不動産売買でローン特約により契約が解除された場合、「仲介手数料は支払う必要があるのか」「すでに払った手数料は返ってくるのか」と悩む方は少なくありません。
不動産会社としても、「白紙解除なのに仲介手数料を請求できるのか」「どのケースなら返還義務があるのか」は実務上よく問題になります。
実際、ローン特約解除後の仲介手数料をめぐって裁判になったケースもあり、結論は「解除理由」や「買主側の帰責事由」、「媒介契約の内容」によって分かれます。
今回は、ローン特約解除後の仲介手数料の基本ルール、実際の裁判例、不動産会社が注意すべき実務ポイントについて解説します。
Table of Contents
1 ローン特約解除後の仲介手数料はどうなる？
弁護士
荒川 香遥
ローン特約により不動産売買契約が解除された場合、仲介手数料を請求できるかは、不動産会社にとって大きな問題です。特に、「契約は成立したのだから手数料を請求できるのでは」と考えるケースもありますが、ローン特約による解除では、原則として白紙解除になるため注意が必要です。以下では、仲介手数料の基本的な考え方と例外を整理します。
（1）原則としてローン特約解除では仲介手数料を請求できない
ローン特約により売買契約が解除された場合、原則として不動産会社は仲介手数料を請求できません。
なぜなら、ローン特約による解除は「白紙解除」と扱われるのが通常だからです。
白紙解除とは、契約が最初からなかった状態に戻ることを意味します。つまり、売主・買主双方が契約前の状態に戻るため、手付金は返還され、仲介手数料についても発生しないのが原則です。
そもそも仲介手数料は、「媒介によって売買契約が有効に成立し、その成果が実現したこと」に対する報酬という性質があります。
そのため、住宅ローン審査が通らず、ローン特約に基づいて適法に解除された場合は、「最終的に売買が成立しなかった」と考えられ、仲介手数料請求の前提が失われることになります。
（2）すでに受領した仲介手数料は返還が必要になる場合がある
ローン特約解除前に仲介手数料を受け取っていた場合、不動産会社に返還義務が生じます。
たとえば、売買契約締結時に「半金」や「全額」の仲介手数料を先に受領していたケースです。
この場合でも、ローン特約によって契約が白紙解除となれば、仲介手数料を受け取る法律上の根拠がなくなるため、返還が必要になります。
実際の裁判でも、「ローン特約によって契約が白紙に戻った以上、仲介手数料の報酬請求権は失われる」と判断された事例があります。
もっとも、媒介契約書に「一定の場合は調査費用等を請求できる」といった定めがあるケースや、実費精算が問題になるケースもあります。
そのため、返還義務があるかは、ローン特約の内容や媒介契約書の記載を確認しながら判断する必要があります。
（3）買主に帰責事由がある場合は例外的に請求が認められることがある
ローン特約解除だからといって、必ず仲介手数料を請求できないわけではありません。
買主側に問題がある場合には、例外的に請求が認められる可能性があります。
たとえば、以下のようなケースです。
・買主が住宅ローン申込みを故意に行わなかった
・虚偽の年収や借入状況を申告して審査に落ちた
・必要書類を提出せず、意図的に審査を進めなかった
・自己都合で転職し、融資承認を困難にした
ローン特約は、買主が誠実にローン審査を受けることを前提に設けられている制度です。
そのため、買主がわざとローン否決になるような行動をした場合まで、無条件に白紙解除を認めるのは不公平と考えられています。
このようなケースでは、「ローン特約による適法な解除ではない」と判断され、仲介手数料請求や損害賠償請求が問題になることがあります。
2 ローン特約解除後の仲介手数料が争われた裁判例
弁護士
荒川 香遥
ローン特約解除後の仲介手数料は、実際の裁判でも争われています。裁判例を見ると、単純に「解除されたから請求できない」と判断されるわけではなく、解除の経緯や買主側の対応、媒介契約書の記載内容などが重視されています。ここでは、実際に仲介手数料の請求や返還が問題となった裁判例を紹介します。
（1）ローン特約による白紙解除で仲介手数料請求が否定された事例｜東京地裁平成24年11月16日判決
この事案では、不動産仲介会社が買主との間で媒介契約を締結し、売買契約も成立していました。
しかし、契約締結後に物件の通行権負担が判明し、金融機関から「決済日までの融資実行は難しい」と伝えられたため、買主はローン特約に基づいて契約を解除しました。
その後、買主は別ルートで売主と再交渉を行い、翌日に価格を引き下げた新たな売買契約を締結しました。
仲介会社は、「実質的には同じ取引であり、一連の契約だから仲介手数料を支払うべきだ」と主張しました。
しかし裁判所は、ローン特約に基づく解除は有効であり、当初の売買契約は白紙解除されたと判断しました。
その理由として、金融機関が融資条件の見直しを必要としたこと、決済期限まで時間がなかったこと、買主には高額な違約金リスクがあったことなどを重視しています。
その結果、裁判所は、当初の売買契約についての仲介手数料請求自体は否定しました。
もっとも、この事案では、仲介会社が紹介した相手方との取引が直後に成立していたことから、媒介契約約款に基づく「相当額報酬」として、約定手数料の5割相当（約303万円）は認められています。
この裁判例からわかるのは、ローン特約解除が有効であれば仲介手数料請求は難しい一方、解除後に仲介会社を排除して実質的に取引を継続した場合は、一定額の報酬請求が認められる可能性があるということです。
（2）買主側の帰責事由が問題となった事例｜東京地裁令和3年1月6日判決
この事案では、買主が土地売買契約を締結した後、住宅ローン（フラット35）を申し込みました。しかし、希望額での融資承認が得られず、別の金融機関にも申し込んだものの、連帯保証や担保提供など厳しい条件が提示されたため、最終的に購入を断念しました。
これに対し売主側は、買主が提出した年収や勤務先に関する情報に事実と異なる記載があったことなどを理由に、「買主側の責任でローン審査が通らなかった」と主張し、ローン特約解除を否定しました。さらに、違約金まで請求しています。
しかし裁判所は、買主側に一部不正確な記載があったことは認めつつも、それだけで融資不成立について買主に帰責事由があるとはいえないと判断しました。
その理由として、当初の融資が完全否決ではなく減額回答であったこと、買主が別の金融機関にも申込みを行い、融資実現に向けて努力していたこと、提示された条件（親の連帯保証・不動産担保提供など）が厳しかったことを重視しています。
また、ローン特約期限を過ぎて解除通知が行われていた点についても、売主側が期限延長を容認していた事情を踏まえ、解除は有効と認められました。
この裁判例からわかるのは、買主側に多少の不備や事情変更があっても、誠実に融資取得へ動いていた場合には、帰責事由が否定され、ローン特約解除が認められる可能性があるということです。
その結果、契約書でも定められていたとおり、売主には手付金返還義務が生じ、仲介人にも受領済み仲介手数料の返還義務が生じる前提で判断されています。
3 ローン特約解除後の仲介手数料トラブルを防ぐ実務ポイント
弁護士
荒川 香遥
ローン特約解除後の仲介手数料トラブルは、事前の契約内容や説明不足が原因で起こるケースが少なくありません。「請求できると思っていたのに認められなかった」「返還義務があるとは想定していなかった」とならないよう、契約段階から備えておくことが重要です。ここでは、不動産会社が押さえておきたい実務ポイントを解説します。
（1）媒介契約書・重要事項説明を整備する
仲介手数料トラブルを防ぐためには、媒介契約書や重要事項説明書の内容を整理しておくことが重要です。
特に、ローン特約解除時の仲介手数料の扱いが曖昧だと、「請求できると思っていた」「返還が必要とは聞いていない」といった争いにつながりやすくなります。
たとえば、媒介契約書に「ローン特約解除時は受領済み手数料を返還する」「一定の実費のみ請求可能」といった定めがあるかどうかで、結論が変わることがあります。
また、契約書に記載があっても、買主・売主が十分理解していなければトラブルになる可能性があります。
そのため、契約締結時には、仲介手数料の発生時期や返還の可能性について、口頭でも丁寧に説明しておくことが大切です。
（2）ローン特約条項を具体的に定める
ローン特約条項は、できるだけ具体的に定める必要があります。
特に問題になりやすいのが、以下の点です。
・申込先金融機関
・融資金額
・ローン申込期限
・解除通知期限
・期限延長の可否
・買主が行うべき協力義務
たとえば、「買主は誠実にローン審査を受ける」「必要書類を遅滞なく提出する」といった文言を入れておくことで、故意に審査を遅らせたり、意図的にローン否決を招いたりするケースへの対応がしやすくなります。
また、「期限後も協議を継続した結果、黙示の延長が認められた」と裁判で判断されることもあります。
そのため、期限延長の有無や期限経過後の取扱いも明確にしておくことが重要です。
（3）仲介手数料受領時の説明を明確にする
仲介手数料を契約時に受領する場合は、解除時の取扱いを事前に説明しておくべきです。
実務上、契約締結時に半額、決済時に残額を受領するケースもあります。
しかし、買主側からすれば、「一度払った以上返ってこない」と誤解していることも少なくありません。
特に、ローン特約解除では白紙解除となり、受領済み仲介手数料の返還が必要になる場合があります。
そのため、契約時には、「ローン特約が適用された場合の返還ルール」「買主側に帰責事由がある場合の例外」について、事前に整理して説明しておくとトラブル予防につながります。
4 ローン特約解除後の仲介手数料トラブルを弁護士に相談するメリット
弁護士
荒川 香遥
ローン特約解除後の仲介手数料トラブルでは、「請求できるのか」「返還しなければならないのか」の判断が難しく、対応を誤ると訴訟や損害賠償請求につながることもあります。特に、買主側の帰責事由やローン特約の有効性は、裁判例でも判断が分かれるポイントです。少しでも判断に迷う場合は、早めに弁護士へ相談し、法的な見通しを整理したうえで対応することをおすすめします。
（1）仲介手数料請求の可否を法的に判断できる
ローン特約解除後の仲介手数料は、すべてのケースで請求できないわけではありません。
たとえば、買主が誠実にローン申込みをしていなかった場合や、故意に融資否決を招いた場合には、ローン特約解除が認められず、仲介手数料請求や損害賠償請求が可能になることがあります。
一方で、請求できると思って訴訟を起こしても、裁判所から「白紙解除」と判断されれば、仲介手数料請求が否定されるリスクもあります。
弁護士に相談すれば、契約書の内容、ローン審査の経緯、解除通知の状況などを踏まえ、請求できる可能性を法的に整理してもらえます。
（2）返還義務や損害賠償リスクを整理できる
すでに仲介手数料を受領している場合には、返還義務の有無が問題になります。
また、無理に請求や返還拒否をした結果、買主・売主との紛争が深刻化し、損害賠償請求や訴訟に発展するケースもあります。
特に、媒介契約書の記載内容やローン特約条項の文言によって結論が変わることも少なくありません。
弁護士に相談すれば、返還義務の有無だけでなく、訴訟リスクや解決方針についても整理しながら対応できます。
（3）売主・買主との交渉を任せられる
仲介手数料トラブルでは、当事者同士で感情的な対立になることがあります。
「仲介会社の説明不足だ」「誠実にローン審査を受けていない」など、責任の押し付け合いになるケースも少なくありません。
もっとも、不動産会社自身が前面に出て交渉を続けると、関係悪化によって別のクレームや紛争に発展することもあります。
弁護士が代理人として交渉に入れば、法的根拠を整理しながら冷静な話し合いができ、不要な対立を防ぎやすくなります。
（4）媒介契約書の改善につなげられる
仲介手数料トラブルは、一度解決しても、契約内容が同じままでは再発するおそれがあります。
特に、ローン特約解除時の仲介手数料の扱いや買主の協力義務、期限延長時の取扱いなどが曖昧だと、今後も紛争が起こりやすくなります。
弁護士に相談すれば、今回のトラブル対応だけでなく、媒介契約書や説明方法の見直しについて助言を受けることも可能できます。
同じ問題を繰り返さないためにも、契約実務全体を改善する視点が重要です。
5 まとめ
ローン特約解除後の仲介手数料は、原則として請求できず、すでに受領している場合は返還が必要になることがあります。
ただし、買主側に帰責事由があるケースや、解除後に仲介会社を排除して実質的に取引が継続されたケースでは、例外的に請求が認められる可能性もあります。
もっとも、実際には、ローン特約の有効性や買主の帰責事由、媒介契約書の内容などによって結論が分かれるため、現場判断が難しいケースも少なくありません。
ダーウィン法律事務所では、不動産取引や不動産会社の法務トラブルに関するご相談を承っています。
仲介手数料を請求できるのか、返還義務があるのか判断に迷う場合は、トラブルが大きくなる前にご相談ください。契約内容や経緯を踏まえ、適切な対応方針をご提案いたします。
この記事を監修した弁護士
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