ダーウィン法律事務所
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共有不動産は、複数人で不動産を所有する仕組みであり、相続や共同購入などをきっかけに発生することが少なくありません。しかし、共有状態は一見便利に思える反面、利用方法や費用負担、売却の意思などを巡ってトラブルに発展しやすいという大きなリスクがあります。

実際に、「自分は住みたいのに他の共有者は売却したい」「固定資産税を誰が負担するのかでもめている」といった争いは非常に多く、関係性の悪化や長期的な紛争に発展するケースも見られます。さらに、相続を繰り返すことで共有者が増え、問題がより複雑化することも少なくありません。

こうした共有不動産のトラブルは、事前の対策によって未然に防ぐことが可能です。また、すでに共有状態にある場合でも、適切な対応を取ることで争いを最小限に抑えることができます。

今回は、共有不動産で争いが起こりやすい理由を整理したうえで、トラブルを避けるための具体的な方法や予防策、すでに争いが生じている場合の対処法について、わかりやすく解説します。

1　共有不動産で争いが起こりやすい理由

弁護士
荒川 香遥

共有不動産は複数人で所有する性質上、意思決定や負担の分担を巡ってトラブルが生じやすい傾向にあります。ここでは、特に争いが起こりやすい代表的な理由を紹介します。

（1）利用・管理方法を巡る意見の対立

共有不動産では、「誰がどのように使うのか」「賃貸に出すのか」「空き家のままにするのか」といった利用方法について、共有者全員の意見が一致しないケースが多くあります。

たとえば、ある共有者は自ら居住したいと考えている一方で、別の共有者は賃貸による収益化を希望するなど、目的が異なることで対立が生じます。また、修繕の必要性や管理の方法についても意見が分かれることがあり、調整が難航しやすいのが特徴です。

このように、利用や管理に関する方針が統一されていないと、日常的な判断のたびに摩擦が生じ、関係悪化につながるおそれがあります。

（2）売却・処分の意思が一致しない問題

共有不動産は、単独所有とは異なり、自由に売却できるわけではありません。原則として、不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。

そのため、「売却して現金化したい」と考える共有者と、「思い入れがあるため手放したくない」と考える共有者との間で対立が生じやすくなります。

特に、相続で取得した不動産の場合、感情的な対立が絡むことも多く、協議が長期化することも少なくありません。

（3）費用負担（固定資産税・修繕費）を巡るトラブル

共有不動産にかかる固定資産税や修繕費などの費用は、原則として持分割合に応じて負担する必要があります。

しかし、実務上は「特定の共有者だけが支払いを続けている」「一部の共有者が費用負担を拒否している」といった問題が発生しがちです。

また、大規模修繕が必要になった場合には高額な費用が発生するため、負担の可否を巡って深刻な対立に発展するケースもあります。費用に関する不公平感は、共有者間の信頼関係を大きく損なう要因となります。

（4）相続による共有者の増加と関係の複雑化

共有不動産は、相続を繰り返すことで共有者が増加し、権利関係が複雑化する傾向があります。

たとえば、もともと兄弟2人で共有していた不動産がそれぞれの相続によってさらに複数人に分散されると、共有者同士の関係が希薄になり、意思疎通が困難になります。

さらに、面識のない共有者同士が関与するようになると、合意形成が一層難しくなり、トラブルが解決しにくくなるのが実情です。このような状態を放置すると、不動産の管理や処分が事実上できなくなるおそれもあります。

2　共有不動産の争いを避けるための基本対策

弁護士
荒川 香遥

共有不動産に関するトラブルは、事前の対策によって大きく軽減することが可能です。ここでは、争いを未然に防ぐために押さえておくべき基本的なポイントを説明します。

（1）共有にしない

もっとも有効な対策は、そもそも不動産を共有状態にしないことです。

不動産は共有にすると意思決定が複雑になり、将来的なトラブルの原因となりやすいため、可能であれば単独所有とすることが望ましいといえます。

初めから共有にしないという選択は、将来の紛争リスクを大幅に減らす重要なポイントです。

（2）持分割合を明確にしておく

やむを得ず共有とする場合には、各共有者の持分割合を明確にしておくことが重要です。

持分割合は、費用負担や収益の分配、売却時の取り分などに直結するため、不明確なままにしておくと後々トラブルの原因となります。

特に、共同購入の場合には、出資額に応じた持分割合を正確に反映させるようにしましょう。また、口約束だけで済ませるのではなく、契約書や合意書などの書面に残しておくことで、紛争予防につながります。

（3）利用ルール・管理方法を事前に取り決める

共有不動産では、利用や管理に関するルールをあらかじめ定めておくことが重要です。

具体的には、「誰が使用するのか」「賃貸に出す場合の条件」「修繕の判断基準」「管理を担当する者」などについて、共有者間で合意しておくとよいでしょう。

これらのルールが曖昧なままだと、その都度意見が対立し、トラブルに発展しやすくなります。事前に具体的な取り決めをしておくことで、日常的な判断をスムーズに行えるようになります。

（4）将来の売却や処分方法について合意しておく

共有不動産のトラブルは、売却や処分の場面で顕在化することが多いため、将来の方針についても事前に話し合っておくことが重要です。

たとえば、「一定期間経過後は売却する」「特定の共有者が買い取ることができる」「売却に反対する場合の対応方法」など、あらかじめルールを決めておくことで、後の紛争を防ぐことができます。

また、合意内容は書面化しておくことが望ましく、可能であれば弁護士などの専門家を交えて取り決めることで、より実効性の高い内容にすることができます。

3　相続時に共有不動産の争いを避ける方法

弁護士
荒川 香遥

相続をきっかけに不動産が共有状態となるケースは非常に多く、ここでの判断が将来のトラブルを大きく左右します。相続時に適切な対策を講じることで、共有不動産に関する争いを未然に防ぐことが可能です。

（1）遺産分割で共有を避ける重要性

相続においてもっとも重要なのは、遺産分割の段階で共有状態を作らないことです。

不動産を複数人で共有する形で分割すると、一見公平に見えるものの、その後の管理や処分において意思決定が難しくなり、結果としてトラブルの原因となります。

そのため、不動産はできる限り単独所有とし、他の相続人には現金や別の財産で調整する方法を検討するようにしてください。遺産分割時の判断が、その後の紛争リスクを大きく左右する点に注意が必要です。

（2）遺言書の活用（特定の相続人に単独相続させる方法）

被相続人が生前に遺言書を作成しておくことで、共有状態を回避できる可能性があります。

これにより、相続人間の意見対立を防ぎ、スムーズな承継が可能となります。ただし、遺留分との関係には注意が必要であり、他の相続人の権利を侵害しないよう配慮することが重要です。

適切な内容の遺言書を作成するためには、専門家の助言を受けることが望ましいといえます。

（3）代償分割・換価分割の活用

共有を避けるための具体的な方法として、代償分割や換価分割の活用が有効です。

代償分割とは、特定の相続人が不動産を取得する代わりに、他の相続人に対して金銭を支払う方法です。一方、換価分割は不動産を売却し、その売却代金を相続人で分ける方法です。

これらの方法を活用することで、不動産を共有することなく公平な分配が可能となり、後々のトラブルを回避しやすくなります。

特に、相続人間で利用目的が一致しない場合には、早期にこれらの方法を検討した方がよいでしょう。

（4）共有状態を放置するリスク

相続後に共有状態を放置することは、さまざまなリスクを伴います。

まず、時間の経過とともに相続が繰り返されることで共有者が増加し、権利関係が複雑化します。その結果、意思決定がさらに困難となり、不動産の管理や処分が事実上できなくなるおそれがあります。

また、固定資産税の負担や維持管理の問題が未解決のまま残ることで、共有者間の対立が深刻化する可能性もあります。

このようなリスクを回避するためには、相続後できるだけ早い段階で共有状態の解消や整理を行うことが重要です。放置せず、適切な対応を取ることが将来の紛争防止につながります。

4　すでに共有状態になっている場合の対処法

弁護士
荒川 香遥

すでに不動産が共有状態となっている場合でも、適切な方法を選択することでトラブルの解消や拡大防止が可能です。ここでは、共有状態を解消するための主な手段や注意点について説明します。

（1）共有状態を解消する主な方法

共有不動産のトラブルを根本的に解決するためには、共有状態そのものを解消することが重要です。主な方法としては、以下の3つが挙げられます。

①共有物分割請求

共有物分割請求とは、共有状態の解消を求めて他の共有者に対して請求する手続きです。

共有者は、原則としていつでも共有物の分割を請求することができ、協議で合意できない場合には裁判所に申し立てることが可能です。

最終的には、現物分割・換価分割・価格賠償などの方法によって解決が図られます。

②共有持分の売却

自分の持分のみを第三者に売却する方法もあります。

共有不動産全体の売却には他の共有者の同意が必要ですが、自身の持分については単独で売却することが可能です。ただし、買い手が限定されるため、一般的には市場価格よりも低い金額となる傾向があります。

③協議による解決

共有者間で話し合いを行い、合意によって解決する方法です。

たとえば、「特定の共有者が不動産を取得し、他の共有者に代償金を支払う」「全員で売却して代金を分配する」など、柔軟な解決が可能です。関係性を維持したい場合には、まず協議による解決を目指すことが望ましいでしょう。

（2）共有物分割請求の流れ

共有物分割請求は、一般的に以下の流れで進みます。

まずは共有者間で協議を行い、任意の合意を目指します。ここで合意に至れば、裁判手続きに進む必要はありません。

協議がまとまらない場合には、裁判所に調停を申し立てます。調停では、第三者である調停委員を介して合意形成を図ります。

それでも解決しない場合には、最終的に訴訟へと移行し、裁判所の判断によって分割方法が決定されます。このように、段階的に手続きが進む点が特徴です。

（3）共有持分を売却する際のポイント

共有持分を売却する場合には、いくつかの重要なポイントがあります。

まず、売却先としては、他の共有者に買い取ってもらう方法と第三者や専門の買取業者に売却する方法があります。他の共有者に売却できれば比較的円満に解決しやすい一方で、合意が得られない場合には第三者への売却を検討することになります。

ただし、共有持分は、単独では利用価値が限定されるため、市場価格よりも低い価格での売却となることが一般的です。そのため、売却条件や価格の妥当性について慎重に判断する必要があります。

5　共有不動産のトラブルを避けるなら早めに弁護士に相談を

弁護士
荒川 香遥

共有不動産に関する問題は、放置すればするほど複雑化し、解決が困難になる傾向があります。そのため、トラブルの予防や円滑な解決のためには、早い段階で弁護士に相談することをおすすめします。

（1）トラブルを未然に防げる

弁護士に相談することで、共有不動産に関するリスクを事前に把握し、適切な対策を講じることが可能です。

たとえば、共有にすることのリスクや、持分割合の設定方法、将来の売却方針などについて専門的な視点からアドバイスを受けることで、後々の紛争を未然に防ぐことができます。

問題が顕在化する前の段階で相談することが、もっとも効果的な予防策といえるでしょう。

（2）共有者間のルール整備をサポートできる

共有不動産におけるトラブルの多くは、ルールが曖昧なことに起因します。

弁護士は、利用方法や管理体制、費用負担、将来の売却方法などについて、法的観点から適切なルールを整理し、合意書や契約書として明文化するサポートを行います。

これにより、後の解釈の違いや認識のズレを防ぎ、安定した共有関係を築くことが可能となります。

（3）他の共有者との交渉を円滑に進められる

共有者間で意見が対立している場合、当事者同士での話し合いでは感情的な対立が生じやすく、交渉が難航することがあります。

弁護士が間に入ることで、冷静かつ客観的な立場から交渉を進めることができ、合意形成がスムーズになる可能性が高まります。また、法的根拠に基づいた主張を行うことで、説得力のある交渉が可能となります。

（4）最適な解決方法を選択できる

共有不動産の問題には、共有物分割請求、持分売却、協議による解決など、さまざまな選択肢があります。

弁護士は、個別の事情や共有者の関係性、不動産の状況などを踏まえたうえで、最適な解決方法を提案することが可能です。

また、調停や訴訟に進む場合でも、手続きの進め方や主張立証のポイントについて専門的なサポートを受けることができるため、より有利な解決を目指すことができます。

このように、弁護士への早期相談は、共有不動産のトラブルを防ぎ、円滑に解決するための重要な手段といえるでしょう。

6　まとめ

共有不動産は、利用方法や費用負担、売却の意思などを巡ってトラブルが生じやすく、放置すると関係悪化や問題の長期化につながります。こうした争いを避けるためには、共有にしない工夫や事前のルール整備、相続時の適切な対策が重要です。また、すでに共有状態にある場合でも、早期に適切な対応を取ることで円滑な解決が期待できます。

共有不動産でお悩みの方は、豊富な実績を有するダーウィン法律事務所までお気軽にご相談ください。経験豊富な弁護士が最適な解決策をご提案いたします。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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