ダーウィン法律事務所
不動産業界特化サービス

不動産取引において、重要事項説明は契約の適正性と透明性を確保するための中核的な手続きです。不動産会社には、取引対象となる物件や契約条件について、買主・借主に対して正確かつ十分に説明する義務が課されています。しかし、実務の現場では「説明漏れがあった」「認識違いによる誤説明をしてしまった」「形式的な手続きに不備があった」といったケースも少なくありません。

こうした重要事項説明の不備は、単なるミスでは済まされず、宅建業法違反による行政処分や、顧客からの損害賠償請求といった重大な法的リスクにつながるおそれがあります。さらに、企業としての信用低下やクレーム対応の長期化など、経営面への影響も無視できません。近年では、IT重説の普及に伴い、新たなリスクや注意点も生じており、従来以上に適切な対応が求められています。

そのため、不動産会社としては、不備が発生した場合の適切な初動対応を理解しておくとともに、日頃から不備を防止する体制を整備することが不可欠です。

本記事では、不動産会社の方向けに、重要事項説明の基本から不備の具体例、発生した場合の法的責任、適切な対処法、そして再発防止のための実務対策までわかりやすく解説します。

1　不動産取引における重要事項説明とは

弁護士
荒川 香遥

不動産取引における重要事項説明は、契約トラブルを未然に防ぐための中核的な制度です。まずは、その基本的な仕組みと法的な位置付けを確認していきましょう。

（1）重要事項説明の目的と法的根拠（宅建業法）

その目的は、情報の非対称性を是正し、消費者が適切な判断を行えるようにする点にあります。不動産取引は高額かつ複雑であり、専門知識を有しない一般消費者にとっては理解が難しい内容も多いため、事前に十分な説明を行うことが不可欠です。

したがって、重要事項説明は単なる形式的な手続きではなく、取引の公正を確保するための法的義務であり、その内容や方法には厳格なルールが設けられています。

（2）説明義務が課される理由

重要事項説明義務が課されている背景には、不動産取引におけるリスクの大きさがあります。物件の瑕疵や法令上の制限、周辺環境などの情報は、契約後に発覚すると重大な損害や紛争につながる可能性があります。

特に、不動産会社は専門家として物件情報を把握しやすい立場にある一方、顧客は情報を十分に取得できない立場にあるため、この情報格差を是正する必要があります。

そのため、宅建業法は不動産会社に対して積極的な説明義務を課し、「知らなかった」では済まされない体制を構築しています。説明不足や不正確な説明は、後に契約取消しや損害賠償請求の原因となるため、十分な注意が必要です。

（3）宅地建物取引士による説明の必要性

重要事項説明は、必ず宅地建物取引士（宅建士）が行わなければなりません。これは、専門的な知識と責任を有する資格者による説明を義務付けることで、説明の正確性と信頼性を担保するためです。

宅建士は、重要事項説明書（いわゆる「重説」）に基づいて説明を行い、記名・押印（または電子署名）を行います。また、説明時には宅建士証を提示する義務もあり、これにより顧客は説明者の資格を確認することができます。

もし宅建士以外の者が説明を行った場合や、資格者の関与が形式的にとどまる場合には、宅建業法違反となる可能性があります。不動産会社としては、宅建士の関与を実質的なものとし、説明内容の理解度や適切性にも十分配慮することが重要です。

2　不動産会社による重要事項説明の不備とは？よくある具体例を紹介

弁護士
荒川 香遥

重要事項説明の不備は、単純なミスから制度理解の不足まで、さまざまな形で発生します。ここでは、不動産会社の実務で実際に起こりやすい代表的な不備の類型を紹介します。

（1）説明漏れ（例：瑕疵・法令制限・インフラ）

重要事項の説明漏れで多いのが以下のような事項の説明を失念するケースです。

• ・雨漏りやシロアリ被害などの物理的瑕疵
• ・建築基準法・都市計画法による制限
• ・接道義務や再建築不可の制限
• ・上下水道・ガスなどインフラの整備状況

これらは契約判断に大きな影響を及ぼす事項であり、説明がなされていない場合、後に「重要な事実を知らされていなかった」として紛争に発展するリスクがあります。

特に、売主から十分な情報提供がなかった場合でも、不動産会社として調査・確認を尽くす義務がある点に注意が必要です。

（2）誤った説明（事実と異なる説明）

説明自体は行っていても、その内容が事実と異なる場合も重大な不備となります。

たとえば、

• ・「再建築可能」と説明したが実際は不可であった
• ・「騒音問題はない」と説明したが実際にはトラブルが存在していた
• ・面積や用途地域などの情報に誤りがあった

といったケースが典型です。

このような誤説明は、単なる説明漏れ以上に責任が重く評価される傾向があります。特に、調査不足や確認ミスによる誤りは、不動産会社の過失が認められやすく、損害賠償責任に直結するおそれがあります。

（3）曖昧・不十分な説明

形式的には説明を行っていても、内容が抽象的・不明確である場合も不備と判断される可能性があります。

たとえば、

• ・「多少の制限があります」といった曖昧な表現
• ・専門用語を十分な補足なしに説明
• ・リスクを軽視するような説明

などが挙げられます。

重要事項説明は「説明した」という事実だけでなく、「顧客が理解できるように説明したか」が問われます。したがって、顧客の理解度に応じた具体的かつ明確な説明が不可欠です。

（4）形式的な不備（記載漏れ・署名押印の欠如）

内容面に問題がなくても、手続き上の不備がある場合には宅建業法違反となる可能性があります。

具体的には、

• ・重要事項説明書の記載漏れ
• ・宅建士の記名・押印の欠如
• ・宅建士証の提示を行っていない
• ・書面の交付タイミングが不適切

といったケースです。

これらは形式的な問題であっても、行政処分の対象となる可能性があるため、軽視できません。実務ではチェック体制を整備し、ミスを防ぐことが重要です。

（5）IT重説における注意点

近年普及しているIT重説（オンラインによる重要事項説明）においても、不備のリスクは存在します。

たとえば、

• ・通信環境が不安定で説明が十分に伝わっていない
• ・顧客の本人確認が不十分
• ・録画や説明記録が適切に保存されていない
• ・対面と同等の説明がなされていない

といった問題が挙げられます。

IT重説は利便性が高い一方で、「適切に実施されたか」が後から検証されやすい側面もあります。そのため、事前の環境確認や説明記録の保存など、対面以上に慎重な運用が求められます。

3　重要事項説明に不備があった場合の法的責任

弁護士
荒川 香遥

重要事項説明に不備があった場合、不動産会社は行政・民事・刑事といった複数の側面から責任を問われる可能性があります。それぞれの責任内容を正しく理解しておくことが、リスク管理の観点から重要です。

（1）宅建業法違反による行政処分

重要事項説明に不備がある場合、宅地建物取引業法違反として行政処分の対象となる可能性があります。

主な処分内容は、以下のとおりです。

• ・指示処分（業務改善命令）
• ・業務停止処分（一定期間の営業停止）
• ・免許取消処分

たとえば、重要事項の説明漏れや虚偽説明、宅建士以外による説明などは、典型的な違反事例とされています。違反の内容や悪質性、過去の違反歴などによって処分の重さは異なりますが、特に重大なケースでは営業停止や免許取消といった厳しい措置が取られる可能性もあります。

また、行政処分は公表されるため、企業の信用低下や取引機会の喪失といった二次的な影響にも注意が必要です。

（2）民事責任（損害賠償責任）

重要事項説明に不備があった場合、顧客から損害賠償請求を受けるリスクがあります。

これは、不動産会社が説明義務を適切に果たさなかったことにより、顧客に損害が発生した場合に問題になります。たとえば、以下のようなケースです。

• ・再建築不可物件であることの説明がなく、購入後に利用制限が判明した
• ・重大な瑕疵の説明がなく、修繕費用が発生した
• ・法令制限の説明不足により、予定していた用途で使用できなかった

このような場合、顧客は「適切な説明があれば契約しなかった」と主張し、損害の賠償を求めることがあります。

損害の範囲は、物件価格の減額分や修繕費用にとどまらず、逸失利益や精神的損害（慰謝料）が認められる可能性もあり、金額が高額になるケースも少なくありません。

（3）刑事責任

重要事項説明の不備が悪質である場合には、刑事責任が問われる可能性もあります。

たとえば、故意に事実と異なる説明を行った場合や重要な事項を意図的に隠した場合には、宅建業法違反として罰則の対象となります。具体的には、罰金刑や拘禁刑が科される可能性があります。

また、内容によっては詐欺罪などの一般刑法上の犯罪が成立する可能性もあり、刑事事件として捜査・起訴されるリスクも否定できません。

刑事責任が問われた場合、個人だけでなく法人としての責任（両罰規定）が問題となることもあるため、不動産会社としては特に慎重な対応が求められます。

4　不動産会社による重要事項説明の不備が発覚した場合の対応方法

弁護士
荒川 香遥

重要事項説明の不備が発覚した場合、対応の遅れや不適切な対応は、法的リスクや顧客との紛争をさらに拡大させるおそれがあります。ここでは、不動産会社として取るべき対応の流れを説明します。

（1）初動対応（事実関係の把握と社内共有）

まず最優先で行うべきは、事実関係の正確な把握です。

具体的には、

• ・どの事項に不備があったのか
• ・説明内容や説明方法に問題があったのか
• ・関与した担当者・宅建士は誰か
• ・説明時の資料や記録（重説書、録音・録画など）の確認

といった点を整理します。

この段階では、責任の所在を追及するよりも、客観的事実を冷静に把握することが重要です。また、経営層やコンプライアンス担当部署への速やかな報告・共有も不可欠です。

（2）顧客への説明・謝罪対応

事実関係を把握した後は、速やかに顧客への対応を行います。

不備の内容によっては、顧客に不利益が生じている可能性があるため、誠実かつ丁寧な説明が求められます。

対応のポイントは以下のとおりです。

初動対応で信頼関係を維持できるかどうかが、その後の紛争の拡大を左右するため、慎重な対応が必要です。

（3）損害の有無と法的リスクの検討

次に、重要事項説明の不備によって顧客にどのような損害が発生しているかを検討します。

たとえば、

• ・経済的損失（物件価値の減少、修繕費用など）
• ・利用制限による不利益
• ・精神的損害

などが考えられます。

また、宅建業法違反に該当する可能性や行政処分のリスクについてもあわせて検討する必要があります。

この段階では、法的評価が重要となるため、専門家の意見を踏まえながら慎重に判断することが望ましいでしょう。

（4）示談交渉・紛争対応の進め方

顧客との間で紛争が生じた場合には、示談による解決を目指すことが一般的です。

示談交渉では、

• ・損害の範囲や金額の妥当性
• ・責任の有無・程度
• ・解決条件（補償内容、再発防止策など）

について協議を行います。

この際、感情的な対立を避け、法的根拠に基づいた冷静な交渉を行うことが重要です。交渉が難航した場合には、調停や訴訟といった法的手続きに発展する可能性もあるため、早期の対応が求められます。

（5）弁護士への相談・依頼

重要事項説明の不備が問題となった場合には、早期に弁護士へ相談することが有効です。

弁護士に依頼することで、

• ・法的リスクの整理と対応方針の策定
• ・顧客対応における助言
• ・示談交渉の代理
• ・訴訟対応

などのサポートを受けることができます。

特に、初動対応の段階から弁護士が関与することで、不適切な対応によるリスクの拡大を防ぐことが期待できます。不動産会社としては、問題が深刻化する前に専門家の力を活用することが重要です。

5　重要事項説明の不備を防ぐために不動産会社がとるべき対策

弁護士
荒川 香遥

重要事項説明の不備は、事後対応よりも「未然防止」が何より重要です。日常業務の中で仕組み化・標準化を進めることで、ヒューマンエラーや認識不足によるリスクを大幅に低減できます。ここでは、不動産会社が実務上取り組むべき具体的な予防策を説明します。

（1）チェックリストの整備

物件種別（売買・賃貸・土地・建物）やエリアごとに、説明すべき事項を網羅したチェックリストを作成しておくことで、説明漏れの防止につながります。

たとえば、

• ・法令制限（用途地域・建ぺい率・容積率など）
• ・インフラ（上下水道・ガス・電気）
• ・瑕疵・告知事項
• ・接道・境界に関する情報

などを項目化し、説明時に一つひとつ確認する運用が有効です。

チェックリストは一度作って終わりではなく、法改正やトラブル事例を踏まえて定期的に見直すことも重要です。

（2）社内研修・マニュアル化

担当者の知識や経験に依存した運用では、不備のリスクを完全に防ぐことはできません。そのため、社内での教育体制の整備が不可欠です。

具体的には、

• ・宅建業法や関連法令に関する定期研修
• ・過去のトラブル事例の共有
• ・説明方法や注意点をまとめたマニュアルの整備

などが有効です。

特に、新人や経験の浅い担当者に対しては、具体的な説明例やNG事例を示すことで、実務での理解を深めることができます。

（3）ダブルチェック体制の構築

重要事項説明書の作成や説明内容について、複数人で確認する体制を構築することも重要です。

たとえば、

• ・作成者と別の担当者による内容チェック
• ・宅建士による最終確認
• ・高リスク案件については上席者によるレビュー

といった体制を整えることで、見落としや誤記載のリスクを低減できます。

特に、再建築不可物件や法令制限が複雑な物件など、トラブルになりやすい案件については、重点的なチェックを行うことが望ましいです。

（4）IT重説の適切な運用

IT重説を活用する場合には、対面以上に慎重な運用が求められます。

具体的には、

• ・通信環境の事前確認
• ・顧客の本人確認の徹底
• ・説明内容の録画・保存
• ・顧客の理解度を確認しながらの進行

などが重要です。

また、IT重説特有のトラブル（音声不良・映像遅延など）に備え、再説明の手順や代替対応もあらかじめ定めておくと安心です。

（5）外部専門家（弁護士）との連携

重要事項説明に関するリスク管理を強化するためには、外部専門家との連携も有効です。

弁護士と連携することで、

• ・契約書や重要事項説明書のチェック
• ・トラブル事例を踏まえた改善提案
• ・社内研修の実施
• ・紛争発生時の迅速な対応

といったサポートを受けることができます。

特に、継続的に顧問弁護士を活用することで、日常的な疑問点の解消や予防法務の強化につながります。不動産会社としては、問題が発生してからではなく、平時から専門家と連携する体制を整えることが望ましいでしょう。

6　まとめ

不動産会社にとって、重要事項説明の不備は行政処分や損害賠償といった重大なリスクにつながる可能性があります。そのため、日頃から適切な説明体制を整備し、不備を未然に防ぐことが重要です。万が一、不備が発覚した場合には、迅速かつ適切な初動対応を行うことで、リスクの拡大を防ぐことができます。

対応に不安がある場合やトラブルに発展している場合には、早期に弁護士へ相談することが有効です。ダーウィン法律事務所では、不動産会社の実務に精通した弁護士が、重要事項説明に関する法的リスクの整理から顧客対応、紛争解決まで一貫してサポートいたします。まずはお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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