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サブリースとは、不動産会社がオーナーからマンションやアパートを丸ごと借り上げて、それを第三者に貸す仕組みです。サブリース契約は、入居状況にかかわらず、一定額の賃料が支払われるなどのメリットがあるため、賃貸経営をしているオーナーの多くが利用している仕組みといえるでしょう。
もっとも、サブリース業者から「マンションを建てれば毎月安定してこれだけの収入が得られます」などと言われて契約したにもかかわらず、賃料改定を求められることもあります。不動産のオーナーとしては、このような賃料減額請求に応じなければならないのでしょうか。
今回は、サブリース契約における賃料改定の法的問題点を不動産問題に詳しい弁護士が解説します。

1、サブリースとは？

弁護士
荒川 香遥

サブリースとはどのような契約なのでしょうか。以下では、サブリース契約の概要と特徴について説明します。

（1）サブリース契約の概要

不動産会社に賃貸物件の管理を委託する方法には、「管理委託契約」と「サブリース契約」の2種類が存在します。
管理委託契約とは、賃貸借契約をオーナーと入居者との間で締結し、管理業務を不動産会社に委託する契約形態です。
サブリース契約とは、不動産会社がオーナーからマンションやアパートを丸ごと借り上げて、それを入居者に貸す仕組みです。サブリース契約では、オーナーと不動産会社、不動産会社と入居者の間に賃貸借契約がありますので、入居者は不動産会社に賃料を支払い、不動産会社はオーナーに賃料を支払うことになります。

（2）サブリース契約の特徴

サブリース契約は、空室時の賃料保証プランが含まれているものが多いため、入居者の有無にかかわらず、毎月一定額の賃料収入を確保できるという特徴があります。通常の管理委託契約では、物件が空室になると収入がストップしてしまいますが、サブリース契約であれば、安定した収入を得ることが可能です。
さらに、賃貸管理に関する業務をすべて不動産会社に任せることができますので、賃貸管理の手間を省けるという特徴もあります。
手間をかけずに安定した収入を得たいという方にとっては、メリットの大きい契約形態といえるでしょう。

2、サブリースでも賃料の改定は可能？

弁護士
荒川 香遥

安定的な賃料収入が期待できるサブリース契約ですが、不動産会社から賃料改定を求められた場合、それに応じなければならないのでしょうか。

（1）サブリース契約にも借地借家法が適用される

サブリース契約は、通常の賃貸借契約とは異なる形態であることから、サブリース契約にも借地借家法が適用されるかが問題になります。
オーナーと不動産業者との間で締結される契約は、「マスターリース契約」や「サブリース原賃貸借契約」と呼ばれますが、賃貸住宅管理業法では、これを「特定賃貸借契約」と定義しています。
特定賃貸借契約は、賃貸借契約に該当しますので、サブリースを目的としていたとして借地借家法が適用されます。すなわち、一般的には、借主保護のために設けられている借地借家法の規定が不動産業者を対象として適用されることになるのです。

（2）サブリース事業者からの賃料減額請求を拒否できない

借地借家法32条1項では、建物の賃料が不相当になった場合に、賃借人から賃貸人に対して賃料減額請求ができる旨規定しています。
一般的な賃貸物件では、賃借人から賃貸人に対して、賃料減額請求がなされますが、サブリース契約の場合、不動産業者からオーナーに対して、賃料減額請求が行われることになります。これは、借地借家法を根拠とする権利行使になりますので、オーナーは、不動産業者からの賃料減額請求を拒否することはできません。
賃料自動増額特約が存在する契約におけるサブリース業者からの賃料減額請求が争点となった判例（最高裁平成15年10月21日判決）では、以下のように判示して、サブリース業者からの賃料減額請求を認めています。

本件契約には本件賃料自動増額特約が存するが、借地借家法32条1項の規定は、強行法規であって、本件賃料自動増額特約によってもその適用を排除することができないものであるから、本件契約の当事者は、本件賃料自動増額特約が存するとしても、そのことにより直ちに上記規定に基づく賃料増減額請求権の行使が妨げられるものではない。

なお、同判例では、賃料減額請求の当否および相当賃料額を判断する際に、サブリース契約であることが重要な考慮要素となるとしていますので、実際の賃料額についてはサブリース契約の特徴を踏まえて判断されることになります。

（3）賃料不減額特約がある場合はどうなる？

サブリース契約の締結時にサブリース業者から「マンションを建てれば毎月安定してこれだけの収入が得られます」、「賃料が減額されることはありません」と言われ、賃貸借契約に賃料不減額特約を設けるケースがあります。
しかし、借地借家法上の賃料減額請求権は、当事者の合意で排除することのできない強行法規ですので、賃料不増額特約があったとしても、賃料減額請求を排除することはできません。
ただし、サブリース契約が定期建物賃貸借である場合は、賃料不減額特約も有効とされますので、賃料不減額特約を理由にサブリース業者からの賃料減額請求を拒否することができます。

3、サブリース業者から賃料改定を求められたときの対処法

弁護士
荒川 香遥

サブリース業者から賃料改定を求められた場合、基本的には拒否することはできませんので、以下のように対応していく必要があります。

（1）当事者同士で話し合い

サブリース業者から賃料改定を求められた場合には、まずは当事者同士の話し合いで改定後の賃料額を決めていくことになります。
サブリース契約でも賃料減額請求を拒否することはできませんが、サブリース業者の請求どおりの賃料額に応じなければならないという意味ではありません。そのため、減額の経緯・理由、必要性・相当性などを検討して、話し合いを進めていくようにしましょう。
なお、借地借家法に基づく賃料減額請求は、形成権ですので、サブリース業者からの賃料減額請求の意思表示がなされれば、当事者間の合意の有無にかかわらず、その時点で相当な賃料へと変更される効果が生じます。

（2）調停

当事者間の話し合いで解決できないときは、裁判所に賃料の減額調停の申立てがなされます。
賃料の増減額に関する争いには、調停前置主義が適用されますので、いきなり訴訟を提起することはできず、まずは調停で話し合いをしなければなりません。
調停では、裁判所の調停委員が関与して賃料の減額の要否・金額などの話し合いが進められます。減額後の相当な金額が争点になるケースでは、不動産鑑定士による鑑定が行わることもあります。調停により当事者の合意が得られた場合は、調停成立となります。

（3）裁判

調停でも賃料改定の合意に至らなかったときは、最終的に賃料減額請求訴訟により解決を図ることになります。調停不成立後、サブリース業者から賃料減額請求訴訟の提起がなされますので、オーナーは、裁判所からの訴状の送達を待って対応していくことになります。
賃料減額請求訴訟では、現在の賃料が不相当かどうかを判断するために、不動産鑑定士による鑑定が行われます。裁判所は、不動産鑑定士の鑑定結果を重視して、賃料改定の可否や金額を判断しますので、どのような鑑定結果になるかが重要になります。
ただし、サブリース契約の場合、一般的な賃貸借契約とは異なり、サブリース契約の特殊性も踏まえて金額が考慮されます。

4、サブリースに関する問題は弁護士に相談を

弁護士
荒川 香遥

サブリースに関する問題でお困りの方は、弁護士に相談することをおすすめします。

（1）法的観点からアドバイスができる

サブリースは、一般的な賃貸借契約に関する問題に加えて、サブリース契約特有の問題点が含まれています。このような複雑な法的問題に対応するは、専門家である弁護士のアドバイスやサポートが必要になります。
弁護士に相談すれば、具体的な状況に応じたアドバイスが受けられますので、適切な解決方法を提案してもらえるでしょう。

（2）サブリース業者との交渉を任せられる

サブリース契約での賃料改定の交渉は、サブリース業者を相手にしなければなりません。一般的な賃料交渉であれば入居者個人を相手にすればよいですが、不動産会社が相手になると、知識や経験に乏しいオーナー個人では対応が難しいこともあります。
弁護士に依頼すれば、サブリース業者との賃料改定交渉は、すべて弁護士に任せられますので、オーナーの負担はほとんどありません。不利な条件を押し付けられないようにするためにも、まずは弁護士のご相談ください。

（3）調停や裁判の対応も任せられる

サブリース業者との交渉で解決できない問題については、調停や訴訟といった法的対応が必要になります。調停や訴訟になると専門的な知識や経験がなければ対応は困難ですので、弁護士に任せるのが安心です。
弁護士であれば、調停や訴訟などの法的手続きにも適切に対応することができますので、適正な賃料を定めることが可能です。

5、まとめ

弁護士
荒川 香遥

サブリース業者から賃料改定を求められたときは、すぐに弁護士に相談するようにしましょう。

サブリース契約においても借地借家法は適用されますので、サブリース業者から賃料の減額請求をされる可能性があります。サブリース業者からの賃料減額請求を拒否することはできませんが、サブリース契約の特殊性を踏まえて賃料額を決定することは可能ですので、まずは弁護士に相談して、今後の対応をサポートしてもらうとよいでしょう。
ダーウィン法律事務所では、不動産問題に関する豊富な解決実績がありますので、サブリース業者との賃料に関するトラブルでお悩みの方は、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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