ダーウィン法律事務所
不動産業界特化サービス

不動産売買契約では、買主が住宅ローンを利用できなかった場合に契約を解除できる「ローン特約（融資利用特約）」が設けられることが一般的です。
もっとも、ローン審査に落ちたからといって、必ずしも解除が認められるわけではありません。
実際の裁判例では、買主側の対応に問題があったとして、ローン特約による解除が否定され、違約金の支払いまで認められたケースもあります。
このようなトラブルは、不動産会社にとっても重要な問題です。
説明不足や進捗管理の不備があると、仲介会社の責任が争われる可能性もあるからです。
今回は、ローン特約の解除が認められない典型例や実際の裁判例を踏まえながら、不動産会社が押さえておくべき実務上の注意点を解説します。

1 ローン特約があっても解除できないケースがある

弁護士
荒川 香遥

ローン特約は、買主が住宅ローンを利用できなかった場合に契約解除を認める制度です。もっとも、ローン審査に落ちたからといって、必ず解除できるわけではありません。実際の裁判では、買主の対応に問題があったとして、ローン特約による解除が否定されたケースもあります。まずは、ローン特約の基本と、どのような場合に解除が認められなくなるのかを確認していきましょう。

（1）ローン特約（融資利用特約）の基本

ローン特約とは、不動産売買契約において、買主が予定していた住宅ローンなどの融資を受けられなかった場合に、売買契約を解除できるとする特約です。
不動産の購入では、多くの買主が金融機関からの融資を前提に資金計画を立てます。そのため、融資が承認されなければ、買主は売買代金を用意できず、契約を履行できなくなるおそれがあります。
このような場合に、買主へ過度な負担が生じないよう設けられるのがローン特約です。
ローン特約によって解除が認められれば、通常、売買契約は白紙に戻り、買主は違約金を負担せず、支払済みの手付金も返還されることになります。
もっとも、ローン特約が適用されるためには、契約書で定められた融資申込先、融資金額、解除期限、解除通知の方法などの条件を満たす必要があります。
また、買主自身も、必要書類を提出する、金融機関からの照会に対応するなど、融資承認を得るために必要な行動をとることが求められます。
そのため、ローン特約があるからといって、買主がどのような対応をしていても当然に解除できるわけではありません。

（2）「ローン審査に落ちた＝当然解除」ではない

ローン特約を巡るトラブルで注意すべきなのは、「ローン審査に落ちた」という事実だけで解除が認められるわけではない点です。
ローン特約は、買主に責任のない事情で融資を受けられなかった場合に、契約解除を認める趣旨のものです。
そのため、融資が否決された原因が買主側にある場合には、ローン特約による解除が否定されることがあります。
たとえば、買主が必要書類を提出しなかった、金融機関から求められた説明に対応しなかった、契約後に転職して収入状況を悪化させた、他の借入れを隠していたといったケースでは、買主が誠実に融資審査へ対応したとはいえません。
このような場合、たとえ金融機関からローン否決の通知が出ていたとしても、裁判では「買主の対応に問題があった」と判断される可能性があります。
その結果、ローン特約による解除が認められず、買主に違約金の支払い義務が生じます。

2 ローン特約による解除が認められない代表的なケース

弁護士
荒川 香遥

ローン特約による解除が認められるためには、買主が誠実に融資審査へ対応していることが前提となります。そのため、買主側の対応に問題がある場合には、ローン否決となっても解除が否定されることがあります。以下では、ローン特約の解除が認められない可能性の高い代表的なケースを紹介します。

（1）必要書類を提出していなかったケース

住宅ローンの審査では、源泉徴収票や確定申告書、本人確認資料など、さまざまな書類の提出が求められます。
しかし、買主が必要書類を提出しなかったり、金融機関から追加提出を求められても対応しなかったりした場合には、融資否決の原因が買主側にあると判断される可能性があります。
このようなケースでは、「真面目にローン審査を受けていなかった」と評価され、ローン特約による解除が否定されることがあります。

（2）十分なローン申込みを行っていなかったケース

契約書で複数の金融機関への申込みが予定されていたにもかかわらず、買主が一部しか申し込まなかったケースも問題となります。
また、形式的に申し込んだだけで、必要な手続きを途中で止めていた場合なども、十分な融資申込みを行ったとは認められない可能性があります。
裁判では、「融資を受ける努力を尽くしたか」が重視されるため、不十分な申込み対応は解除否定の理由になり得ます。

（3）虚偽申告や他の借入隠しがあったケース

ローン審査では、年収や勤務先、既存の借入状況などが重要な審査項目です。
そのため、カードローンや自動車ローンを隠していたり、収入について虚偽説明をしていたりした場合には、買主の帰責事由が認定されやすくなります。
特に、虚偽申告が原因でローン否決となった場合には、「買主自身の問題で融資を受けられなかった」として、ローン特約の適用が否定される可能性が高くなります。

（4）転職・退職などで審査条件を悪化させたケース

住宅ローンでは、勤務先や勤続年数が重視されることが多くあります。
そのため、契約締結後に買主が転職・退職を行い、収入状況や雇用の安定性が変化した場合、ローン審査に落ちるケースがあります。
このような場合、裁判では「買主自ら融資条件を悪化させた」と判断されることがあり、ローン特約による解除が認められない可能性があります。

（5）故意にローン審査を通らないようにしたケース

中には、契約後に物件購入の意思が変わり、意図的にローン審査を通らないよう行動するケースもあります。
たとえば、必要書類を提出しない、金融機関からの連絡を無視する、あえて審査に不利な行動をとるといったケースです。
このような場合、ローン特約を利用した「自己都合キャンセル」と判断される可能性があります。
その結果、解除は認められず、違約金の請求が可能です。

3 ローン特約解除が否定された裁判例

弁護士
荒川 香遥

実際の裁判でも、買主側の対応に問題があるとして、ローン特約による解除が否定されたケースがあります。ここでは、実際にローン特約解除が否定された裁判例をいくつか紹介します。

（1）連帯保証人を立てられなくなりローン解除が否定された事例｜東京地裁令和3年8月10日判決

東京地裁令和3年8月10日判決では、買主が契約締結後に連帯保証人を立てられなくなったことについて、「買主の責任によるもの」と判断され、ローン特約による解除が否定されました。
この事案では、買主は夫を連帯保証人とする条件で住宅ローンの事前審査に通過していました。
しかし、その後、夫が連帯保証人になれなくなり、正式審査でローンが不成立となりました。
裁判所は、契約前に説明されていた融資条件を買主側が満たせなくなった以上、融資不成立は買主側の事情によるものであると判断しています。
その結果、ローン特約の適用は認められませんでした。
この裁判例は、契約後に買主側で融資条件を変更・悪化させた場合、ローン解除が否定される可能性があることを示しています。

（2）共同担保を提供せずローン解除が否定された事例｜東京地裁平成26年4月18日判決

東京地裁平成26年4月18日判決では、買主が融資条件となっていた共同担保の提供を行わなかったことから、ローン特約による解除が否定されました。
この事案では、買主は金融機関との事前相談で、「別の不動産を共同担保として提供すること」を前提に融資の見通しを得ていました。
しかし、正式審査では共同担保の提供手続を行わず、結果としてローンが否決されています。
裁判所は、融資を受けるために必要な条件を買主が満たしていない以上、ローン不成立は買主側の事情によるものと判断しました。
単にローン否決通知が出ているだけでは足りず、「なぜ否決されたのか」が重要になることを示した裁判例です。

（3）ローン解除通知が期限までに到達せず解除できなかった事例｜東京地裁令和3年10月22日判決

ローン特約では、解除期限までに解除通知を行う必要があるケースが多くあります。
東京地裁令和3年10月22日判決は、買主がローン解除の意思表示をしていたものの、その通知が期限内に売主へ到達しなかったため、解除の効力が認められませんでした。
特に「解除権留保型」のローン特約では、単に買主が解除を希望しているだけでは足りず、契約で定められた期限までに、適切な方法で売主へ通知が到達していることが必要となります。
このケースでは、媒介業者による連絡・通知対応の不備も問題となっており、不動産会社の実務上も重要な裁判例といえます。

4 裁判所はどのような点を重視しているのか

弁護士
荒川 香遥

ローン特約を巡る裁判では、「実際にローン審査に落ちたか」だけでなく、その経緯や買主側の対応が細かく確認されています。特に、買主が誠実に融資承認へ向けた行動を取っていたかは、重要な判断要素になっています。

（1）買主が誠実にローン審査へ対応していたか

裁判所は、買主が本当に融資を受ける意思を持って行動していたかを重視しています。
たとえば、金融機関との面談に応じていたか、必要な追加説明に対応していたか、ローン承認に向けて協力的な姿勢を取っていたかなどが確認されます。
反対に、途中で連絡を放置したり、必要な対応を意図的に行わなかったりした場合には、「自らローン不成立を招いた」と判断される可能性があります。

（2）必要な資料提出・説明を尽くしていたか

住宅ローン審査では、源泉徴収票、確定申告書、預金状況、既存借入れなど、多くの資料提出が求められます。
そのため、裁判では、買主が必要資料を適切に提出していたかも重視されます。
特に、追加資料の提出を怠ったケースや、金融機関からの照会へ十分回答していなかったケースでは、買主側の落ち度が認定されやすくなります。
不動産会社としても、買主任せにするのではなく、申込み状況や資料提出状況を適切に確認しておくことが重要です。

（3）契約締結後の行動に問題がなかったか

契約後の買主の行動も、重要な判断材料になります。
たとえば、契約後に転職・退職をした場合や新たな借入れを行った場合には、融資条件が大きく変わることがあります。
また、連帯保証人を確保できなくなったケースなどでも、買主側の帰責事由が認定される可能性があります。
裁判所は、「契約後に買主自身が融資条件を悪化させていないか」という視点からもローン特約解除の有効性を判断しています。

（4）ローン否決と買主の行動に因果関係があるか

ローン特約が認められるかどうかでは、「なぜローンが否決されたのか」が特に重要です。
単にローン否決通知が出ているだけでは足りず、その原因が買主側の行動にあるのか、それとも買主に責任のない事情なのかが検討されます。
たとえば、虚偽申告や必要資料未提出が原因で否決された場合には、買主側の責任が認定されやすくなります。
一方で、買主が必要な対応を尽くしていたにもかかわらず、金融機関側の審査判断のみで否決された場合には、ローン特約による解除が認められる可能性が高くなります。

5 不動産会社が特に注意すべき実務ポイント

弁護士
荒川 香遥

ローン特約を巡るトラブルでは、買主だけでなく、不動産会社の説明不足や進捗管理の不備が問題になることもあります。特に、契約締結前後の対応次第で紛争リスクは大きく変わるため、実務では慎重な対応が求められます。

（1）資金計画や事前審査を十分確認する

売買契約を締結する前に、買主の資金計画や事前審査の状況を十分確認することが重要です。
特に、「自己資金はいくらか」「既存借入れはないか」「どの金融機関で事前審査を通過しているか」などは、早い段階で確認しておく必要があります。
事前審査の内容を十分確認しないまま契約を進めると、後に正式審査で否決され、ローントラブルへ発展するリスクがあります。

（2）ローン特約条項を曖昧にしない

ローン特約条項が曖昧なままだと、後に「どの条件なら解除できるのか」が争いになることがあります。
そのため、契約書には、以下のような事項を具体的に記載しておくことが重要です。
・融資申込先
・融資予定額
・金利条件
・解除期限
・解除通知の方法
特に、解除期限や申込金融機関を曖昧にしたまま契約すると、トラブルの原因になりやすいため注意が必要です。

（3）融資申込みの進捗を適切に管理する

ローン審査の進捗を買主任せにしてしまうと、必要資料の未提出や申込み遅延に気付けないことがあります。
その結果、解除期限直前になって問題が発覚し、売主・買主双方とトラブルになるケースも少なくありません。
不動産会社としては、事前審査・正式審査の状況、追加資料の提出状況、金融機関とのやり取りなどを適切に確認しながら進めることが重要です。

（4）解除期限や必要手続きを明確に説明する

ローン特約では、「いつまでに」「どのような方法で」解除通知を行うかが非常に重要です。
しかし、実務では、買主が解除期限を正確に理解していなかったり、媒介業者側で連絡対応が遅れたりするケースもあります。
そのため、不動産会社は、解除期限や必要書類、通知方法などを契約時に明確に説明し、記録を残しておくことが重要です。

6 まとめ

ローン特約は、買主を保護するための重要な制度ですが、ローン審査に落ちたからといって当然に解除できるわけではありません。
実際の裁判では、必要書類の未提出、転職、虚偽申告、不十分なローン申込みなど、買主側の対応に問題があるとして、ローン特約による解除が否定されたケースもあります。
また、ローン特約を巡るトラブルでは、不動産会社の説明不足や進捗管理の不備が問題になることも少なくありません。
そのため、契約書の整備、解除期限の管理、ローン審査状況の確認などを適切に行うことが重要です。
ダーウィン法律事務所では、不動産会社向けに、不動産売買契約・ローン特約トラブル・契約解除対応などに関する法的サポートを行っています。
ローン特約を巡る紛争や契約トラブルでお困りの際は、お早めにご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

所属弁護士・事務所詳細はこちら

関連記事

不動産会社が押さえるべきクレーム対応の基本｜よくある事例・法的リスク・弁護士活用を解説

不動産会社の重要事項説明に不備があった場合のリスクとは？責任・対処法・予防策を弁護士が解説

賃料改定はADRで解決できる？手続き・種類・利用方法を弁護士が解説

共有不動産の争いを避ける方法｜トラブル原因と予防策を弁護士が解説

共有不動産の裁判で重要な証拠とは？勝敗を左右する証拠と集め方を解説

共有不動産トラブルで裁判に…和解の進め方と失敗しないための注意点