため、一般の個人にとっては購入メリットが少なく、市場での売却は容易ではありません。実務上は、共有持分の買取を専門とする業者に売却するケースが多く見られます。

ただし、売却価格が不動産全体を売却した場合より低くなる傾向がある点や業者選びを誤るとトラブルにつながるおそれがある点には注意が必要です。

（3）他の共有者に持分を買い取ってもらう法

他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう方法も共有関係を解消する有効な手段です。

この方法であれば、第三者が介入せず、共有者間で完結できるというメリットがあります。

特に、共有者の一人がその不動産を利用している場合や将来的に単独所有したいと考えている場合には、現実的な解決策となりやすいです。

もっとも、買取価格や支払い方法をめぐって交渉が難航するケースも少なくありません。

不利な条件で合意してしまわないよう、事前に不動産評価や法的助言を受けたうえで交渉を進めることが重要です。

4　話し合いで解決しない場合の法的手段｜共有物分割請求

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の売却について、話し合いや任意交渉を尽くしても合意に至らない場合、最終的な解決手段として検討されるのが共有物分割請求です。これは、共有状態そのものを解消するための法的手続きであり、売却を反対されている場合でも利用することができます。

（1）共有物分割請求とは

共有物分割請求とは、共有者の一人が裁判所に対して、共有不動産を分割するよう求める手続きです。

民法では、共有者はいつでも共有物の分割を請求できるとされており、他の共有者の同意がなくても申し立てが可能です。

そのため、「売却にどうしても応じてもらえない」「話し合いが完全に行き詰まっている」といった場合でも、共有物分割請求により共有関係を解消する道が残されています。

（2）現物分割・代償分割・換価分割の違い

共有物分割請求では、不動産の状況や共有者の事情を踏まえ、以下のいずれかの方法で分割が行われます。

（3）裁判になった場合の流れと期間

共有物分割請求は、まず調停から始まり、合意に至らなければ訴訟へ移行するのが一般的です。

訴訟になった場合、裁判所が不動産の状況や共有者の意向を踏まえ、最適な分割方法を判断します。

解決までにかかる期間はケースによって異なりますが、半年から1年以上を要することも珍しくありません。

また、裁判費用や弁護士費用が発生する点、共有者との関係がさらに悪化する可能性がある点にも注意が必要です。

そのため、共有物分割請求は「すぐに売却できる便利な制度」というよりも、他の方法では解決できない場合に選択すべき最終的な手段と理解しておくことが重要です。

5　共有不動産の売却で弁護士に相談すべきケース

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の売却問題は、当事者同士の話し合いで解決できるケースもありますが、対応を誤ると長期化・深刻化しやすい分野です。以下のような状況に当てはまる場合は、早めに弁護士へ相談することをおすすめします。

（1）共有者が強く反対している場合

共有者が感情的に強く反対しており、冷静な話し合いができない場合は、当事者同士での解決は困難です。無理に交渉を続けることで、関係がさらに悪化し、解決の糸口を失ってしまうおそれもあります。

このような場合、弁護士が介入することで、感情論ではなく法的な立場から整理された交渉が可能になります。「売却できるのか」「どの方法が現実的か」といった点についても、客観的な見通しを示してもらえる点が大きなメリットです。

（2）連絡が取れない・交渉が進まない場合

共有者と連絡が取れない、あるいは連絡は取れても交渉が一切進まない場合、時間だけが無駄に経過してしまいがちです。固定資産税や管理費の負担が続き、経済的な負担が増えていくケースも少なくありません。

弁護士に相談すれば、内容証明郵便の送付や共有物分割請求を視野に入れた対応など、法的に有効な手段を検討できます。「話し合いができない状態」こそ、専門家の関与が有効です。

（3）裁判や共有物分割請求を検討している場合

共有物分割請求は、手続きや戦略によって結果が大きく左右される可能性があります。

どの分割方法が選ばれやすいのか、売却になった場合の条件はどうなるのかなど、専門的な判断が不可欠です。

自己判断で手続きを進めてしまうと、不利な分割方法を選択されるリスクや、想定外の費用負担が生じるおそれもあります。

裁判や共有物分割請求を少しでも検討している段階で、弁護士に相談しておくことが重要です。

6　まとめ

共有不動産の売却を反対された場合でも、解決策がまったくないわけではありません。

話し合いによる解決から、共有持分の売却、共有物分割請求といった法的手段まで、状況に応じて選択できる方法があります。ただし、対応を誤ると、問題が長期化し、精神的・経済的な負担が大きくなるおそれもあります。

共有者との関係が悪化している場合や、法的手続きを検討している場合は、早めに専門家へ相談することが重要です。

ダーウィン法律事務所では、共有不動産の売却トラブルについて、交渉段階から裁判対応まで一貫したサポートを行っています。共有不動産の問題でお悩みの方は、一人で抱え込まず、まずはお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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