ダーウィン法律事務所
不動産業界特化サービス

不動産売買契約では、住宅ローンの審査に通らなかった場合に契約を解除できる「ローン特約」が設けられることがあります。
もっとも、ローン特約には「解除期限」が定められていることが一般的であり、「期限を過ぎても解除できるのか」「手付金は返ってくるのか」と不安になる方もいるでしょう。
実際には、解除期限を過ぎると原則としてローン特約による解除は難しくなります。しかし、売主側の対応や契約後のやり取り次第では、例外的に解除が認められるケースもあります。
また、期限後の解除をめぐって、手付金返還や違約金の負担が争いになることも少なくありません。
今回は、ローン特約の解除期限を過ぎた場合の基本的な考え方、解除が問題になりやすいケース、実際の裁判例、不動産会社が注意すべき実務ポイントまでわかりやすく解説します。

1 ローン特約の解除期限を過ぎるとどうなる？

弁護士
荒川 香遥

不動産売買契約におけるローン特約には、通常「いつまでに解除できるか」という期限が定められています。そのため、原則として、期限後の解除は難しくなります。ただし、例外的に解除が認められるケースもあります。ここでは、解除期限を過ぎた場合の基本的な考え方を解説します。

（1）期限を過ぎると原則としてローン特約解除は難しくなる

ローン特約では、契約書に以下のような条項が定められていることが一般的です。
「買主は、令和〇年〇月〇日（ローン承認期限）までに融資の承認を得るものとし、期限までに承認が得られなかった場合、または融資が否認された場合には、本契約を解除することができる。」

このような条項では、買主に一定期間内のみ解除権が認められていると考えられています。
そのため、ローン承認期限を過ぎた後に融資否認が判明した場合、原則としてローン特約による解除は難しくなります。
なぜなら、ローン特約は「期限までに融資承認が得られなかった場合」に解除できる制度であり、解除期限を過ぎれば、買主は契約を履行する前提に切り替わるのが基本だからです。
その結果、買主が売買代金を支払えない場合には、契約不履行として扱われ、手付金を失ったり、違約金を請求されたりする可能性があります。

（2）ただし例外的に解除が認められるケースもある

解除期限を過ぎたからといって、必ずしもローン特約解除が否定されるわけではありません。
たとえば、売主側が期限後もローン審査の継続を認めていたケースや「審査結果が出るまで待ちましょう」といったやり取りがあったケースでは、解除期限が実質的に延長されたと判断されることがあります。
また、口頭で期限延長の合意があった場合や契約書の文言が曖昧で解除期限の解釈に争いがある場合も、例外的に解除が認められる可能性があります。
実際の裁判例でも、契約書の文言だけでなく、契約後の当事者間のやり取りや対応状況を踏まえて、解除の可否が判断されています。
そのため、「期限を過ぎた＝絶対に解除できない」と決めつけるのではなく、契約内容や経緯を丁寧に確認することが重要です。

2 解除期限後のローン特約解除が問題になるケース

弁護士
荒川 香遥

ローン特約の解除期限をめぐるトラブルは、単純に「期限を過ぎたかどうか」だけで決まるわけではありません。実際には、ローン審査の進み方や売主・買主間のやり取り、契約後の対応などによって、解除の可否が争いになるケースが少なくありません。ここでは、解除期限後のローン特約解除が問題になりやすい典型的なケースを紹介します。

（1）期限内にローン審査結果が出なかったケース

住宅ローン審査は、金融機関の事情や追加資料の提出状況によって、予定より長引くことがあります。
その結果、ローン承認期限までに審査結果が出ないまま期限を迎えてしまうケースもあります。
この場合、契約書上は解除期限を過ぎているため、原則としてローン特約による解除は難しくなります。
もっとも、売主側も審査の継続を前提に対応していた場合や「結果が出るまで待つ」といったやり取りがあった場合には、解除期限が実質的に延長されたと判断される余地があります。

（2）解除通知が期限後になったケース

ローン否認自体は、期限内に判明していたものの、買主から売主への解除の意思表示が期限後になってしまうケースです。
ローン特約が「解除することができる」という形式になっている場合、融資否認だけで自動的に契約が終了するわけではなく、買主による解除の意思表示が必要になります。
そのため、融資否認が期限内だったとしても、解除通知が期限後になると、「解除権の行使が遅れた」として解除が否定される可能性があります。

（3）売主が期限後もローン審査を容認していたケース

解除期限後も、売主側がローン審査の継続を認めていたケースでは、後から解除の有効性が争点になることがあります。
たとえば、売主側が追加審査や別銀行での申込みを了承していた場合や契約解除を前提とせず引渡日調整などを続けていた場合です。
このような事情があると、裁判では「売主も期限延長を前提に対応していた」と判断され、解除期限が黙示的に延長されたと評価される可能性があります。

（4）口頭で期限延長していたケース

実務上、「ローン審査がもう少しかかりそうなので、少し待ちましょう」といった形で、口頭のみで期限延長を行うケースもあります。
もっとも、書面化されていない場合、後から「延長していない」「そこまで合意していない」と争いになることが少なくありません。
裁判では、当事者のメール、LINE、打ち合わせ記録、契約後の行動などを踏まえて、実際に期限延長の合意があったかが判断されます。

（5）契約書の解除期限が曖昧だったケース

契約書の文言が不明確な場合も、解除期限をめぐるトラブルにつながります。
たとえば、「融資承認期限」と「ローン特約解除期限」が明確に区別されていない契約書では、「いつまで解除できるのか」が争点になることがあります。
また、「融資否認後すみやかに解除通知を送る」などの定めが曖昧な場合、解除のタイミングについて当事者の認識が食い違うこともあります。

3 ローン特約の解除期限が争点となった裁判例

弁護士
荒川 香遥

ローン特約の解除期限をめぐっては、実際に多くの裁判例があります。裁判所は、契約書の文言だけでなく、契約後の当事者の対応やローン審査の進捗、期限延長に関するやり取りなども踏まえて、解除の有効性を判断しています。ここでは、解除期限後のローン特約解除が問題となった代表的な裁判例を紹介します。

（1）決済期限を延長してもローン特約の期限延長は認められなかった事例｜大阪高裁令和5年1月19日判決

この事例では、土地の売買契約にローン特約が付されており、融資特約の期限は「8月21日」、決済期限は「9月30日」と定められていました。
その後、買主側の事情から決済期限を「10月16日」に変更する覚書が作成されました。しかし、覚書には所有権移転や引渡しなどの期限変更は記載されていた一方で、ローン特約（融資特約）の条項については一切記載されていませんでした。
その後、買主は「決済期限を延長した以上、ローン特約の期限も延長された」と主張し、融資不成立を理由に契約解除と手付金700万円の返還を求めました。
これに対し裁判所は、決済期限の延長とローン特約の延長は別問題であり、決済期限が延長されたからといって、ローン特約の期限まで当然に延長されるものではないと判断しました。
また、売主側が「ローン特約の延長は認めない」と仲介業者を通じて伝えていた事情も重視されています。
その結果、ローン特約解除は認められず、買主側は手付金返還請求が否定されたうえ、売主から違約金請求も認められました。

（2）解除通知が期限内に伝達されず、仲介業者の責任が認められた事例｜東京地裁令和3年10月22日判決

この事例では、不動産売買契約にローン特約が付されており、「令和2年10月6日までであれば、融資が否認された場合に買主が契約解除できる」と定められていました。
買主は、期限前である10月5日に金融機関から融資否認の連絡を受けたため、ローン特約に基づく契約解除を決断し、解除の意思表示を記載した覚書に署名押印したうえで、買主仲介業者を通じて売主仲介業者へデータを送付しました。
ところが、売主仲介業者の担当者は、「売主が解除に納得しないだろう」と独断で判断し、解除通知を売主へ伝達しませんでした。その結果、解除期限である10月6日を過ぎてしまい、買主はローン特約による解除ができなくなり、支払済みの手付金・内金合計900万円の返還を受けられなくなりました。
裁判所は、仲介業者は、契約当事者から意思表示を受けた場合、その内容を遅滞なく相手方へ伝達すべき信義則上の義務を負うと判断しました。
そして、売主仲介業者が解除通知を意図的に秘匿したことについて、不法行為責任を認め、買主に対する900万円の損害賠償を命じています。

（3）ローン特約の期限延長は否定されたが、手付解除は認められた事例｜東京地裁平成28年10月11日判決

この事例では、土地売買契約において、ローン特約による解除期限が平成27年4月20日、残代金の支払期限が同月末日と定められていました。
買主は、期限までに金融機関から融資承認を得られなかったため、解除期限を同月28日まで延長する合意があったと主張し、同日にローン特約に基づく解除をしました。
しかし裁判所は、売主側が「融資承認が確実に得られる保障があるなら期限延長を考えてもよい」という意向を示したにとどまり、ローン特約の期限を延長する合意が成立したとは認めませんでした。
そのため、買主のローン特約に基づく解除は認められず、手付金200万円の返還請求も否定されています。
もっとも、この事例では、売主が宅地建物取引業者であったため、手付解除期限を短く制限する特約は、宅建業法39条に反し、買主に不利な特約として無効と判断されました。
その結果、買主はローン特約では解除できなかったものの、手付金を放棄することによる解除は認められ、売主からの約定違約金請求も否定されています。

4 不動産会社が注意すべき実務ポイント

弁護士
荒川 香遥

ローン特約の解除期限をめぐるトラブルは、契約書の記載や期限管理の不備から起こることが少なくありません。不動産会社としては、後から「言った・言わない」の争いにならないよう、契約時から解除期限後の対応まで慎重に進める必要があります。

（1）解除期限を契約書で具体的に定める

ローン特約を設ける場合は、契約書で解除期限を具体的に定めることが重要です。
たとえば、「令和〇年〇月〇日までに融資承認が得られなかった場合、買主は本契約を解除することができる」といった形で、日付を明確に記載します。
このとき、「融資承認期限」と「解除期限」が同じ日なのか、融資否認後に別途解除通知が必要なのかも整理しておくべきです。
契約書の文言が曖昧だと、期限後に「まだ解除できる」「もう解除できない」と当事者の認識が分かれ、紛争につながりやすくなります。

（2）期限管理を社内で徹底する

ローン特約の解除期限は、不動産会社側でも必ず管理しておく必要があります。
買主や金融機関任せにしていると、融資審査の遅れや否認の連絡に気づくのが遅れ、解除期限を過ぎてしまうことがあります。
担当者だけが把握するのではなく、社内の管理表やカレンダーで期限を共有し、期限前にローン審査の状況を確認する体制を整えておくことが大切です。
特に、解除期限の数日前には、買主側仲介業者や金融機関に進捗を確認し、期限内に承認が得られる見込みがあるのかを確認しておきましょう。

（3）期限延長は必ず書面化する

ローン審査が長引く場合、実務上は「少し待ちましょう」といった形で期限延長の話になることがあります。
しかし、口頭だけで期限延長を行うと、後から「ローン特約の期限も延長したのか」「決済期限だけを延長したのか」が争いになるおそれがあります。
実際の裁判例でも、決済期限の延長は認められても、ローン特約の期限延長までは認められなかったケースがあります。
そのため、期限を延長する場合は、覚書や合意書を作成し、延長する条項を明確に記載することが重要です。
たとえば、決済期限だけを延長するのか、ローン特約の解除期限も延長するのか、延長後の期限はいつなのかを具体的に書面化しておきましょう。

5 まとめ

ローン特約の解除期限を過ぎた場合、原則として解除は難しくなります。
もっとも、売主側の対応や期限延長の合意内容によっては、例外的に解除が認められるケースもあります。そのため、契約書の文言、解除期限、通知方法、当事者間のやり取りを丁寧に確認することが重要です。
ローン特約をめぐるトラブルは、手付金返還や違約金請求など高額紛争につながることも少なくありません。対応を誤る前に、契約内容や交渉方針について不安がある場合は、不動産問題に注力するダーウィン法律事務所へ早めにご相談ください。状況に応じた法的リスクを整理し、適切な解決をサポートいたします。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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