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不動産仲介業を行っている業者の方は、売主または買主から売買契約における説明義務違反を理由として損害賠償請求をされるケースもあります。高額な不動産を扱う業務ですので、万が一、損害賠償義務が発生してしまうと賠償額も高額になり、経営に大きなダメージを受けることになります。

そのようなリスクを回避するためにも仲介業者が説明義務違反を理由として責任追及されるケースを理解しておくことが大切です。

今回は、具体的なケースや裁判例に基づいて仲介業者の説明義務違反を解説します。

1、仲介業者が負う説明義務の根拠

弁護士
荒川 香遥

不動産の仲介業者は、どのような根拠に基づいて説明義務を負っているのでしょうか。以下では、仲介業者が負う説明義務の根拠について説明します。

（1）民法

仲介業者は、不動産の売主または買主から依頼を受けて不動産の媒介業務を行います。このような媒介契約は、民法上の準委任契約にあたりますので、仲介業者は、善良な管理者の注意をもって事務を処理する義務（善管注意義務）を負います。

また、媒介契約のない場合であっても、民法上の信義則を根拠として注意義務を負う場合があります。

（2）宅地建物取引業法

宅地建物取引業法とは、宅地または建物の売買やその媒介などを業として行う不動産業者に対して、さまざまな規制を行うことで事業者の不正防止と購入者の保護を図っている法律です。

宅地建物取引業法では、重要事項説明義務や重要な事項の告知義務などを定めて、宅地建物取引業者に一定の事項に関する説明義務を課しています。

2、仲介業者の説明義務違反が問題となり得るケース

弁護士
荒川 香遥

仲介業者が法的な説明義務を負っていることがわかりましたが、具体的にはどのような場合に説明義務違反になるのでしょうか。以下では、仲介業者の説明義務違反が問題となり得るケースを説明します。

（1）取引当事者の同一性・代理権に関する説明義務

取引当事者の同一性・代理権に関する説明義務とは、売買契約にあたって、当事者の本人確認や代理権限の有無の確認を行う義務のことです。

たとえば、売主と称する人が売主本人ではなく他人がなりすましたような場合、そのような売主と売買契約を締結した買主は損害を被ることになります。また、売主の代理人と称する人が代理権限を与えられていない場合にも同様の問題が生じます。

仲介業者の媒介業務が売買契約や賃貸借契約の締結に尽力する業務である以上、取引当事者の同一性や代理権限の有無の確認は、媒介業務の基本的な前提事実といえます。そのため、取引当事者の同一性・代理権に関する確認を怠った場合には、仲介業者の説明義務違反となります。

（2）法令上の制限に関する説明義務

土地や建物にはさまざまな法律上の制限が課されていることがありますので、これを知らずに買主が土地や建物を購入すると契約目的を達成できないなど、不測の損害を被るおそれがあります。そのため、宅地建物取引業法35条1項では、法令上の制限を重要事項と定め、契約締結前に書面により説明する義務を課しています。

仲介業者が法令上の制限を十分に調査せずに、買主に対して必要な説明を行わなかった場合には、仲介業者の説明義務違反となります。

（3）物理的瑕疵に関する説明義務

物理的瑕疵とは、たとえば土地であれば不同沈下を生じるような軟弱地盤であること、建物であればシロアリによる被害が生じていたり、雨漏りが生じていることなど、目的物である不動産に何らかの不具合がある状態をいいます。

仲介業者は、取引対象となった不動産に物理的な瑕疵が存在するか否かを調査する専門家ではありませんので、物理的瑕疵の有無については、重要事項説明義務の対象にはなっていません。

しかし、物理的瑕疵があることを仲介業者が認識していた場合には、当該事情は契約締結の可否などに重要な影響を及ぼすことになるため、故意に事実を告げず、または不実を告知することは宅地建物取引業法47条1号により禁止されています。

そのため、物理的瑕疵があることを知りながら、それを隠したり、虚偽の説明をした場合には、説明義務違反となります。

（4）心理的瑕疵に関する説明義務

心理的瑕疵とは、不動産の品質や設備には問題がないものの、住む人に嫌悪感や心理的抵抗を与える瑕疵をいいます。たとえば、過去に自殺や殺人事件があった物件であったり、近隣に暴力団事務所がある物件などが心理的瑕疵にあたります。

物理的瑕疵と同様に心理的瑕疵の有無は、重要事項説明義務の内容にはなっていませんが、宅地建物取引業法35条は最低限の事項を列挙したものですので、これ以外の事項の説明を禁止するものではありません。

そのため、仲介業者が心理的瑕疵の存在を知っており、それが契約を締結するかどうかを判断するための重要な事項であることを認識していたのであれば、心理的瑕疵の有無を説明しなければなりません。このような場合に心理的瑕疵の説明を怠った場合には、説明義務違反となります。

3、仲介業者の説明義務違反が問題となった裁判例

弁護士
荒川 香遥

以下では、仲介業者の説明義務違反が問題となった裁判例を紹介します。

（1）権利関係に関する説明義務違反が問題となった事例｜東京地裁昭和59年2月24日判決

（2）法令上の制限に関する説明義務違反が問題となった事例｜千葉地裁平成23年2月17日判決

4、説明義務違反によるトラブルを防ぐには顧問弁護士がおすすめ

弁護士
荒川 香遥

説明義務違反により売主や買主から損害賠償請求を受けるリスクを減らすためには、顧問弁護士の利用がおすすめです。

（1）仲介業者の説明義務の内容をアドバイスできる

仲介業者が負う説明義務の内容は、具体的な状況によって異なりますので、正確に判断するためには、弁護士のアドバイスが必要になります。

スポット対応の弁護士に相談することもできますが、相談をするためには相談予約をとり、面談で相談をしなければならず、相談できるのが何週間も先になってしまうということも珍しくありません。顧問弁護士であれば、顧問先企業からの相談に関しては優先的に対応することができますので、説明義務の範囲や内容について疑問が生じたとしてもすぐに相談することが可能です。

（2）トラブルが生じた際に迅速に対応してくれる

説明義務違反を理由として買主または売主から損害賠償請求をされた場合、仲介業者としてはその対応に追われることになります。買主または売主からの責任追及に対して誤った対応をしてしまうと、被害が拡大し、取り返しのつかない事態になるリスクもあります。

このようなトラブルが生じたときに顧問弁護士がいれば、迅速かつ適切な対応をしてくれますので、裁判にまで発展することなく事態を収拾することが可能です。

5、まとめ

弁護士
荒川 香遥

仲介業者の説明義務に関してお困りの方は、専門家である弁護士に相談するのがおすすめです。

不動産仲介業者は、契約締結にあたって買主に対して、適切な情報提供を行わなければ、説明義務違反を理由として訴えられてしまうリスクがあります。説明義務の範囲や内容は、個別具体的な事案によって変わってきますので、適切に義務を履行するためには、専門家である弁護士のアドバイスが必要です。

仲介業者の説明義務に関するお困りごとは、不動産業者のトラブルに詳しいダーウィン法律事務所までご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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